농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 원칙적으로 농업생산 및 농지개량과 직접 관련된 토지 이용행위만 허용합니다. 그러나, 예외적으로 농수산물 가공 · 처리시설 등 농어촌 산업시설과 일부 공공시설 등도 허용됩니다. 이번 시간에는 이와 관련된 내용을 핵심만 정리해서 살펴보도록 하겠습니다.
농지의 구분
농업진흥구역에서 할 수 있는 행위를 정확하게 이해하기 위해서는 일단 "농지"의 구분이 정확하게 어떻게 되어 있는지부터 파악하셔야 합니다. 즉, 농업진흥구역의 농지가 어디에 속하는 농지이며, 어떤 법령에 의해 행위제한을 받는지 명확하게 이해를 하셔야 합니다. 농지를 구분하면 다음과 같습니다.
| 농지의 구분 | 쉬운 용어 | 행위제한 관계법령 |
|
| 농업진흥지역 | 농업진흥구역 | 절대농지 | 농지법 |
| 농업보호구역 | |||
| 농업진흥지역 밖 | 일반농지 상대농지 |
국토계획법 | |
여러분들이 이번 시간에 살펴볼 농지는 위 표에서 볼 수 있듯이 "농업진흥지역"안에 있는 농지 중 "농업진흥구역"의 농지에 대해서 알아볼 것입니다. 이 농지는 정확한 명칭은 아니지만 아직도 실무에서 통상적으로 "절대농지"라고도 부릅니다.
- 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로서 농지 조성 사업 또는 농업 기반 정비 사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하는 것이 필요한 지역
- 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역
앞서 설명한 내용 중에 반드시 알고 있어야 하는 핵심이 있습니다. 그것은 바로 농업진흥지역 안에 있는 농지는 [국토계획법]에서 정하고 있는 용도지역별 행위제한을 받지 않는다는 것입니다. 국내에 있는 모든 토지는 각 필지마다 용도지역이 지정되어 있고, 용도지역별로 건폐율 · 용적률 및 건축이 가능한 건축물 종류 등의 행위제한을 받는다는 것은 많은 분들이 알고 계실 겁니다.
그러나 농지 중에 "농업진흥지역"에 속하는 "농업진흥구역"과 "농업보호구역"의 농지라면 [국토계획법]의 행위제한을 받지 않고, [농지법]에서 정하고 있는 행위제한을 받는다는 점을 꼭 기억하고 이해하셔야 합니다.
- 예를 들어, A라는 토지의 토지이용계획 확인원을 열람했는데 A 토지의 용도지역이 생산관리지역 등으로만 표기되어 있고, 추가적으로 농업진흥지역 등의 표시가 없다면, [국토계획법]에서 정하고 있는 "생산관리지역"안에서의 행위제한을 적용받게 됩니다.
- 그러나, 만약 A 토지에 생산관리지역이라는 용도지역 지정 이외에, 추가로 "농업진흥구역" 또는 "농업보호구역"이 지정되어 있다면, A 토지는 [국토계획법]의 행위제한을 받지 않고 [농지법]의 행위제한을 받는다는 의미입니다.
따라서, 이번 시간에 알아보고자 하는 "농업진흥구역 안에서 할 수 있는 행위"를 파악하기 위해서는 [국토계획법]이 아닌 [농지법]을 살펴봐야 합니다. 이 내용은 [농지법] 제32조와 [농지법 시행령] 제29조에서 정하고 있습니다. 일반분들이 [농지법]과 [농지법 시행령]의 내용을 번갈아 보면서 이해하는 데는 어려움이 있으므로, 이 두 가지 내용을 제가 하나로 통합해서 아래에 최대한 풀어서 설명드리겠습니다.
농업진흥구역에서 할 수 있는 행위
1. 농업 생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위
- 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배
- 고정식 온실 · 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치
- 축사 · 곤충사육사와 그 부속시설의 설치
- 농막 · 간이 저온저장고 및 간이 액비 저장조의 설치
- 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행
2. 농수산물(농산물 · 임산물 · 축산물 · 수산물)의 가공 · 처리시설
- 국내에서 생산된 농수산물 및 농수산가공품을 주된 원료로 하여 가공하거나 건조 · 절단 등을 처리를 거쳐 식품을 생산하기 위한 시설로서 그 부지면적이 15,000㎡ 미만 (단, 미곡종합처리장인 경우에는 30,000㎡ 미만)인 시설
- 양곡 가공업자가 농림축산 식품부 장관 또는 지방자치단체의 장과 계약을 체결해 정부 관리 양곡을 가공 · 처리하는 시설
3. 육종 연구를 위한 농수산업에 관한 시험 · 연구시설로서 그 부지 총면적이 3,000㎡ 미만인 시설
4. 농업인의 공동생활 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치
- 어린이 놀이터, 마을회관
- 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고 · 작업장 · 퇴비장 · 농기계 수리시설
- 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 화장실 · 일반목욕장 · 구판장 · 운동시설 · 마을 공동취수장 및 마을 공동주차장
- 경로당 · 어린이집 · 유치원 등 노유자 시설, 정자, 보건지소 및 보건진료소, 응급의료목적의 항공기 이착륙장, 민방위 기본법에 따른 비상대피시설
- 국가 지방자치단체 또는 농업생산자단체가 농업인으로 하여금 사용하게 할 목적으로 설치하는 일반목욕장, 화장실, 운동시설, 구판장, 농기계 보관시설 및 농업인 복지회관
5. 농업인 · 어업인 주택(아래의 요건에 모두 적합해야 함)
- 농업인 또는 어업인 1인 이상으로 구성되는 농업 · 임업 · 축산업 또는 어업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것
- 당해 세대의 농업 · 임업 · 축산업 또는 어업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대이거나, 당해 세대원 노동력의 2분의 1 이상으로 농업 · 임업 · 축산업 또는 어업을 영위하는 세대
- 위 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물("지방세법 시행령" 제28 조규정에 따른 별장 또는 고급주택은 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고 · 축사 등 농업 · 임업 · 축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것
- 부지면적을 적용함에 있어서, 농지를 전용하여 농어업인 주택을 설치하는 경우에는, 그 전용하고자 하는 면적에, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 또는 협의 신청일 이전 5년간, 농어업인 주택 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적을, 당해 농어업인 주택의 부지면적으로 봄
- 위에 해당하는 세대의 농업 · 임업 · 축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지 · 산림 · 축사 또는 어장 등이 있는 시('구'를 두지 아니한 '시'를 말하며, 도농복합형태의 '시'에 있어서는 '동'지역에 한한다) · 구(도농복합형태의 '시'의 '구'에 있어서는 '동'지역에 한한다) · 읍 · 면 또는 이에 연접한 시 · 구 · 읍 · 면 지역에 설치하는 것일 것
6. 기타 농업용, 축산업용 시설 또는 어업용 시설의 설치
- 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조 · 보관하기 위하여 설치하는 시설
- 야생동물의 인공사육시설
- [건축법]에 따른 건축허가 또는 건축신고의 대상 시설이 아닌 간이 양축시설
- 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 농업용 또는 축산업용 시설
- 부지의 총면적이 30,000㎡ 미만인 양어장 · 양식장, 그 밖에 농림축산식품령으로 정하는 어업용 시설
- 가축분뇨를 자원화 또는 정화하는 자원화시설 또는 정화시설
- 시 · 도지사 시장 · 군수 · 구청장 또는 농업 협동 법에 따른 조합이 설치하는 가축 방역을 위한 소독시설
7. 국방 · 군사시설의 설치
8. 하천 · 제방 기타 이에 준하는 국토 보존 시설의 설치
9. 문화재의 보수 · 복원 · 이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석이나 기념탑 기타 이와 유사한 공작물의 설치
10. 도로 · 철도 · 전기공급설비 기타 공공시설의 설치
- 상하수도(하수종말처리시설 및 정수시설을 포함), 운하, 공동구, 가스공급설비, 전주(유·무선 송신탑 포함), 통신선로, 전선로, 변전소, 소수력 · 풍력발전설비, 송유설비, 방수설비, 유수지 시설, 하천부속물 및 기상관측을 위한 무인의 관측시설
- [사도법] 제4조에 따른 사도
11. 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위
12. 농어촌 소득원의 개발 등 농어촌 발전을 위하여 필요한 다음 시설의 설치
- 국내에서 생산되는 농수산물을 집하 · 예냉 · 저장 · 선별 또는 포장하는 산지유통시설(농수산물을 저장만 하는 시설은 제외)로서 그 부지의 총면적이 30,000㎡ 미만의 시설
- 부지의 총면적이 3,000㎡ 미만인 농업기계 수리시설
- 부지의 총면적이 3,000㎡(지자체 또는 농업생산자단체가 설치하는 경우에는 10,000㎡) 미만인 남은 음식물이나 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 제조시설
- 부지의 총면적이 3,000㎡(지자체 또는 농업생산자단체가 설치하는 경우에는 30,000㎡) 미만인 사료 제조시설(해당 시설에서 생산된 제품을 유통 · 판매하는 시설을 포함)
- 농지의 타용도 일시사용 및 이에 필요한 시설
- 국내에서 생산된 농수산물과 농수산물의 가공품을 판매하는 시설로서 농업생산자단체 또는 [수산업 · 어촌 발전법]에서 정하고 있는 생산자단체가 설치하여 운영하는 시설 중 그 부지의 총면적이 10,000㎡ 미만인 시설
- 전기사업을 영위하기 위한 목적으로 설치하는 태양에너지를 이용하는 발전설비
- 농산어촌 체험시설(숙박서비스 시설, 승마장, 음식 제공 시설, 교육 · 홍보 시설, 본인이 생산한 농수산물과 그 가공품 판매시설 등)
- 농기자재 제조시설(농기구, 농기계, 농기계 부품, 농약, 비료 등 농업생산에 필요한 기자재)
- 토지이용행위와 정보통신기술을 결합한 농업을 육성하기 위한 시설
농업진흥지역 중에서 농업진흥구역은 농업보호구역보다 더 강력한 행위 규제를 받는 지역입니다. 그래서 해당 지역의 토지 매수를 두려워하는 것 같습니다. 그러나 너무 두려워하지 마시길 바랍니다. [국토계획법]이 아닌 [농지법]의 행위제한을 적용받는 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위 내용들을 잘 파악하셔서, 현명한 토지 활용방법을 찾아보시길 바랍니다.
