농지연금 가입조건은 신청자 본인이 만 65세 이상이고 영농경력이 5년 이상인 농업인이어야 합니다. 농지연금은 고령의 농업인뿐만 아니라, 최근에는 귀농인들의 노후를 준비할 수 있는 매우 좋은 상품입니다. 100세 시대에도 다른 것 필요 없이 이 농지연금 하나면 노후보장 완벽하게 준비할 수 있습니다.
만약 본인이 농지연금을 신청할 수 있는 나이가 아니더라도 실망하지 마세요. 농지연금을 공부해서 본인을 위해 미리 준비를 하거나, 부모님이 노후에 편안하게 생활하실 수 있도록 해드리면 됩니다. 이번 글에서는 농지연금의 개념, 가입조건, 장점, 지급방법에 대해서 알아보겠습니다. 추가로 적은 금액을 투자하여, 더 많은 농지 연금을 받을 수 있는 방법 및 농지연금 많이 받는 농지 고르는 법까지 농지연금에 관련된 모든 내용을 핵심만 정리하여 소개해 드리겠습니다.
농지연금 이란?
- 만 65세 고령의 농업인이 소유한 농지를 담보로 제공하고, "한국농어촌공사"로부터 매월 노후생활안정자금을 매달 연금 형태로 지급받는 제도입니다. 즉, "역모기지론" 형태로 도시에는 '주택연금'이 있듯이, 시골에는 '농지연금'이 있다고 생각하시면 됩니다. 농지연금 한도는 1인당 최고 월 300만 원, 부부합산 월 최고 600만 원까지 받을 수 있습니다.
농지연금의 장점
1. 본인 및 배우자에게 종신 지급
- 부부가 종신토록 매월 월급처럼 연금을 받을 수 있습니다. 만약, 농지연금을 받던 농업인이 사망할 경우에는, 배우자가 승계를 하여, 배우자 사망 시까지 계속해서 연금을 받을 수 있습니다.
- 다만, 신청 당시에 배우자가 60세 이상이고, 연금승계를 선택한 경우에만 해당이 됩니다.
2. 영농 또는 임대를 통한 추가 소득 가능
- 농지연금을 신청하게 되면 담보가 잡힌 토지이므로, 해당 토지를 활용하지 못할 것이라 생각할 수 있습니다. 그러나 농지연금을 계속 받으면서도, 해당 토지에 계속해서 농사를 짓거나, 임대를 해서 연금 이외의 추가 수익을 얻을 수 있습니다. 이 부분은 귀농인들에게도 매우 매력적인 혜택일 것입니다.
3. 안정성 확보
- 정부 예산을 재원으로 하며, 정부에서 직접 시행하는 제도이기 때문에 매우 안정적입니다.
4. 연금채무 부족액 미청구
- 추후에 연금채무 상환 시에, 해당 담보 농지를 처분하고 남은 금액은 상속인에게 돌려줍니다. 여기서 중요한 점은, 만약 연금 수령인이 오랜 기간 건강하게 살게 되어, 해당 담보 농지 금액보다 더 많은 연금을 받아 부족분이 생겼다고 하더라도, 이 부족분에 대해서는 더 이상 청구를 하지 않는다는 것입니다. 이 부분도 농지연금의 굉장히 혜택이라고 볼 수 있습니다.
- 즉, 농지 연금 신청인 사망 시에 "담보농지 처분액 > 생전에 수령한 연금 수령액"인 경우 : 차액을 상속인에게 지급
- "담보농지 처분액 < 생전에 수령한 연금 수령액"인 경우 : 상속인 등에게 부족분에 대해 더 이상 청구 없이 농지연금 종료
5. 재산세 감면
- 인당 개별공시자가 6억 원까지 재산세를 감면해 줍니다.
6. 시세차익 가능
- 연금 목적으로 농지를 저렴할 때 취득해 두면, 추후에 연금액 상승 및 시세차익 등을 기대할 수 있습니다.
- 이런 부분 때문에, 농지연금 목적뿐만 아니라, 시세차익을 목적으로 투자하시는 분들이 최근에 많이 늘어나고 있습니다.
- 다만, [2021년 3. 29 부동산 대책]으로 인해 토지거래에 대한 '양도소득세' 등이 강화되었으니 이 부분은 미리 살펴보고 투자하시길 바랍니다.
- [3.29 부동산 대책 핵심만 총정리] 글을 보고 싶다면 여기를 클릭하시길 바랍니다.
7. 이자소득세 없음
- 다른 소득과 다르게 매월 받는 연금소득에 대해서 '이자소득세'가 없습니다.
8. 농지연금 적용 금리 저렴
- 일반적인 농지를 담보대출받는 경우에는 적용금리가 3% 이상인 것에 비해, 농지연금 적용금리는 2% 고정금리로 저렴합니다.
- 단, 농지연금의 경우, 본인의 선택에 따라서 2% 고정금리보다 더 저렴한 변동금리 선택이 가능합니다.
농지연금 가입조건
1. 연령
- 신청연도 말일 기준으로 가입자인 "농업인"이 만 65세 이상
위 조건에서 말하는 "농업인"이란 다음의 조건 중 하나에 해당하면 됩니다. 따라서, 현재 비농업인이지만, 앞으로 귀농 및 귀촌 등을 준비하면서 농지연금을 신청하고자 하는 분들은, 아래의 조건 중 하나를 미리 준비하시길 바랍니다.
- 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
- 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실, 버섯 재배사, 비닐하우스를 설치하여 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하는 자
- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1 천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나, 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자
2. 영농경력
- 5년 이상의 영농 경력
- 단, 영농 경력은 신청일 직전에 연속적으로 5년이 되어야 할 필요는 없습니다. 전체 영농기간을 합했을 때 5년 이상이면 됩니다.
- 현재 농업인이 아니라면 앞으로 5년 간만 농사를 지으면 농업인이 됩니다.
- 만약, 경험이 부족하여 농사를 짓는 것에 어려움을 느낀다면 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com)에서 도움을 받을 수 있습니다.
3. 대상농지
- 농지연금의 대상이 되는 담보농지는 농지연금 신청일 현재 다음 각호의 모든 요건을 충족해야만 합니다.
- ① 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전, 답, 과수원(즉, 논, 밭, 과수원을 말함)으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지
- ② 2년 이상 보유한 농지 (단, 상속받은 농지는 피상속인의 보유기간 포함)
- ③ 주소지가 담보농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 인접한 시·군·구에 있거나, 주소지와 담보농지까지의 직선거리가 30㎞이내의 지역에 위치하고 있는 농지 (단, 위 ②호 및 ③호 요건은 "2020년 1월 1일 이후 신규 취득한 농지부터 적용)
- ④ 저당권 등 제한 물권 및 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되지 아니한 토지 (단, 저당권이나 근저당권의 경우에는 토지 시세 대비 채권최고액이 15% 이내인 경우에는 가입 가능)
- ⑤ 불법건축물이 설치되지 아니한 토지
- ⑥ 본인 및 배우자 이외에는 공동소유가 아닌 토지 (즉, 토지가 공동 명의인 경우에는 부부 공동명의 토지만 가능)
- ⑦ 개발 계획이 잡혀 있지 않은 토지
농지연금 산정 및 지급방법
1. 농지연금 산정
- 농지연금 월 지급액은 '신청자의 나이', '담보농지의 가격', '지급 기간'등 에 따라 차이가 납니다. 담보농지 가격의 평가 방법은 '개별공시지가'를 기준으로 하거나 '감정평가'를 따로 하여 정할 수 있습니다.
- 개별공시지가 기준 : 담보농지 가격을 개별공시지가의 100% 금액으로 인정
- 감정평가액 기준 : 담보농지의 가격을 감정평가액의 90% 금액만 인정
2. 농지연금 지급방법
- 농지연금의 지급방식은 아래와 같이 다양한 방법이 있어서 본인 여건에 따라 유리한 지급 방식을 선택할 수 있습니다.
2-1. 종신형 : 생존하는 동안 매월 지급받는 방식
- 전액 종신형 : 가입자 및 배우자 사망 시까지 매월 일정한 금액을 지급하는 유형
- 전후 후박형 : 월 지급액을 가입 초기 10년 동안은 정액형보다 더 많이 받고, 11년째부터는 더 적게 받는 유형
- 일시인출형 : 총 지급 가능액의 30% 이내에서 필요금액을 일시 또는 수시로 인출할 수 있는 유형 (즉, 먼저 일시 또는 수시로 목돈의 금액을 받고, 나머지 금액은 매월 조금씩 받는 유형)
2-2. 기간형 : 일정한 기간 동안만 매월 지급받는 방식
- 기간 정액형 : 가입자가 선택한 일정기간 동안 매월 일정한 금액을 지급받는 유형
- 경영이행형 : 연금 지급 종료 후, 담보농지를 농어촌공사에 이전을 전제로 더 많은 연금을 받는 유형
※ "경영이행형"으로 신청을 하는 경우에는 연금 지급이 종료되는 시점에 농어촌공사에서 매수를 하게 됩니다. 따라서, 농지연금 신청 당시의 감정 가격이 아니라, 농어촌공사로 소유권을 이전하는 그 시점의 감정 가격으로 매수를 하게 됩니다. 즉, 적정 가격으로 매수를 하게 되므로, 연금 지급 기간 동안 많은 연금액이 필요하신 분들은 이 지급방식을 활용해도 좋을 것 같습니다.
3. 지급방식별 가입 가능 연령
| 지급방식 | 종신형 또는 경영이양형 |
기간정액형 (5년) |
기간정액형 (10년) |
기간정액형 (15년) |
| 가입연령 | 만65세 이상 | 만78세 이상 | 만73세 이상 | 만68세 이상 |
농지연금 월 지급액은?
- 예를 들어, 만 65세인 농업인이 감정평가액 5억 인 토지를 대상으로 농지연금을 신청하였을 경우, 매월 받게 되는 연금액을 계산해 보겠습니다. (통상적으로 감정평가액이 개별공시지가보다 높기 때문에 감정평가액을 기준으로 예를 들었습니다.)
감정평가액이 5억 인 경우에는, 앞서 설명했듯이 담보농지 가격을 감정평가액의 90%만 인정해줍니다. 따라서, 농지 평가금액은 4억 5천만 원이 됩니다. 이 금액을 기준으로 매월 받게 되는 연금액은 다음과 같습니다.
1. 종신형으로 받는 경우
| 구분 | 월 지급액 |
| 전액종신형 | 1,726,750원 |
| 전후후박형 | 2,072,490원 (전) 1,450,740원 (후) |
| 일시인출형(30%) | 매월 1,216,120원 (일시인출가능금액 : 118,000,000원) |
2. 기간형으로 받는 경우
| 구분 | 월 지급액 | |
| 경영이양형 기간정액형 |
5년 (만, 78세 이상 가능) |
3,000,000원 |
| 10년 (만, 73세 이상 가능) |
3,000,000원 | |
| 15년 (만 68세 이상 가능) |
3,000,000원 | |
※ 예상 연금 조회는 농지은행 통합포털(www.fbo.or.kr)을 통해서 계산이 가능합니다.
적은 금액 투자로 더 많은 농지연금 받는 방법
- 만약 농지연금을 신청할 대상 토지를 경매로 낙찰받을 수 있다면 더욱 좋습니다. 그 이유는 지방에 개발이 어려운 토지 같은 경우에는 감정 가격 대비 50%선에서 낙찰이 되기 때문입니다. 즉, 위에서 예를 들은 감정 가격 5억짜리 토지를 절반 가격인 2억 5천 정도에 매수를 할 수 있다는 것입니다. (낙찰가율이 50%인 경우)
따라서, 자기 자본이 5억이 있다면, 부부가 각각 2억 5천만 원 자금으로 5억짜리 두 개의 토지를 낙찰받을 수 있습니다. 이 두 개의 토지를 담보로 부부가 각각 농지연금 신청을 한다면, 전액 종신형의 경우 위에서 설명드린 연금 월 지급액의 두배(1,726,750원 × 2배 = 3,453,500원)를 매월 받을 수 있습니다. 즉, 같은 금액을 투자하더라도 일반적인 매매를 통해 매수를 하는 것보다, 경매를 통해 매수를 하면 매월 2배의 연금을 받을 수 있다는 것입니다.
게다가, 많이 유찰된 농지를 낙찰(낙찰가율 20~30% 농지) 받은 후, 농지 연금을 신청할 때 지급방식을 "일시인출형"으로 선택을 한다면, 거의 자기 자본 한 푼 들이지 않고도 공짜로 연금을 받을 수도 있습니다. 이 부분은 제가 힌트를 드렸으니, 잘 연구해서 도전해보시길 바랍니다.
즉, 귀농을 준비하고 있는 자가 토지를 일반적인 매매계약으로 매수 후, 농지연금을 신청해도 좋지만, 경매를 활용한다면 훨씬 적은 금액 투자로 더 많은 연금액을 지급받을 수 있습니다.
그러나, "2018년 1월 1일" 이후 경매 및 공매를 원인(경매 및 공매 후 매매 및 증여 포함)으로 취득한 자는, 농지연금에 가입하기 위해 일정요건을 요구하고 있습니다. 아래의 요건을 충족해야만 농지연금 가입이 가능합니다.
- 농지연금 신청일 현재 신청인의 담보농지 보유기간이 2년 이상
- 담보농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 연접한 시·군·구 또는 담보농지까지 직선거리 30km 이내에 신청인이 거주(주민등록상 주소지를 기준으로 함)하는 경우
농지연금 많이 받는 농지 고르는 법
1. 개별공시지가보다 가격이 싼 농지
- 개발 목적으로 또는 토지 투자 목적으로 농지를 구입하려면 진입도로와 토지규제에 문제가 없는 환금성이 좋은 토지를 구입해야 합니다. 그러나, 이런 농지들은 가격이 비싸기 때문에 농지연금으로 활용하기에는 부적합할 수 있습니다. 경매 등을 통해 개별공시지가가 보다 저렴한 토지를 골라서 매수를 한다면 그 효율을 극대화할 수 있습니다.
2. 규제 완화가 예상되는 농지
- 가격이 저렴한 농지는 '농업진흥지역'으로 지정된 농지입니다. 그중에서도 '농업진흥구역'으로 지정된 농지는 영농목적 외에는 농지전용허가를 해주지 않고, '농업보호구역'에서도 단독주택이나 소매점 정도만 가능해서 가격이 매우 저렴합니다.
만약 이런 땅을 저렴하게 매수해서 추후에 '농업진흥지역'에서 해제가 된다면, 농지 가격이 매우 올라서 신청자 본인 혹은 상속자가 재산상의 큰 이익을 취할 수 있습니다.
3. 미래가치가 큰 농지
- 앞서 설명했듯이, 농지연금 지급이 종료되면, 이를 처분하여 잔여금액을 상속인에게 돌려줍니다. 따라서, 연금 신청 당시보다 땅값이 큰 폭으로 오른다면 자식들에게 상속될 재산도 많아지게 됩니다. 그러므로, 농지연금을 위한 토지를 고를 때는 미래가치가 높은 토지일수록 좋습니다.
다만, 이런 토지를 구하기 위해서는 개발계획 등에 관심을 갖고 분석하며, 정부 정책의 흐름들을 잘 읽을 줄 알아야 합니다. 따라서, 귀농을 준비하시는 분이라면, 은퇴 전에 이런 부분에 관하여 미리미리 관심을 갖고 꾸준하게 공부하면서, 앞으로 개발 압력이 높아질 만한 지역을 골라서 매수하시길 바랍니다.
지금까지 알아본 농지연금 하나만 잘 준비해도 100세 이상 노후까지 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 농지연금은 고령 농업인의 안정적인 생활에 도움을 줄뿐만 아니라, 귀농인들에게도 귀농 시 리스크를 상쇄시킬 수 있는 매우 매력적인 제도입니다. 노후 준비를 위해 미리미리 농지연금 가입조건을 만들어 놓으시고, 농지연금 신청에 유리한 토지를 매수해 놓으시길 바랍니다.
