국가는 도시기반시설의 용량에 맞추어서 '용적률'과 '건폐율'로 해당 지역의 밀도를 관리 하는데요.이번 시간에는 건축물의 입체적(수직적)인 밀도를 의미하는 용적률 개념과 건축물의 평면적(수평적)인 밀도를 의미하는 건폐율의 개념 그리고건폐율 · 용적률 계산방법 및용도지역별 건폐율과 용적률에 대해 설명을 해드리겠습니다.
목차
- 건폐율과 용적률의 개념
- 건폐율 용적률 계산방법
- 용도지역별 건폐율과 용적률
용적률과 건폐율의 개념
1) 건폐율이란?
- 건폐율은대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.
- 여기서 대지면적이란 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다.
- 단, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 산정합니다.
- 즉, 건폐율은 한마디로 "얼마나 넓게 지을 수 있나"를 말해주는 것입니다.
2) 용적률이란?
- 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율을 말합니다.
- 여기서 건축물의 지상층 연면적이란 지상건물 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다.
- 단, 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 지상층 연면적으로 산정합니다.
- 또한, 지하층의 면적은 포함하지 않고 지상 부분 건축물의 바닥면적만을 기준으로 계산합니다.
- 즉, 용적률은 한마디로 "몇 층높이 까지 높게 건물을 지을 수 있나"를 말해주는 것입니다.
용적률과 건폐율 계산방법
1) 건폐율 계산방법
- "건폐율 = 대지면적에 대한 건축면적의 비율"
- 즉, "건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100"입니다.
- 활용적인 측면에서는 위 수식을 건축면적을 구하는 수식으로 변경해서 활용하시면 편리합니다.
- 변경하면, "건축면적 = 대지면적 × 건폐율"이 됩니다.
- 예를 들어 A라는 토지의 면적이 300㎡이고 건폐율이 60%라고 가정을 한다면, A라는 토지에는 " 300㎡ × 60% = 180㎡ "입니다. 따라서, A라는 토지에는 건축물의 바닥면적이 최대 180㎡까지 건물을 지을 수 있는 것입니다.
2) 건폐율 계산방법 예제
- 위 그림의 예제처럼 대지면적 100평에 건축면적 50평의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.
- "건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100 = (50 ÷ 100) × 100 = 50%"가 됩니다.
- 따라서, 만약 건폐율이 80%라면 건축물 바닥면적으로 80평까지 건물을 더 넓게 지을 수 있습니다.
3) 용적률 계산방법
- "용적률 = 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율"
- 즉, "용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100"입니다.
- 활용적인 측면에서는 위 수식을 지상층 연면적을 구하는 수식으로 변경하면 편리합니다.
- 변경하면, "지상층 연면적 = 대지면적 × 용적률"이 됩니다.
- 예를 들어 A라는 토지의 대지면적이 300㎡이고 용적률이 200%라고 한다면, " 300㎡ × 200% = 600㎡ "가 됩니다. 따라서, A라는 토지에는 최대 600㎡ 한도 내에서 지상층 연면적을 건축할 수가 있습니다.
4) 용적률 계산방법 예제
- 위 그림의 예제처럼 '대지 100평'에 '지상 1 ~4층까지 각층 50평씩 총 200평' 그리고 '지하 1층에 50평'의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.
- "용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100 = (200 ÷ 100) × 100 = 200%"가 됩니다.
- 다만, 위에 용적률 계산할 때는 지하층의 면적은 포함하지 않는 것에 주의하셔야 합니다.
용도지역별 건폐율과 용적률
[국토계획법]에 의한 용도지역은 9개로 나누어져 있고, 그중에서 "도시지역"은 시행령에 의해 16가지로 세분화되어 있어 총 21개의 용도지역이 있는데요. (▶용도지역 확인방법) 정부는 토지의 효율적인 이용을 위해 용도지역별 건폐율과 용적률을 다음과 같이 법으로 규정하고 있습니다.
1) 도시지역
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | |
| 주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 50% 이하 | 100% 이하 |
| 제2종 전용주거지역 | 50% 이하 | 150% 이하 | |
| 제1종 일반주거지역 | 60% 이하 | 200% 이하 | |
| 제2종 일반주거지역 | 60% 이하 | 250% 이하 | |
| 제3종 일반주거지역 | 50% 이하 | 300% 이하 | |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 | |
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 1,500% 이하 |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 1,300% 이하 | |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 900% 이하 | |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 1,100% 이하 | |
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 300% 이하 |
| 일반공업지역 | 350% 이하 | ||
| 준공업지역 | 400% 이하 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산녹지지역 | 100% 이하 | ||
| 자연녹지지역 | 100% 이하 | ||
2) 관리지역
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 |
80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 100% 이하 |
3) 농림지역
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 농림지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
4) 자연환경보전지역
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
지금까지 용적률과 건폐율의 개념 및 계산방법 그리고 용도지역별 건폐율과 용적률에 대해서 소개를 해드렸는데요. 여러분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.
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