도로와 붙어있는 완충녹지는 원칙적으로는 건물 신축과 진입로 개설이 불가능합니다. 따라서 매수하고자 하는 토지가 완충녹지에 저촉되어 있다면 투자 가치가 낮을 확률이 매우 높으므로 이를 잘 확인하고 매수하셔야 합니다.
녹지와 녹지지역은 다르다
"국토의 효율적 이용"을 위해서 모든 필지에 지정하는 용도지역 중에 '녹지지역'이 있습니다. 따라서, '녹지지역'의 줄임말로 '녹지'를 사용할 때, 이번 시간에 다루게 될 '완충녹지'를 의미하는 '녹지'와 구분할 필요가 있습니다.
1. 용도지역 중 녹지지역
용도지역은 대분류로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누게 됩니다. 이때 도시지역은 다시 세부적으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누게 됩니다. 땅 팔자를 결정짓는 용도지역에 대한 세부내용을 확인하고 싶다면 다음 링크 글을 참고하시길 바랍니다.
▶ [용도지역 확인방법 - 용도지역이 땅 팔자를 결정] ◀
2. [도시공원 및 녹지 등에 관한 법률]에 정하는 녹지
이에 반해, 이번 시간에 다루게 될 완충녹지 등은 도시지역 안에서 자연환경을 보전하거나 개선하고, 공해나 재해를 방지하여, 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여, [도시관리계획]으로 결정된 것을 말합니다. 이를 세분화하면, '완충녹지', '경관녹지', '연결녹지' 이렇게 세 가지로 구분이 됩니다. 이 중에 우리가 현실적으로 많이 접하게 되는 것은 '완충녹지'입니다.
참고로 녹지 관련법이 [도시공원법]에서 [도시공원 및 녹지 등에 관한 법률]로 변경됨에 따라 과거의 "시설녹지"라는 개념은 존재하지 않습니다. 현재는 시설녹지의 개념이 완충녹지, 경관녹지로 대체되었습니다.
완충녹지 · 경관녹지 · 연결녹지
1. 완충녹지
대기오염 · 수질오염 · 소음 · 진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 각종 사고와 자연재해 등을 방지하기 위하여 설치하는 녹지를 말합니다. 즉, 쉽게 설명하면, 도시 외곽 도로로부터 주거공간을 보호하거나, 주거지역과 상업지역 또는 공업지역으로부터 분리하기 위해 그 사이에 만들어진 녹지공간이라고 보면 됩니다.
- 전용 주거지역이나 교육 및 연구시설 등 특히 조용한 환경이 필요한 지역에 인접하여 설치하는 완충녹지는, 나무가 다 자랐을 때 나무높이가 4m 이상 되는 교목을 심는 등, 해당 녹지의 설치 원인이 되는 시설을 은폐할 수 있는 형태로 설치해야 합니다. 이때 녹화 면적률은 50% 이상이 되어야 합니다. 즉, 녹지로 지정된 곳에 50% 이상 잔디나 나무와 같은 식물로 채워야 한다는 것입니다.
- 재해발생 시 피난 등을 위해 설치하는 녹지에는 관목 또는 잔디 그 밖의 지피식물을 심어야 합니다. 이때 70% 이상 이들 식물로 채워야 합니다. (녹화 면적률 70% 이상)
- 녹지를 설치하게 만드는 원인 시설이 보안대책 또는 사람 등의 접근 억제 등을 위해 설치하는 경우에는 80% 이상 식물 등을 채워야 합니다. (녹화 면적률 80% 이상)
- 완충녹지의 폭은 원인 시설로부터 최소 10미터 이상이 되어야 합니다. 다만, 주택 또는 상가와 연접하지 않은 산업단지의 경우에는 5미터 이상의 범위에서 [국토부 장관]이 정하는 대로 할 수 있습니다.
2. 경관녹지
도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고, 이미 자연이 훼손된 지역을 복원 개선함으로써 도시 · 경관을 향상하기 위해 설치하는 녹지를 말합니다.
3. 연결녹지
도시 안의 공원, 하천, 산지 등을 유기적으로 연결하고, 도시민에게 산책 공간의 역할을 하는 등 여가 · 휴식을 제공하는 선형의 녹지를 말합니다.
완충녹지 저촉여부 확인방법
완충녹지는 포털사이트의 지도 서비스에서 지적 편집도를 통해서도 큰 틀은 한눈에 충분히 확인이 가능합니다. 그러나 세부적인 내용은 해당 필지의 토지이용계획 확인원을 통해 완충녹지 저촉여부를 확인하셔야 합니다.
접함과 저촉
"토지이용계획 확인원" 등을 통해 토지 등을 세부적으로 분석할 때 "접함"과 "저촉"을 구분할 수 있어야 합니다. 차이점은 다음과 같습니다.
- 접함 : "도로에 접함"이란, 해당 필지가 도로계획선을 침범하지 않고, 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말합니다.
- 저촉 : "완충녹지에 저촉"이란, 해당 토지의 일부 또는 전부가 완충녹지에 포함되어 있다는 의미입니다.
완충녹지 점용허가
녹지 안에서 녹지 조성에 필요한 시설 외의 건축물을 설치하려면 녹지를 관리하는 시장 · 군수 등의 점용허가를 받아야 합니다. 이에 대한 내용은 [도시공원 및 녹지 등에 관한 법률] 제38조(녹지의 점용허가 등)에 규정되어 있습니다. 그러나, 허가를 받는 것은 쉽지 않습니다. 특히 건축물을 건축하기 위한 목적으로 녹지를 가로지르는 진입로 설치는 녹지의 영구적인 점용이 되므로 특별한 경우가 아니고서는 대부분 허가가 나지 않습니다.
따라서, 완충녹지에 저촉되어 있는 토지뿐 아니라, 이웃하고 있는 토지 중 완충녹지에 차단되어 진입로 개설이 불가능한 토지는 소위 "맹지"가 되어 개발이 불가능하게 됩니다. 그러므로, 이러한 토지 매수는 주의하셔야 합니다.
대지면적 산정 시 제외되는 "완충녹지"
완충녹지에 저촉된 토지는 저촉된 부분만큼 건폐율, 용적률 등의 산정 기준이 되는 대지면적의 산정에서 제외가 됩니다.
- 예를 들어, 토지 100평 중에 20평 정도가 완충녹지지역으로 지정이 되어 있다면, 100평이 아닌 80평에 대한 건폐율과 용적률이 적용되게 됩니다.
▶ [용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률] ◀
건축물의 신축이 허용되지 않는 "완충 녹지"
해당 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 있는 건축물은 상관이 없지만, 완충녹지 위에 새롭게 건축물을 짓는 것은 허용하지 않습니다. 그 이유는 완충녹지로 지정이 되면 진입도로 개설 자체가 금지가 되기 때문입니다.
또한, 접도구역은 접도구역에 속하지 않는 나머지 땅에 건물을 지을 수 있지만, 완충녹지는 나머지 땅에 건물을 지으려면 이면도로 등 별도의 진입로를 확보해야 합니다.
완충녹지와 접도구역의 차이
앞서 살펴본 대로, 완충녹지와 접도구역의 가장 큰 차이는 "건축"에 있다고 볼 수 있습니다. 접도구역은 건폐율 및 용적률 산정 시에 접도구역의 면적을 포함하여 계산하지만, 완충녹지는 그렇지 않습니다.
뿐만 아니라, 접도구역에 접한 토지는 건물 신축 등 할 수 있는 행위 들이 생각보다 많이 있지만, 완충녹지는 지금까지 살펴본 대로 활용도가 거의 없습니다. '완충녹지'와 비슷하면서도 많이 다른 '접도구역'에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.
▶ [접도구역이란, 개발행위허가가 제한되는 구역이다] ◀
택지개발지구에서 완충녹지 토지 매수 시 주의사항
택지개발지구에서 완충녹지에 붙어있는 토지는 매수 시에 주의하셔야 합니다. 이런 토지는 상권이 매우 약합니다. 얼핏 보면 큰 대로 옆에 붙어 있기 때문에 좋아 보일 수도 있습니다. 그러나, 이렇게 교통량이 많다고 하더라도 머물지 않고 그냥 지나치기만 하는 차량들에 불과합니다.
뿐만 아니라, 초기에는 완충녹지에 심어져 있는 나무들이 작아서 도로 쪽에서 해당 토지가 보이겠지만, 추후에 나무들이 자라게 되면 큰 도로 쪽에서 해당 토지와 그 위의 건축물이 전혀 안 보이게 됩니다. 그러므로, 상가로서의 가치가 매우 떨어지게 됩니다. 따라서, 택지개발지구에 완충녹지와 접하고 있는 토지들은 이면도로가 있다고 하더라도, 이런 토지들은 가치를 낮게 평가하여 접근해야 합니다.
지금까지 살펴본 대로 '완충녹지'는 이와 비슷한 '접도구역'과는 달리, 해당 토지의 개발 가능성이 매우 낮습니다. 또한 진입로 확보가 어려운 맹지가 되어 투자가치가 낮은 토지가 될 가능성이 매우 높습니다. 그러므로, 토지 분석 시 완충녹지와 저촉되어 있는 토지를 만났다면, 신중하고 꼼꼼하게 분석 후, 토지 매수 의사결정을 하시길 바랍니다.
