계획관리지역 이란?

토지 투자에 관심이 있는 분들이라면 계획관리지역 토지에 투자해야 한다는 이야기를 많이 들어봤을 겁니다. 도대체 계획관리지역이 뭐길래 많은 사람들이 이런 이야기를 제대로 한번 살펴보도록 하겠습니다.

용도지역 이란?

- 계획관리지역을 설명하기에 앞서 용도지역이 무엇인지 먼저 알고 있어야 하므로, 간단하게만 먼저 설명드리겠습니다. 용도지역이란 쉽게 말해서, 국가가 토지를 효율적으로 관리하기 위해 각 필지를 용도별로 지정해놓은 것입니다. 즉, 모든 토지는 각자의 용도지역에 맞는 용도대로만 토지를 활용할 수 있는 것입니다. 따라서, 본인 소유의 토지라도 본인 마음대로 원하는 건축물을 원하는 크기로 건축할 수 없습니다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 네 가지로 나눌 수가 있습니다. 이 네 가지를 아래 이미지와 같이 세분화하게 되면 총 21개의 용도지역이 됩니다. 이번 시간에 다루게 될 "계획관리지역"은 비도시지역의 관리지역에 속하는 용도지역 중에 한 가지입니다.

이 용도지역이 토지의 가치를 판단하는 데 있어서 매우 중요한 이유는, 아래의 3가지 사항이 용도지역에 의해 결정이 되기 때문입니다.

해당 토지에 건축할 수 있는 건축물의 종류가 결정이 됩니다.
해당 토지에 건축할 수 있는 건물의 층수가 결정이 됩니다. (용적률, 토지 활용의 수직적 개념)
해당 토지에 건축하는 건물의 바닥면적 활용 정도가 결정이 됩니다. (건폐율, 토지 활용의 수평적 개념)

※ 만약 용적률과 건폐율이 무엇인지 잘 모르신다면, 하단에 링크된 글을 클릭하여 먼저 읽어보시길 바랍니다. 이 글을 더욱 쉽게 이해하고, 앞으로 토지의 가치를 판단하는 힘을 키우는데 많은 도움이 되실 겁니다. [▶용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률◀]

용도지역은 각 토지마다 어떤 건물을 지을 수 있느냐 없느냐의 차이를 결정할 뿐만 아니라, 얼마나 높고 넓게 지을 수 있느냐를 결정합니다. 따라서, 용도지역은 엄청난 토지의 가치 차이를 만들어 낼 수 있습니다. 즉, 토지가 어느 용도지역에 속하느냐에 따라 땅값 차이가 엄청난 것입니다. [▶용도지역 확인방법 - 용도지역이 땅 팔자를 결정◀]

더욱이 용도지역은 한 번 지정이 되면, 변경하기 매우 어렵기 때문에 현재 지정되어 있는 용도지역을 토지 가치 판단의 매우 중요한 요소로 생각해야 합니다.

계획관리지역이란?

- 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려해 제한적으로 이용 개발하고자 하는 지역으로서, 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 의미합니다.

이렇듯, 계획관리지역은 비도시지역에서 도시지역(주거, 상업, 공업 지역 등)으로 편입과 개발이 예상되어, 땅값이 오를 가능성이 있기 때문에 투자가치가 높은 토지라고 하는 것입니다.

계획관리지역을 선호하는 이유는?

1. 건폐율, 용적률

- 계획관리지역은 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 중에서 가장 높은 건폐율과 용적률로 건축이 가능합니다. [국토계획법 시행령]에서 정하고 있는 비도시지역의 건폐율과 용적률을 비교해 보면 다음과 같습니다.

용도지역		건폐율	용적률
관리지역	보전관리지역	20% 이하	80% 이하
	생산관리지역	20% 이하	80% 이하
	계획관리지역	40% 이하	100% 이하
농림지역		20% 이하	80% 이하
자연환경보전지역		20% 이하	80% 이하

※ 위 표에서 알 수 있듯이, 계획관리지역의 건폐율은 다른 용도지역의 2배이며, 용적률은 20% 정도 더 높은 것을 확인할 수 있습니다.

2. 건축 가능한 건물의 종류

- 계획관리지역의 가장 큰 특징은 다른 비도시지역과 다르게 수익사업의 대표적인 건축물의 종류인 일반 음식점(가든, 카페), 모텔, 영업용 창고, 공장, 골프 연습장, 주유소 등을 건축할 수 있다는 것입니다. (단, 일부 제한사항이 있을 수 있

음) 다른 비도시지역과 비교하여, 건축이 가능한 건물의 종류를 표로 나타내면 다음과 같습니다.

구분	보전관리	생산관리	계획관리	농림지역	자연환경 보전지역
단독주택	○ (일부 팬션 가능)	○	○	농가	농가
숙박시설	×	×	○	×	×
공장(일반)	×	×	○	×	×
공장(첨단)	×	×	○	×	×
창고(일반)	×	×	○	×	×
창고(농업)	○	○	○	○	×
주유소	○	○	○	×	×
충전소	○	○	○	○	×
골프연습장	×	×	○	×	×
유치원	○	○	○	×	×
일반음식점	×	×	○	×	×
연립	×	○	○	×	×
지구단위계획	×	×	○	×	×

※ ( ○ : 가능, × : 불가능 )

용도지역별 용적률 · 건폐율 및 건축 가능한 건물 종류 등 확인 방법

1. 지자체 도시계획 조례를 확인하는 방법

- 앞서 설명드린 용도지역별 용적률 · 건폐율 및 건축 가능한 건물 종류는 [국토계획법] 시행령에서 정하고 있는 내용들을 기준으로 설명드린 것입니다. 즉, 위에서 설명드린 내용은 1차적으로 큰 틀에서만 확인을 하시고, 세부적인 내용은 해당 지역의 지자체 도시계획조례를 확인해야 합니다. 확인 방법은 [자치법규 시스템] 사이트(www.elis.go.kr)로 가서, 원하는 지역의 도시계획 조례를(예 : 인천 도시계획 조례 등) 검색하여 확인하면 됩니다.

※ 각 지자체 도시계획조례 확인하는 자세한 방법은 하단의 생산관리지역 글을 읽어보시면 자세하게 설명이 되어있으니 참고하시길 바랍니다. [▶생산관리지역 이란? - 알기 쉽게 핵심 총정리]

2. 토지 이음 사이트를 통해 확인하는 방법

- 각 지자체의 도시계획 조례를 확인하면 해당 지역 토지의 전체적인 흐름을 파악할 수 있어서 좋지만, 부동산에 익숙하지 않은 분들에게는 약간 어렵고 번거롭게 느껴질 수도 있을 것입니다. 그래서 좀 더 간편하게 확인할 수 있는 방법을 소개해드리겠습니다.

그것은 바로 최근에 새롭게 오픈한 "토지 이음"사이트를 활용하는 것입니다. 기존 "도시계획 정보서비스 + 토지이용 규제정보서비스"를 통합한 사이트입니다. 해당 사이트를 활용하시면 기존 토지이용계획 확인원 열람뿐만 아니라, 검색하고자 하는 토지에서 건축이 가능한 건축물 종류, 건폐율·용적률, 층수·높이제한, 건축선, 도로조건 등을 원스탑으로 조회가 가능합니다. 매우 편리한 사이트가 오픈했으니 활용해 보시길 바랍니다. 활용방법은 다음과 같습니다.

① 토지 이음 사이트(www.eum.go.kr) 홈페이지에 접속합니다.
② 가운데 네모 박스 주소 검색창에 본인이 검색하고자 하는 지역의 지번을 입력 후, 우측에 돋보기 모양 [열람] 메뉴를 클릭합니다.
③ 해당 토지의 지목, 면적, 용도지역 등 토지이용계획 확인이 가능합니다. 여기서 오른쪽 스크롤바를 조금 내려서 중간에 [행위제한내용 설명] 메뉴를 클릭합니다.
④ 그럼 건축법에 따른 해당 필지에서 건축 가능한 건물의 종류 확인이 가능합니다. 추가로 [행위가능 여부] 메뉴 외에 그 옆에 있는 [건폐율 · 용적률], [층수 · 높이제한], [건축선], [도로조건] 메뉴를 각각 클릭하면, 해당 내용 등을 아주 직관적이고 매우 간편하게 확인이 가능합니다. 최근에 활용을 해보니 매우 유익한 사이트입니다. 여러분들도 아래 이미지를 참고하여 자주 활용해 보시길 바랍니다.

토지이음-사이트에서-토지이용계획-및-건축물-행위제한-내용-등-확인-방법 — 토지이음-사이트-활용방법

※ 만약 토지를 실제로 매수하고자 한다면, 위의 내용은 참고만 하시고 해당 지역 지자체 담당부서 및 건축설계사무소 그리고 토목측량사무소 등을 통해 여러 번 확인하시는 것이 좋습니다. 그 이유는 인·허가 내용에 따라서, 담당 공무원이라도 한 개의 부서에서 즉각적으로 판단이 불가능한 경우도 있고, 실수를 할 수 있기 때문입니다.

계획관리지역의 토지는 다른 비도시지역 토지와 같은 조건이라면 당연히 투자가치가 더 높은 땅입니다. 그러나, 계획관리지역이라고 해서 무조건 개발이 되는 것이 아니기 때문에, 절대 "묻지 마 투자"를 하시면 안 됩니다. 항상 토지를 매수하기 전에는 해당 지역에 개발호재가 있는지, 지역의 상황과 흐름을 잘 살펴보고 매수를 해야 합니다.

특히, 계획관리지역에 주택을 짓고 거주하고자 하시는 분들은 주의를 할 필요가 있습니다. 계획관리지역은 개발이 예상되는 지역이기 때문에 대단위 공장들이 많이 들어설 수 있습니다. 은퇴 후 조용하게 주택을 짓고 살고 싶었는데, 주변에 공장들이 많이 들어서게 된다면, 오히려 도시의 거주환경보다 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

즉, 투자 1순위로 손꼽히는 계획관리지역이라도 본인 목적이 단순 투자용인지, 아니면 귀농 후 안전한 노후 준비를 위한 "농지연금" 신청용인지 등 면밀하게 따져보는 게 제일 중요한 일입니다. 추가적으로 최근 정부의 [3, 29 부동산 대책] 발표로 인해 양도세 등이 많이 강화되었으니, 세금 부분도 꼼꼼하게 확인해 보신 후 좋은 토지를 매수하시길 바랍니다.