기획재정부는 부동산 투기 근절 및 재발방지대책으로 <3. 29 부동산 대책>을 발표하였습니다. 내용이 방대하여 <3.29 부동산 대책> 내용 중에 실제 우리 생활에 밀접한 관련이 있는 내용을 중심으로 핵심 내용만 총정리해서 알려드리겠습니다.
우선, <3.29 부동산 대책>을 큰 틀에서 기본 정책 방향을 살펴본 후, 기본 정책 중에 직접적으로 우리와 관련된 핵심 내용만 추가로 살펴보도록 하겠습니다.
3.29 부동산 대책 기본 정책 방향
- [3.29 부동산 대책]의 기본 방향은 "4대 영역 투기 근절 대책" + "LH 혁신방안"입니다. 그 세부내용은 다음과 같습니다.
1. 예방대책
- 재산등록 대상을 전 공직자로 확대
- 공직자 부동산 신규 취득 제한
- 공직자 이해충돌 방지 제도화
- 공공기관 공공성 및 윤리경영 강화
- 투기적 토지거래의 기대수익 축소
- 농지취득 심사 강화
- 토지 등 취득 시 자금조달 투명성 강화
2. 적발 대책
- 부동산 거래분석 전담조직 출범
- 상시 투기신고 + 내부 정보 투기 100일 집중 단속
- 최대 10억 원 포상금 + 자진신고 시에는 처벌 감경 확대
- 공무원 · 공공기관 정기적 부동산 거래 조사 및 공표
- 대규모 택지지정 시 투기거래 사전조사 실시
- 기획부동산, 상습투기자, 불합리한 지분 쪼개기 등 완전 색출
3. 처벌대책
- 부동산 시장 4대 교란행위에 대한 형사처벌 강화
- 4대 시장 교란행위 가담자 부동산 시장에서 퇴출
- 미공개정보 이용 관련 처벌 대상 확대 및 수위 강화
- 분양권 불법전매 시 매수자도 처벌 대상에 포함
4. 환수대책
- 부당이득의 3~5배 환수
- 토지투기자의 토지 보상 시 불이익 부여
- 투기목적 농지 강제 처분 명령
투기적 토지거래의 기대 수익 축소
- [3. 29 부동산 대책]의 예방 대책 중에 우리와 가장 밀접한 관련이 있는 토지 규제에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 결론을 먼저 말하면, 양도소득세를 강화하여 토지 거래로 인한 기대 수익을 축소시키겠다는 것입니다. 토지 양도소득세율 개편안을 "사업용 토지 등 주택 외 부동산"과 "비사업용 토지"로 나누어서 설명드리면 다음과 같습니다.
1. 사업용 토지 등 주택 외 부동산 (2022년 1월 1일 시행 예정)
| 구분 | 사업용 토지 등 주택외 부동산 개편안 | 주 택, 입주권 |
|
| 보유기간 | 1년 미만 | 현재 50%를 -> 70%로 인상 | 70% |
| 2년 미만 | 현재 40%를 -> 60%로 인상 | 60% | |
| 2년 이상 | 기본세율 (6% ~ 45%) | 기본 세율 |
|
위 표에서 볼 수 있듯이, 사업용 토지 등의 경우 단기보유 토지에 대한 양도 시에도 주택 · 입주권 등과 동일하게 높은 중과세율(+20% p)을 적용하겠다는 것입니다.
2. 비사업용 토지 (2022년 1월 1일 시행 예정)
| 구분 | 비사업용 토지 개편안 | ||
| "단기보유 세율" | "중과세율" | ||
| 보유기간 | 1년 미만 | 현재 50% -> 70%로 인상 | 현재는 기본세율 + 10%를 -> 기본세율 + 20%로 인상 |
| 2년 미만 | 현재 40% -> 60%로 인상 | 현재는 기본세율 + 10%를 -> 기본세율 + 20%로 인상 |
|
| 2년 이상 | 현재 기본세율 + 10%를 -> 기본세율 + 20%로 인상 장기보유 특별공제 적용 배제 |
||
※ 비사업용 토지 양도세율은 "단기보유 세율'과 기본세율에 추가로 20%를 더한 "중과세율"된 세율 두 가지 중에 더 높은 세율을 적용합니다. 즉, 두 가지 경우 중에 세금이 더 많이 나오는 쪽으로 부과를 시킨다는 것입니다.
위 표의 내용대로 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도소득세를 강화하고 사업용 토지의 범위를 축소하겠다는 것입니다. 게다가, 현재 개인의 경우에는 최대 30%(1년에 2%) 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 "2021년 1월 1일"부터는 "장기보유 특별공제" 적용도 배제를 시킬 예정입니다.
뿐만 아니라, 사업용 토지의 범위를 축소시켜, 양도세 중과세율이 배제되었던 "주말농장"은, 사업용 토지에서 제외되어 비사업용 토지의 적용을 받게 됩니다.
토지 등 취득 시 자금 조달 투명성 강화
1. LTV 규제 신설
- 가계의 비주택담보대출에 대한 전 금융권의 LTV 규제를 신설합니다. 규제 수준은 추후 검토할 예정입니다. (다만, 농 · 어업인 · 자영업자 등의 토지 · 상가 담보대출 조달에 애로가 없도록 세부 시행 방안을 마련)
2. "부동산 거래 분석원" 신설 예정
- 투기 의심거래라고 판단되는 토지담보대출에 대해서는 금융기관이 "부동산 거래 분석원"에 통보하도록 제도화합니다.
3. 자금조달계획서 제출 의무화 및 부동산 거래 분석원 통보
- 일정 규모(예를 들면 1,000제곱미터 또는 5억 원 이상) 토지 취득 시에는 "자금조달계획서" 제출을 의무화하고 "부동산 거래 분석원"에도 통보하도록 합니다. 현재는 주택의 경우 투기과열지구 · 조정대상지역 전체에서 주택을 구입할 때 제출하고 있습니다.
4. 자금조달계획서 조사
- 대규모 택지 지정을 한때에는 발표일 이전 일정기간 이내의 토지거래에 대해서 "부동산 거래 분석원"이 "자금조달계획서"를 조사합니다.
부동산 거래분석 전담조직 출범
-부동산 거래 신고법 개정을 통해 "부동산 거래 분석원"을 신속하게 만들어 출범시킵니다. "부동산 거래 분석원"의 운영방안은 다음과 같습니다.
1. 기능
- 부동산 시장 이상 거래 모니터링 + 시장 교란행위 분석 및 조사 컨트롤타워 역할을 합니다. (단, 수사기능은 제외)
2. 구성
- 행정부(국토부, 금융위, 국세청, 경찰 등) + 공공(금감원, 부동산원) + 민간 전문인력 채용(감평, 세무, 회계 등)
3. 권한
- 신속 · 효과적으로 시장 교란행위에 대응하기 위해 "개인금융 · 과세 정보 등 제한적으로 조회"할 수 있는 권한을 갖습니다.
4. 기타 사항
- 부동산 거래 분석원이 출범하기 전에는 부동산 시장 교란행위 모니터링을 위해 [부동산 거래분석 기획단]을 "2021년 4월" 우선 출범시킵니다.
최대 10억 원 포상금 + 자진신고 시 처벌 감경 확대
- 부동산 교란행위 신고에 대한 포상을 최대 10억 원까지 확대합니다. 그리고 부동산 교란행위에 대한 자진신고 처벌 완화를 확대하고, 자진신고 시 부당이득액에 대한 가중처벌(3~5배) 적용 배제 근거를 마련합니다. 현재는 허위 신고 등 과태료 대상 교란행위에 대해, 조사 전 자진신고 시에는 과태료 전액 감면, 조사 후 신고 시에는 50% 감면을 시행 중에 있습니다.
부동산 시장 4대 교란행위에 대한 형사처벌 강화
- 4대 시장 교란행위는 고의성, 중대성, 상습성이 인정되는 경우 "부당 이득액"에 비례하여 가중 처벌합니다. 부동산 시장 교란행위는 다음과 같습니다.
- 비공개 및 내부정보를 불법 · 부당하게 활용하여 투기하는 행위
- 가장 매매, 허위 호가 등의 시세조작행위
- 허위계약 신고(신 고가 계약 후 취소하는 행위 포함) 등 불법중개 및 교란행위
- 내 집 마련 기회를 빼앗아가는 불법전매 및 부당 청약 행위
부당이득의 3 ~ 5배 환수
- 4대 시장 교란행위에 대해서는 부동산 거래질서의 심각한 훼손 등 일정한 요건에 해당될 경우, 부당이득의 3~5배를 환수합니다.
토지투기자의 토지 보상 시 불이익 부여
1. 토지 등 보상가액을 엄격하게 산정
- 보상비를 노리고 과도하게 식재된 수목은 보상에서 제외
- 정상적인 범위 내에서 식재된 수목도 최소 수준으로 보상
- 수묵의 이식 비용과 묘목 원가 중 낮은 금액으로 보상
- 투기 협의가 확인된 경우, 투기 협의 유형(불법 농지 취득, 위장 전입 등)에 따라 농업손실보상과 이주보상에서도 제외
2. 대토보상 등 제외
- LH 임직원은 대토보상 공급 대상자 및 협의양도인 택지 공급 대상자에서 즉시 제외
- 향후 대토보상 제외대상 범위를 유관기관(국토부 · 지자체 등) 업무 관련 종사자까지 확대 추진
3. 토지 장 · 단기간 보유자 간 차등 보상
- 협의 양도인 택지 공급 시 토지 장기 보유자에게 우선 공급 순위 부여 (소유기간별 차등화)
- '이주자 택지' 공급 대상을 '고시일 이전 거주자'에서 '고시일 1년 이전 거주자'로 자격 강화
- '대토보상' 공급 대상자 선정 시에도 토지 보유기간에 따른 '우선순위 차등화' 추진
3.29 부동산 대책이 미치는 파급효과는?
- 주택시장의 규제를 토지시장에도 그대로 적용을 하였습니다. 그래서 앞으로 주택시장과 마찬가지로, 토지시장도 양극화 현상이 심화될 것으로 보입니다.
- 2021년 올해 말까지 토지 급매물이 나올 가능성이 높습니다.
- 농사를 직접 짓지 않는 토지나 대리 경작하고 있는 토지들이 급매물로 나올 가능성이 높습니다.
- 서울이나 수도권 또는 광역시의 개발예정지는 수요가 있지만, 지금도 거래가 잘 안 되는 읍 · 면지역의 토지는 거래가 더욱 안될 가능성이 높습니다.
- 각종 규제와 사업용 토지의 축소로 인해 토지거래가 더욱 힘들어지게 되고, 비사업용 토지의 경우에는 가격 하락의 가능성이 큽니다.
<요약정리>
- 지금까지 [3.29 부동산 대책]의 큰 틀을 살펴본 후, 우리 실생활에 직접 영향을 미칠만한 사항들을 세부적으로 살펴보았습니다. 앞으로 [3.29 부동산 대책]이 토지 시장에 미칠 파급효과가 클 것으로 예상이 됩니다. 현재 토지를 보유하고 계신 분이나, 추후에 토지를 매수할 계획이 있으신 분들은 해당 내용을 잘 숙지하시고 현명하게 대처하시길 바랍니다.
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