오늘은 취락지구란 무엇인지 알아보고, 자연취락지구와 집단취락지구 안에서 건폐율 · 용적률 그리고 건축행위가 가능한 건축물들까지 이와 관련된 내용들을 핵심만 정리해서 알아보도록 하겠습니다.
취락지구는 좋은 것인가?
토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소는 용도지역이라는 것을 많은 분들이 알고 있을 것입니다. 모든 토지에는 용도지역이 지정되어 있습니다. 이렇게 용도지역이 지정된 토지에 용도지구 또는 용도구역을 추가로 지정하여 용도지역으로 규정하지 못하는 사항들을 보완해줍니다. 즉, 쉽게 말해, 용도지역이 국토의 밑그림을 그리는 작업이라면, 용도지구 또는 용도구역은 그 밑그림에 색칠을 하는 작업이라고 생각하면 편합니다. 이런 용도지역 · 지구 · 구역 확인은 토지이용계획 확인원을 통해 쉽게 확인이 가능합니다.
취락지구는 앞서 설명한 용도지구 중에 하나입니다. 통상적으로 용도지역 · 지구 · 구역의 등의 지정으로 건축물의 건폐율 · 용적률 및 건축물의 행위 제한을 하게 됩니다. 대부분 해당 토지에서 행위 제한을 강화하는 내용들이 많이 있습니다. 즉, 토지에 용도지구 등이 지정이 되어있다면, 대부분 용도지역 행위 규제 이외에 추가적인 용도지구의 행위제한을 중복 적용받기 때문에, 토지의 가치 측면에서 용도지구가 추가 지정되어 있는 토지는 좋다고 볼 수 없습니다.
- 쉽게 설명하면, 토지에 필수적인 용도지역만 지정이 되어 있고, 최대한 용도지구와 용도구역 같은 옵션들은 붙어 있지 않은 것이 토지의 가치 측면에서 좋다고 볼 수 있습니다.
그러나 추가로 지정된 용도지구가 "취락지구"라면 이야기가 달라집니다. 취락지구가 설정되어 있는 토지는 오히려 좋은 토지가 됩니다. 그 이유는 지금부터 차근차근 살펴보도록 하겠습니다.
취락지구란?
취락지구란, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락(=주거지)을 정비하기 위해 지정하는 [국토계획법]에 의한 용도지구 중에 하나입니다.
취락지구는 예전 [국토이용관리법]에서 농업지역 내 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의되어있고, 현재는 그 범위를 확대하여 정의하고 있습니다. 이 취락지구는 "자연취락지구"와 "집단취락지구" 두 가지가 있습니다.
- 자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
- 집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
※ 위 두 가지를 쉽게 구별하는 방법은 "개발제한구역(그린벨트)" 안에 취락지구가 있으면 '집단취락지구'이고, 그렇지 않으면 '자연취락지구'라고 보면 됩니다.
취락지구 지정 이유 및 지정기준
1. 취락지구 지정 이유
쉽게 설명드리면, 녹지지역, 관리지역, 농림지역 같은 지역들은 많은 사람들이 생활하는 지역이 아닙니다. 보통은 주거, 상업, 공업지역에 주 생활권이 형성되어 있습니다. 그러나, 이 이외의 지역에서도 사람들이 농업과 같은 일을 하면서 살아가는 경우도 있습니다. 따라서, 이런 분들의 취락(=주거지)을 정비하기 위해 취락지구를 지정합니다.
취락지구를 지정하게 되면 자연환경 내의 주거지를 밀집화해서 난개발을 막고, 추후 개발이 되는 경우에도 하나의 지역으로 묶여 있다면 계획적인 관리가 편리합니다. 그래서 이 취락지구로 지정된 지역에는 해당 용도지역 및 용도구역에서의 규제보다 완화된 건폐율·용적률 및 건축 제한을 적용하고, 공공 부분에서는 취락지구 안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행합니다.
- 즉, 이렇게 취락지구 안에 다양한 혜택을 제공하여 기존에 듬성듬성 지어져 있던 주택들을 취락지구 안으로 밀집하여 이주시킬 수 있습니다.
- 이렇게 취락지구 안으로 주택들을 이주시키게 되면, 난개발과 환경이 훼손되는 것을 최대한 방지할 수 있습니다. 그리고 추후 관리가 용이해집니다.
2. 취락지구 지정기준
- 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
- 취락지구 1만 제곱미터 당 주택의 수가 10호 이상일 것 (다만, 지역의 특성상 필요한 경우에는 국토교통부 장관과 협의 후 도시 군 계획 조례에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있음)
- 취락지구의 경계설정은 도시·군 관리계획 경계선, 다른 법률에 의한 지역 · 지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선 기타 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 '대'인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것.
취락지구의 장점
앞선 설명에서 취락지구 안으로 원주민들의 주택을 이주시키기 위해 취락지구에 많은 혜택을 제공한다고 하였습니다. 그렇다면 취락지구로 지정이 되었을 때 어떤 점이 좋은지 살펴보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 자연취락지구 | 집단취락지구 |
| 지정대상지 | 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 | 개발제한구역, 도시자연공원구역 |
| 행위제한 관계법령 |
국토계획법 | 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 |
| 건폐율 및 용적률 |
건폐율 60% 용적률 100% |
건폐율 40% 용적률 100% 또는 건폐율 60% 용적률 300% |
| 층수제한 | 4층 | 3층 |
| 건축 | 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 | |
※ 위 표에서 '집단취락지구'의 건폐율 및 용적률은 두 가지로 나누어져 있는 것을 볼 수 있습니다. 이 경우에는 ① 건폐율 40% 이내로 건축할 때는 용적률 100%로 건축해야 하며, ② 건폐율 60% 이내로 건축을 할 때는 용적률을 300% 이내로 건축을 해야 한다는 의미입니다. 단, 층수제한이 있으므로, 3층 이내로 건축을 해야만 합니다. (여기서 잠깐, "건축법 시행령 별표 1 - 용도별 건축물의 종류"가 궁금하다면 먼저 확인하시길 바랍니다.)
취락지구 지정 여부에 따라 어떤 차이점이 있는지 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
예제 1) 자연녹지지역
| 구분 | 토지 A | 토지 B |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 자연녹지지역 |
| 용도지구 중 취락지구 지정 여부 |
자연취락지구 × | 자연취락지구 ○ |
| 건페율 및 용적률 | 건폐율 : 20% 용적률 : 80% |
건폐율 : 60% 용적률 : 100% |
위 표에 나와 있는 토지 A와 B는 똑같이 자연녹지지역의 땅인데도 토지 B가 자연취락지구로 지정되어 있다면, 건폐율과 용적률이 매우 상향되어 더 크게 건축물을 건축을 할 수 있습니다. 즉, 같은 용도지역의 같은 면적의 토지라도 자연취락지구가 지정된 토지의 활용가치가 더 좋아지게 됩니다.
예제 2) 농림지역
| 구분 | 토지 A | 토지 B |
| 용도지역 | 농림지역 | 농림지역 |
| 용도지구 중 취락지구 지정 여부 |
자연취락지구 × | 자연취락지구 ○ |
| 건축가능 | 주택 | 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 |
위 표에서 볼 수 있듯이 같은 용도지역인 농림지역 안에 토지 A와 B를 비교해보면, 토지 A는 농림지역으로 지정되어 있어 특수한 상황에 한하여 주택만 건축이 가능합니다. 하지만 이러한 농림지역이라도 토지 B처럼 자연취락지구가 지정이 되어 있다면, 주택 이외에 다양한 건축물을 지을 수 있게 됩니다. 그만큼 땅의 활용가치가 높아집니다.
예제 3) 자연녹지지역 + 개발제한구역인 경우
| 구분 | 토지 A | 토지 B |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 자연녹지지역 |
| 용도구역 | 개발제한구역 | 개발제한구역 |
| 용도지구 중 취락지구 지정 여부 |
집단취락지구 × | 집단취락지구 ○ |
| 건축가능 | 건축 불가 | 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 |
위 표에서 볼 수 있듯이 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있는 토지 A와 B의 경우에는 원칙적으로 강력한 행위제한을 받게 됩니다. 따라서 개발제한구역에는 기본적으로 건축이 불가합니다. 그러나 개발제한구역 안의 토지라도 토지 B처럼 '집단취락지구'로 지정된 토지라면 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 생활편의시설 등을 건축할 수 있습니다.
이렇게 자연취락지구 및 집단취락지구가 지정이 되면 용적률과 건폐율이 상향 조정되고, 건축할 수 있는 건축물의 종류도 더욱 다양해지는 등 토지의 활용도가 더욱 높아지게 됩니다. 이번 시간에는 용도지구 중에 하나인 취락지구에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 토지의 가치를 판단할 때는 이러한 용도지구뿐만 아니라 용도지역 및 용도구역을 파악하는 것도 매우 중요하므로 종합적으로 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다.
