도로와 접해 있는 땅은 활용도가 높아 많은 분들이 선호하는 땅입니다. 그러나 도로와 접해있는 접도구역은 개발행위허가가 제한되는 구역입니다. 따라서, 접도구역과 관련된 개념을 잘 이해하고 있어야 토지투자를 더욱 현명하게 할 수 있으니 이번 글을 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.
접도구역이란?
도로 구조의 파손 방지, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 일정 거리 이내에 건축물 및 공작물을 설치하기 위한 형질변경 목적의 개발행위허가가 제한되는 구역을 말합니다.
- 접도구역은 [도로법]상 도로의 양쪽에 지정할 수 있습니다.
접도구역을 쉽게 설명하면, 도로 양쪽 옆에 도로에 바짝 붙여서 건축물들을 건축하게 된다면 미관상 보기 좋지도 않을뿐더러, 교통 흐름에 방해가 되고 안전상에도 매우 위험할 수 있습니다. 그래서 도로 양쪽 옆에 어느 정도 거리까지는 건축물을 지을 수 없게 하여 공간을 만들어준다고 생각하시면 됩니다.
접도구역 확인 방법
접도구역은 토지이용계획 확인서를 통해 쉽게 확인이 가능합니다. '토지 이음 사이트' 등을 통해 '토지이용계획 확인원'을 확인해보면 "다른 법령 등에 따른 지역 · 지구 등" 항목란에 "접도구역"이 표시되어 있습니다.
접도구역이 적용되는 도로
접도구역이 적용되는 도로는 '도로의 종류'와 '어느 용도지역 안에 있는 도로'인지 다음 두 가지 사항을 살펴보아야 합니다.
1. 적용되는 도로 종류
고속도로, 국도, 지방도, 군도 등의 도로 양쪽에 접도구역이 설정됩니다.
2. 용도지역
앞서 설명한 도로라고 해서 무조건 접도구역이 지정되는 것은 아닙니다. 접도구역은 "비도시지역"에 있는 도로에만 접도구역이 지정됩니다. 토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소는 무엇보다도 "용도지역"이라는 것을 많은 분들이 아실 겁니다. 이 용도지역 중에 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) 안에 있는 도로에는 접도구역을 지정하지 않습니다. (※ 참고로 도시지역에는 "접도구역" 대신에 "완충녹지"를 지정합니다.)
- 즉, "비도시지역"인 '관리지역(계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역)' 및 '농림지역' 그리고 '자연환경보전지역' 안에 있는 도로에만 접도구역을 지정합니다.
- 만약, A라는 토지가 예전 비도시지역일 때 접도구역이 설정되었는데, 최근에 해당 토지가 도시지역으로 용도지역이 변경되었다면 어떻게 될까요? 그렇다면, 예전에 설정된 접도구역은 무시를 하셔도 됩니다.
▶ [용도지역 확인방법 - 용도지역이 땅 팔자를 결정] ◀
접도구역 지정 범위
1. 일반국도
도로경계선으로부터 20m 이내
- 현재 대부분 도로 끝선에서 5m 정도로 지정을 하고 있습니다.
2. 고속도로
도로경계선으로부터 50m 이내
- 현재 대부분 도로 끝선에서 30m 정도로 지정을 하고 있습니다.
접도구역 안에서 행위 금지
토지이용계획 확인원을 통해 토지에 접도구역이 지정되어 있는 것을 확인했다면, 다음의 행위들은 할 수가 없으니 주의하셔야 합니다. [도로법 제40조(접도구역의 지정 및 관리)]
- 토지의 형질을 변경하는 행위
- 건축물, 그 밖의 공작물을 신축·개축 또는 증축하는 행위
- 다만, 도로 구조의 파손, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험을 가져오지 않는 범위에서 하는 행위로써 대통령령으로 정하는 행위는 가능합니다.
※ 여기서 중요한 점은 접도구역 안에 건축은 불가능하지만, 건축할 때 그 토지 자체의 면적은 인정을 받는다는 것입니다. 즉, 건축물을 짓는데 가장 중요한 건폐율 산정 시에, 접도구역 면적의 토지도 포함하여 계산을 합니다. 이 부분은 글 하단 부분에 다시 상세하게 추가 설명드리겠습니다.
접도구역 안에서 허용되는 행위
접도구역 안에서 허용되는 행위를 간단하게 설명하면 주차장, 배수로, 울타리 등이 가능합니다. 쉽게 말하면, 그냥 일반적으로 "구거 점용허가" 시에 허용 가능한 행위들과 비슷하다고 보면 됩니다. 허용되는 행위들을 자세하게 살펴보면 다음과 같습니다.
- 연면적 10㎡이하의 화장실, 연면적 30㎡ 이하의 축사, 연면적 30㎡ 이하의 농·어업용 창고, 연면적 50㎡ 이하의 퇴비사
- 증축되는 부분의 바닥면적의 합계가 30㎥ 이하인 건축물의 증축
- 건축물의 개축 · 재축 · 이전 (단, 접도구역 밖에서 접도구역 안으로 이전하는 경우는 제외) 또는 대수선
- 도로의 이용 증진을 위하여 필요한 주차장의 설치
- 도로 또는 교통용 통로의 설치
- 도로와 잇닿아 있지 아니하는 용수로 · 배수로의 설치
- 산업단지개발사업, 지구단위계획구역에서의 개발사업, 농업생산기반 정비사업
- [문화재 보호법] 제2조 제1항에 따른 문화재의 수리
- 건축물이 아닌 것으로서 국방의 목적으로 필요한 시설의 설치
- 철도의 관리를 위하여 필요한 운전 보안시설 또는 공작물의 설치
- 토지의 형질변경으로서 경작지의 조성, 도로 노면의 수평 연장선으로부터 1.4m 미만의 성토 또는 접도구역 안의 지면으로부터 깊이 1m 미만의 굴착 · 절토
- 울타리 · 철조망의 설치로서 운전자의 시계를 방해하지 아니하는 경미한 행위
- 담장(출입문 포함)의 설치
- 건축물에 부속된 화장실 · 퇴비사 · 축사 등을 같은 면적의 범위 안에서 같은 대지 안으로 이전하는 행위
- 도로공사를 위하여 설치하는 가설건축물로서 2년 이내에 철거될 건축물의 설치
- 국가 또는 지방자치단체가 아치(arch)와 각종 표지판을 설치하는 행위
- 전기공급시설(도로 구조의 손괴 방지, 미관 보존 또는 교통에 대한 위험이 없는 범위에서 소수력발전용 송수관을 포함) · 가스공급시설 · 전기통신시설 · 송유관 · 열 수송시설 · 수도시설 및 하수도시설의 설치
- 농산물의 저장을 위한 굴착행위
- 농업용 분뇨장, 원두막, 30㎡ 이하의 농수산물 판매용 좌판 및 30㎡ 이하의 농수산물 저온 저장시설의 설치
- 농업용 · 원예용 비닐하우스(영구시설이 아닌 것만 해당) 및 비닐하우스의 운영에 필요한 냉·난방기의 설치
- 마을도로 및 농로의 보수 행위
- 기존 건축물의 용도변경
- 건축물의 외벽과 담장 사이에 볕 가리개를 설치하는 행위
- 건축물이나 도로의 안전을 위한 축대 · 옹벽의 설치
접도구역에 있는 토지의 매수청구
1. 매수청구가 가능한 경우
접도구역 때문에 토지를 전혀 사용할 수 없으면 "도로관리청"에 매수청구를 할 수 있습니다. 즉, 접도구역이 있는 토지를 종래의 용도대로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소된 경우나, 접도구역의 지정으로 해당 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 경우 아래의 요건을 갖추면 매수청구를 신청할 수 있습니다.
- ① 접도구역이 지정될 당시부터 해당 토지를 계속 소유한 자
- ② 토지의 사용, 수익이 불가능하게 되기 전에 해당 토지를 취득하여 계속 소유한 자
- ③ 위 ①호 및 ②호에 해당하는 자로부터 해당 토지를 상속받아 계속 소유한 자
- 쉽게 말하면, 내 소유의 토지에 갑작스럽게 접도구역이 설정되었거나, 그러한 토지를 상속받은 경우에는 피해를 받았기 때문에 이러한 경우에는 매수청구를 할 수 있다는 것입니다.
2. 매수청구가 불가능한 경우
- 접도구역이 설정된 이후 매매된 토지
- 증여받은 토지
접도구역 토지 투자방법
이해하기 쉽도록 아래 이미지를 먼저 참고해서 보시길 바랍니다.
1. 토지 A 소유자인 경우
앞서 설명했듯이 건폐율 산정 시에 접도구역의 토지 면적 부분도 포함을 한다고 하였습니다. 즉, 접도구역의 면적은 건폐율 산정 시에는 합산하여 적용을 하면 되고, 실제로 건축할 때는 접도구역 부분에만 건축물을 올리지 않으면 되는 것입니다.
비도시지역에 설정되는 접도구역의 토지는 건폐율이 대부분 20 ~ 40% 정도입니다. 따라서, 토지 A에서 접도구역과 접한 오렌지색 부분이 전체 토지의 60%를 넘지 않는다면, 매수하기 좋은 토지가 될 수 있습니다. 어차피 비도시지역의 건폐율은 도시지역에 비해 높지 않으므로, 접도구역 이외의 부분인 토지 A의 녹색 토지면적 부분만 잘 활용하여 건축물을 올리면 되기 때문입니다.
▶ [용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률] ◀
2. 토지 B 소유자인 경우
토지 B의 경우에는 위 토지 A와는 다르게 건축물을 지을 수 있는 녹색 부분의 토지가 너무 폭이 좁아 활용도가 떨어집니다. 그러나 이런 토지를 투자가치가 없다고 판단하기 전에 위 이미지와 같이 맹지 토지 C가 있다면 맹지 토지 C소유자와 협의를 해 볼 수 있습니다.
만약 맹지 토지 C는 오직 토지 B를 이용해야만 도로를 출입할 수 있다고 가정을 해봅시다. 이런 경우에는 맹지 토지 C소유자와 협의를 하여 위 이미지의 빨간 선처럼 토지를 분할하여 각각 도로와 접하게 토지를 나눠 가질 수 있습니다.
빨간 선을 기준으로 토지를 분할하여 각각 나눠가지게 된다면, 토지 소유자 B입장에서는 도로와 접한 부분의 토지를 토지 소유자 C에게 주었지만, 본인은 건축 활용도가 좋은 더 넓은 면적의 토지를 소유하게 되었습니다.
반면에, 토지 C 소유자 입장에서는 더 많은 면적의 토지를 토지 B 소유자에게 주었지만, 본인 토지 C가 맹지에서 탈출하게 되어 그 가치가 더욱 높아졌기 때문입니다. 따라서, 맹지 토지 C 소유자는 토지 B소유자의 제안을 받아들일 확률이 매우 높습니다.
3. 접도구역에 접한 토지 매수 시 주의사항
접도구역이 접한 토지 중에 커브길에 접한 접도구역의 토지는 교통안전상의 이유로 진출입이 안될 수 있습니다. 즉, 맹지가 될 수 있습니다. 그러므로, 이런 토지는 진출입이 가능한지 여부를 반드시 미리 확인하셔야 합니다.
지금까지 접도구역이란 무엇인지 알아보고 접도구역에서 가능한 행위들과 매수청구 등 꼭 필요한 내용들만 정리해서 살펴보았습니다. 토지와 도로는 매우 깊은 상관관계가 있습니다. 그러므로 접도구역에 관련된 내용을 잘 숙지하셔서 토지를 활용하시는데 많은 도움이 되었으면 합니다.
