구거란?, 구거점용허가 절차 및 비용 쉽게 알아보기

"구거"란, 땅에 생명을 주는 통로입니다. 그래서 시골의 농지와 산지를 구입할 때 "구거"(도랑)가 매우 중요한 역할을 합니다. 이번 글에서는 구거가 정확하며 무엇이며, 구거 점용허가 절차 및 비용 등 핵심적인 내용만 최대한 쉽게 정리해서 알려드리겠습니다. 끝까지 읽어보시면 많은 도움이 되실 겁니다. 

 

구거 란?

- 법률에서 정하고 있는 구거란, "용수" 또는 "배수"를 위하여 일정한 형태를 갖춘 "인공적인 수로 · 둑" 및 "그 부속시설물의 부지"와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 말합니다.

 

이 말을 조금 쉽게 풀어서 설명하면, 구거란 "하천보다 규모가 작은 개울"을 말합니다. 즉, 시골에서 흔히 볼 수 있는 "도랑"이라고 생각하시면 편합니다.

 

 

구거가 중요한 이유

- 구거는 "건축 허가"와 직접적인 관련이 있습니다. 건물에서 나오는 오·폐수는 '정화조'에서 일단 걸러지게 됩니다. 이렇게 정화조를 통해 걸러진 오·폐수는 배수로를 통해 폐수처리장이나 하천으로 흘러가게 됩니다. 그러나 배수로가 없다면 정화조에서 흘러나온 오·폐수는 갈 곳이 없습니다. 그래서 배수로가 없으면 '건축허가'를 받을 수가 없게 됩니다.

• 즉, 배수로와 연결되지 않은 토지를 구매한 경우에는 "구거"를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.
• 시골에 있는 토지를 매수할 경우에는, 구거가 접해 있는지 반드시 미리 살펴보아야 합니다.
• 만약, 토지에 구거가 접해있지 않다면, 정화조에서 걸러져 나온 오·폐수를 어떻게 배수 처리를 해야 할지 확인을 한 후 매입을 해야 합니다.
• 이 부분이 해결이 안 되면 건축허가는 받을 수 없게 됩니다.

 

용수로와 배수로

- 구거라고 다 똑같은 구거가 아닙니다. 구거에는 '용수로'와 '배수로'가 있습니다. 이 차이점은 매우 중요하므로 반드시 알고 있어야 합니다. 그 이유는 토지 관련 서류들을 통해 "구거"가 있는 것을 확인하고, 현장에서 물이 지나는 것까지 직접 보고 토지 계약을 했는데도 불구하고, 해당 구거가 '용수로'라면 건축 등을 할 수 없는 경우가 발생합니다. 용수로라면 왜 건축을 할 수 없는지 배수로와 그 차이점을 살펴보겠습니다.

1. 용수로

- 논농사 등을 짓기 위해 물을 받기 위한 수로입니다. 

• 이렇게 용수로로 활용 중인 구거일 경우에는 정화조 설치가 안 됩니다. 
• 즉, 논농사를 짓기 위해 물을 받는데 화장실 물 등 건물에서 나오는 오·폐수를 용수로에 연결하여 사용할 수 없기 때문입니다.
• 물론, 건물에서 나오는 오·폐수라고 하더라도 정화조를 통해 정화를 시킨 물이지만, '똥물'이라는 인식이 강해 농사짓는 물로 허락을 할 수 없다는 것입니다.

 

2. 배수로

- 물을 배수할 수로를 말합니다. 즉, 화장실 물 등 오·폐수를 흘려 내보내는 수로를 말합니다.

• 용수로는 논에 물을 공급해 주기 위해 통상적으로 논 보다 높은 위치에 있습니다. 그러나, 배수로는 배수를 해야 하기 때문에 논보다 낮게 되어 있는 것이 보통입니다.

 

3. 용수로 및 배수로에 정화조 연결할 때 주의할 점

 - 만약, 용수로에 정화조를 잘못 설치하였다면, 대부분 용수로와 배수로에 대해서 잘 알고 있는 마을분들이 민원을 제기할 확률이 매우 높습니다. 민원이 제기된다면 건축허가를 받았음에도 불구하고 재공사를 해야만 합니다.

• 실제 현장에서는 용수로만 보인다고 해서 용수로에 정화조를 연결하면 안 됩니다. 용수로 밑에 배수로관이 묻혀 있는지 잘 확인해서 배수로에 정화조를 연결해야 합니다.

 

앞서 살펴보았듯이, 토지를 구입할 때는 구거가 '용수로'인지 '배수로'인지 꼭 확인을 해야 합니다. 만약, 배수로가 없어서 건축허가를 받을 수 없다면, 아무짝에도 쓸모없는 토지를 구입한 것이나 마찬가지이기 때문입니다. 토지를 판단할 때는 현장을 확인하고, 다시 한번 토목설계사무소 등에서 확인을 해보는 것이 좋습니다.

 

 

인공 구거와 자연 구거

1. 인공 구거 

- 보통 농사를 짓기 위해서 농지 옆이나 주변에 배수 등으로 만들어 놓은 구거를 말합니다. 통상적으로 눈으로 보면 확인이 가능합니다.

 

2. 자연 구거

- 지적도상에는 표시가 구거로 되어 있으나, 실제 현장에는 인근에 농사를 거의 짓지 않고 계획관리지역으로 바뀌어 가는 마을에 있는 구거를 말합니다.

• 즉, 도시화가 많이 진행되어 이제는 배수의 의미가 많이 없어져 있는 구거를 말합니다. 
• 이런 구거는 물이 흐르지 않고 흙으로 메꿔져 있거나, 다른 용도로 사용되고 있는 구거를 말합니다.

 

자연 구거는 현황상 보면 구거라고 판단하기 어렵기 때문에 토지이용계획 확인원, 지적도 등을 통해 확인을 반드시 해야 합니다. 그리고, 다음과 같이 특히 주의해야 할 점들이 있습니다.

• 자연 구거는 도로로 사용하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그래서 토지를 매수하고자 하는 사람뿐만 아니라, 매도하려는 사람도 지목이 도로라서 바로 해당 토지에 건축을 할 수 있을 것이라 착각하는 경우가 많이 있습니다.
• 그러나, 이런 경우에는, 현황만 도로일 뿐, 실제로 지적도상에는 구거로 되어 있기 때문에, 원칙적으로는 맹지나 마찬가지입니다. 이점을 각별히 주의해야 합니다.
• 따라서, 토지와 도로 사이에 구거가 접해 있는 토지를 매입해서 건축행위를 하고 싶은 경우에는 "구거 점용허가"를 받아서 건축을 하면 됩니다.  
• 다만, 구거가 토지 주변으로 지나가는 게 아니라 토지 중간에 있는 경우에는 주의를 해야 합니다. 그 이유는 "구거" 위에는 건축행위를 하면 안 되기 때문입니다.

 

 

구거 용도폐지 및 국유지 불하 신청

1. 구거 용도폐지 신청

- 앞서 설명한 자연 구거 같이 오랫동안 사용하지 않은 구거는 "용도폐지 신청"을 통하여 구거에서 다른 용도로 사용이 가능합니다. 즉, 구거였던 곳이 현재는 더 이상 물이 흐르지 않는 구거로 되었으니, 실제 사용되고 있는 용도에 맞게 지목을 변경해달라고 신청을 하는 것입니다. 이런 신청을 하면 지자체에서는 현장 확인 후 해당 절차에 따라 용도폐지 여부를 결정하게 됩니다.

 

2 국유지 불하 신청(국유지 매수청구)

- "국유지 불하" 란, 일반적으로 국가나 공공단체의 재산(토지)등을 개인에게 매각하는 것을 말합니다. 즉, 신청인(개인) 입장에서는 국유재산을 매수하는 것이라고 보면 됩니다. 이런 '국유지 불하"의 요건이나 절차는 [국유재산법]에서 규정하고 있습니다. 국유지 불하의 신청(국유지 매수청구)은 일반재산에 한하여 가능합니다. 

 

따라서, 앞서 설명한 "용도 폐지된 구거"는 대부분 국가 소유의 재산이기 때문에, "국유지 불하 신청"을 통해 매입을 진행할 수 있습니다.

• 다만, 이러한 절차는 요건이 까다로운 편입니다.
• 일반적으로, 국유지 불하가 가능한 국유지는 '한국 자산관리공사'에서 관리를 하고 있습니다.
• '국유지 불하'를 받으려면 '국유재산 매수신청서'를 제출해야 합니다. 
• '국유지 불하'가 결정되면, 한국 자산관리공사에서 2개 감정평가법인을 통하여 해당 국유지에 대한 감정평가를 한 후, 이를 산술 평균하여 매각대금을 결정하게 됩니다. 
• 매매계약을 한 후 60일 이내에 대금을 완납하면 소유권을 이전받게 됩니다.

 

이렇게 구거 "용도폐지 신청" 및 "국유지 불하"를 통해 토지를 매수한 후, 인근 토지와 합병을 하여 큰 대지 등을 만들 수 있다면, 해당 토지의 가치를 매우 높일 수 있는 마법을 부릴 수도 있습니다. 잘 활용해보시길 바랍니다.

 

그러나, 구거 용도폐지 신청이나 불하 신청이 어렵다고 느껴진다면, 국가에 구거를 사용하겠다는 "구거 점용허가"를 받아서 길을 내거나, 복개공사를 통해 매년 1회 사용료를 내고 사용하면 됩니다. ( ※ 복개 : 하천에 덮개 구조물을 씌워 겉으로 보이지 않도록 함. 또는 그 덮개 구조물.) 

 

구거 점용허가

1. 구거 점용허가란?

- 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것을 말합니다. 승인은 재량권 부분이라서, 현실적으로 승인을 받는 것은 까다로운 편입니다. 도로와 해당 필지 사이에 구거가 있어서 도로에 접하지 못한 경우에는, "구거 점용허가"를 받아서 도로를 만들고 맹지로부터 벗어날 수 있습니다.  

• 다만, 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 토지 구입 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 확인을 해야 합니다.
• 즉, 구입하고자 하는 토지가 도로에 바로 접해 있지 않고, 해당 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우에는, 구거에 점용허가를 받아 맹지에서 탈출하고, 건축허가를 받을 수 있는지 반드시 미리 확인하시길 바랍니다.

 

구거-점용허가

 

2. 구거 점용허가 사용승인 절차

• ① 사용승인서 제출 : 사용 희망자 -> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
• ② 사용 가능 여부 검토 : 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
• ③ 사용승인 신청 : 한국 농촌공사 해당 도본부 -> 시·도지사 (사업단의 경우 : 사업단 -> 시·도지사)
• ④ 사용계약 : 사용희망자 <-> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
• ⑤ 한국 농촌공사 자체 승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일
• ⑥ 시·도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 30일 

 

3. 구거 점용허가 사용승인 시 검토사항

• 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부
• 농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용 배수 흐름) 여부
• 오·폐수 발생이나 유입 등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부
• 흄관, 암거, 교량 등 신규 설치 시설의 안정성 여부
• [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 등 제반 법 · 규정 저촉 여부
• 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부
• 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부
• 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 상항 저촉여부
• 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근 주민들의 민원 제기 가능성 여부
• 기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토

 

4. 구거 점용허가 비용(사용료)

- 보통 점용허가를 받을 구거 면적에 대한 공시지가 금액의 2 ~ 5% 정도입니다. 계산식으로 나타내면 "점용허가 사용료 = 사용할 구거의 공시지가 × 사용할 구거의 면적 × 요율"이 됩니다.

• 점용허가 사용료는 1년에 한 번만 납부를 하면 됩니다. 
• 평균적으로 1년에 몇만 원부터 크게는 몇십만 원 정도 내게 되는 경우가 대부분이며, 크게 부담이 되는 금액은 아닙니다.

 

5. 구거 점용허가 허가권자

- 허가권자는 각 구거의 관할 지자체 또는 한국농어촌공사입니다. 해당 토지의 관할 지자체에 전화로 허가권자가 누구인지 문의해 보시면 됩니다.

• 경지정리가 잘되어 있는 토지의 구거 : 일반적으로 한국농어촌공사
• 기타 토지의 구거 : 관할 지자체

 

6. 허가 시 필요서류

- 아래의 서류는 참고만 하시고 자세한 세부 내용은 관할 지자체에 다시 한번 확인해보시길 바랍니다.

• 신청서, 사업계획서, 현장 사진, 등기사항 증명서, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 인감증명서, 등본 등

 

7. 점용허가 신청방법

- 직접 본인이 신청을 해도 되지만, 토지 위에 건축을 할 예정이라면 전문가인 건축설계사무소 등에 위임하여 업무를 처리하는 것이 더욱 효율적일 수 있습니다.

 

 

8. 이미 점용허가를 받은 구거를 매수하는 경우

- 이미 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 매도인이 이미 구거 점용허가를 받은 것도 같이 승계가 가능합니다.

• 다만, 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 합니다.
• 반드시, 구거 점용허가를 받아 함께 사용 중인 토지를 매수하게 되면, 점용허가권을 함께 승계받아야 하는 점을 각별히 유의하시길 바랍니다.
• 시간이 지난 후에 다시 매도인에게 승계를 받으려면, 매도인이 협조에 잘 응해주지 않을 수 있으므로, 매수인은 소유권 이전 시 이 부분을 잘 챙기시길 바랍니다.

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여러분들이 토지를 매수하고자 한다면, 사전에 "구거"란 무엇이며, 구거 점용허가 절차 등에 대해서 잘 알고 있을 필요가 있습니다. 이런 과정과 정보를 모른 채 토지를 매수하게 된다면, 재산상의 큰 피해를 입을 수 있습니다. 따라서, 지금까지 설명해 드린 "구거" 관련 내용들을 활용하여 여러분들 토지의 효용가치를 높이시길 바랍니다.

 

 

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