농업보호구역에서 할 수 있는 행위는 생각보다 많이 있습니다. 그러나 "농업보호구역"이라는 용어 자체에 "보호구역"이 포함되어 있어서 인지 "이곳은 농사를 짓기 위해 보호를 하는 곳이라 강력한 행위제한이 있는 토지"라고 생각하는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 그러나 사실 이렇게 보호 의미에 가까운 농지는 오히려 "농업진흥지역"의 토지입니다.
농업진흥지역 VS 농업보호구역
[농지법]은 농지의 보존과 활용에 관한 기본법으로 농지의 주요 용도에 따라 크게 "농업진흥지역 안에 있는 농지"와 "농업진흥지역 밖 농지"로 구분합니다. 그중 "농업진흥지역 안에 있는 농지"는 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누게 됩니다. 이 각각의 농지들은 건축 행위제한과 건폐율 · 용적률 제한을 각기 다른 법령으로 제한을 받게 됩니다. 이를 표로 나타내면 다음과 같습니다.
| 농지의 구분 | 건축 행위제한을 규정하는 법령 |
건페율과 용적률을 규정하는 법령 |
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| 농업진흥지역 | 농업진흥구역 | 농지법 | 국토계획법 |
| 농업보호구역 | |||
| 농업진흥지역 밖 | 국토계획법 | ||
※ 건축 행위제한의 강도 : 농업진흥구역 > 농업보호구역 > 농업진흥지역 밖
1. 농업진흥구역
농업진흥구역은 농업환경을 정비함으로써 생산성을 향상하며 농업을 영위하는데 필요한 토지를 보전하기 위해 지정된 농지입니다.
용도지역 중에는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 지정을 합니다. 농업경영과 농업에 직접 관련되거나 농업인을 위한 시설 그리고 마을 공동시설과 군사시설, 철도, 도로, 학교 등 공공시설만 허용됩니다. 반듯한 둑과 대규모로 재정비된 논과 밭 등은 대개 농업진흥구역의 농지입니다.
2. 농업보호구역
농업보호구역은 농업용수의 확보와 수질보전, 그리고 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 설정된 지역을 말합니다. 대체로 저수지 주변이나 강, 개울가 또는 상수원용 구거 주변에 지정됩니다. 전국 농지 중 약 17%가 농업보호구역입니다. 수도권 중에서 잘 알려진 지역은 다음과 같습니다.
- 경기도 광주군 중대리 저수지 상류
- 경기도 안성시 금광저수지 주변
- 경기도 안성시 보개면 신안저수지 주변
- 경기도 용인시 이동저수지 주변
- 경기도 양주군 기산저수지 주변
- 경기도 양평군 강상면 병상리 일원 남한강변
- 경기도 양평군 강하면 전수리 남한강변
이곳들은 대개 저주지 주변에 산을 끼고 있어 경치가 매우 좋고 물이 깨끗한 지역입니다. 이들 지역에 현재 있는 음식점이나 숙박업소 등은 과거 농지법 개정 이전에 지어진 곳으로 지금은 신규허가가 나지 않습니다.
농업보호구역은 농업진흥구역보다 규제가 덜하고 관리지역보다는 엄격한 중간지대라고 보면 됩니다. 따라서 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 농업보호구역에서 모두 할 수 있습니다. 즉, 농업보호구역에서는 농업인이 농가주택을 건축할 수 있습니다. 게다가, 농업인 자격이 없는 외지인들도 토지를 매수하여 건축이 가능합니다.
농업보호구역에서 할 수 있는 행위
1. 농업진흥구역에서 허용되는 모든 토지이용 행위
앞에서 설명했듯이, 농업보호구역에서는 농업진흥구역에서 허용되는 모든 토지 이용행위가 가능합니다. 이 부분은 지난 포스팅 글에서 상세하게 설명을 드렸습니다. 이 부분은 아래 링크 글을 참고하여 확인하시길 바랍니다.
2. 농업인의 소득증대를 위하여 필요한 아래의 시설
- ① 관광농원 사업으로 설치하는 시설로서 그 부지의 총면적이 20,000㎡ 미만인 것
- "관광농원 사업" 이란, 농어촌의 자연자원과 농림수산기반시설을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식 또는 용역을 제공하거나 그밖에 부수되는 시설을 갖추어 이를 이용하게 하는 업
- ② 주말농원 사업으로 설치하는 시설로서 그 부지의 총면적이 3,000㎡ 미만인 것
- "주말농원 사업" 이란, 주말 · 체험영농을 목적으로 하는 이용객들에게서 농지를 임대하거나 용역을 제공하고 그밖에 부수되는 시설을 갖추어 이를 이용하게 하는 업
- ③ 태양에너지 발전설비로서 그 부지의 총면적이 10,000㎡ 미만인 것
3. 농업인의 생활여건 개선을 위하여 필요한 아래의 시설
- ① 그 부지 면적이 1,000㎡ 미만인 단독주택 (단, 다가구, 다중 주택은 불가)
- ② 그 부지 면적이 1,000㎡ 미만인 제1종 근린생활 시설 중 다음의 시설
- 식품 · 잡화 · 의류 · 완구 · 서적 · 건축자재 · 의약품 · 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원 등 진료 · 치료시설
- 탁구장, 체육도장
- 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무실 등 공공업무를 수행하는 시설
- 마을회관, 마을 공동작업소, 마을 공동구판장, 지역아동센터 등 주민이 공동으로 이용하는 시설(단, 공중화장실 및 대피소는 제외)
- ③ 그 부지 면적이 1,000㎡ 미만인 제2종 근린생활 시설 중 다음의 시설
- 공연장(극장, 영화관 등 이와 비슷한 것)
- 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 수녀원 등 이와 비슷한 것)
- 서점, 총포판매소, 사진관, 표구점
- 청소년 게임 제공업소, 복합유통게임 제공업소, 인터넷 컴퓨터 게임시설 제공업소 등 이와 비슷한 것
- 장의사, 동물병원, 동물 미용실 등
- 학원, 교습소, 직업훈련소 등
- 독서실, 기원
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(단, 골프연습장은 제외)
- 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소 및 출판사 등
- ④ 그 부지 면적이 3,000㎡ 미만인 제1종 근린생활 시설 중 다음의 시설
- 공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당
- 통신용 시설, 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 통신서비스 제공이나 급수 · 배수와 관련된 시설(단, 변전소 및 도시가스배관시설은 제외)
※ 위에 설명하고 있는 건축물의 종류를 좀 더 정확하게 이해하기 위해서는 [건축법 시행령 별표 1]을 참고하시면 됩니다.
농업보호구역 안에서 건축 심사 기준
1. 전용하려는 농지가 목적사업에 적합하게 이용될 수 있도록 인정될 것
- 시설규모 용도의 적합성과 도로 하천 해당 지역의 여건
2. 전용하려는 농지면적이 전용목적사업 실현을 위하여 적정한 면적일 것
- 전용하려는 농지가 계속하여 보전할 필요성이 크지 아니할 것
- 경지정리 및 수리시설 등 기반 수리시설 시행 여부
- 전용으로 인하여 연쇄적인 농지의 잠식 여부
- 인근 농지 환경에 저해가 있는 경우
- 전용으로 인하여 농지 축이 절단되어 물의 흐름에 지장 초래 여부
3. 전용으로 인하여 인근 농지의 농업경영과 농업생활환경 유지에 피해가 없을 것, 피해방지대책 수립 여부
4. 사업계획 자금조달 계획이 전용목적 사업에 적합하게 수립되어 있을 것
5. 전용하는 자에게 허용되는 농지전용 사업일 것
6. 해당 농지의 전용이 용수를 수반하는 경우 시기 방법 등 농·어촌 생활환경 유지에 피해가 없을 것
※ 농업보호구역 안에서 건축을 하고자 하는 경우에는 다음의 사항을 주의해서 진행하셔야 합니다.
- 앞서 설명한 건축 심사기준에 적합한가를 검토하고 토지를 매수해야 합니다.
- 지방자치단체마다 조례 규정이 다를 수 있으므로 해당 지자체 담당부서 및 건축설계사무소 및 토목설계사무소 등에 여러 번 확인을 해보는 것이 좋습니다.
- 추가적 비용이 발생할 수 있는 전기, 통신, 상수도 설치, 토목비용 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
지금까지 농업보호구역에서 할 수 있는 행위들에 대해서 알아보았습니다. 제가 생각할 때 생각보다 농지 활용방법이 많이 있는 것 같습니다. 여러분들도 너무 두려워하지 마시고 해당 토지의 지차제 관련 조례들도 찾아보시고, 담당 부서에 방문하여 방법들을 찾는다면 농업보호구역에서도 할 수 있는 행위 들이 많이 있다는 것을 기억해 주셨으면 합니다.
