비사업용 토지란?, 주말농장도 이젠 비사업용 토지 중과세 적용

  지난 [2021. 03. 29 부동산 대책]으로 인해 개인 및 법인이 "비사업용 토지"를 양도할 경우에는 원래의 양도세율에 20%를 가산한 중과세율이 적용되고, 장기보유 특별공제(최대 30% 공제)도 적용받지 못하게 됩니다. 뿐만 아니라, 주말농장용 농지도 사업용 토지에서 제외되어, 비사업용 토지로 인정을 받게 됩니다. 

 

  따라서, 이번 시간에는 비사업용 토지란 정확하게 무엇인지 그 정의와 요건들을 정확하게 살펴보고, 사업용 토지와 비교해서 양도소득세율 등이 얼마나 차이가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 그리고 추가적으로 절세를 위한 현명한 대처방안들까지도 제시를 해보겠습니다.

 

 

비사업용 토지란?

  앞서 설명드렸듯이, 비사업용 토지로 인정된다면, 양도소득세 폭탄을 맞게 됩니다. 따라서, 지금부터 설명드릴 비사업용 토지의 판단 조건 등을 정확하게 이해하신 후, 최대한 사업용 토지로 인정받기 위해 노력해야 할 것입니다. 만약, 노력을 해도 인정받기 힘들다고 판단이 된다면, 앞으로 어떻게 나아가야 할지 미리 계획을 잘 세우셔야 합니다.

 

  "비사업용 토지"란, 아주 쉽게 설명드려서 토지를 땅의 원래 목적대로 사용하지 않는 토지를 말합니다. 이와 반대되는 개념으로 토지를 원래의 목적대로 사용을 한다면 "사업용 토지"라고 합니다. 여기서 말하는 땅의 목적은 "지목"을 말하며, 이 지목은 토지이용계획 확인원을 통해 확인이 가능합니다. ▶ [토지 지목 종류 및 확인 방법]

 

  즉, 밭(전), 논(답), 과수원(과), 임야(임), 목장용지(목) 등 이렇게 이름만 딱 듣기만 해도 뭘 하는 땅인지 알 수 있는 땅을, 원래의 목적대로 사용을 한다면 "사업용 토지"이고, 그렇지 않으면 "비사업용 토지"입니다.

 

비사업용 토지 판단 조건

  세법에서는 '비사업용 토지'를 하나하나 나열하고 있습니다. 법령에서는 '비사업용 토지로 열거되지 않은 토지'나 '법령에서 비사업용 토지가 아니라고 규정된 토지'는 비사업용 토지에서 제외가 됩니다. 따라서 비사업용 토지 해당여부 판단은 매우 복잡한 것이 사실입니다. 

 

  또한, 사업용으로 소유한 토지라도 일정기간 이상 비사업용으로 소유하는 경우에는, 중과세 대상이 되는 비사업용 토지에 해당될 수도 있으므로 주의할 필요가 있습니다. 

 

  이렇게 비사업용 판단 기준이 매우 복잡하지만 최대한 이해하기 쉽게 간단하게 정리를 해보겠습니다. 판단 기준을 크게 "1. 사용 기준", "2. 기간 기준" 두 가지로 나누어 설명드리겠습니다. 다음의 1, 2 조건을 모두 만족해야 '비사업용 토지'가 아닌 '사업용 토지'로 봅니다.

 

1. 사용 기준

  앞서 설명했듯이, 토지를 원래의 목적(지목)대로 사용을 하면 사업용 토지, 그 외의 목적으로 사용하면 비사업용 토지라고 하였습니다. 따라서 아래와 같이 사실상 지목의 목적으로 이용한 토지라면 "사업용 토지"로 간주하게 됩니다.  

 

1) 농지(전, 답, 과수원)

- '시' 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 재촌 · 자경 농지이어야 합니다.

 

※ 위 기준에서 "재촌"이란 다음 중 하나에 해당하는 경우를 말합니다.

• 농지가 소재하는 시·군구에 거주
• 이와 연접한 시·군·구에 거주
• 해당 농지로부터 직선거리 30km 이내에 거주

 

※ 위 기준에서 "자경"이란 다음과 같습니다.

• 농업에 상시 종사하거나 농업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작하거나 재배해야 합니다. 
• 만약, 사업소득(농업 · 임업소득, 부동산 임대소득 및 농가부업소득 제외)과 근로소득 합계액이 3,700만 원 이상인 기간이 있다면 그 기간은 자경 기간에서 제외합니다.

 

2) 임야

• 재촌(연접 또는 30km 이내 거주)하는 자가 소유하는 임야
• 개발제한구역 안의 임야
• 산림보호구역 안의 임야
• 산림경영계획인가를 받아 사업 중인 임야
• 상수원 보호구역 안의 임야
• 문화재 보호구역 안의 임야
• 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야
• 공원 자연보존지구, 공원 자연환경지구, 도시공원 안의 임야

 

3) 목장용지

• '시' 이상 주거, 상업, 공업지역 외의 지역 소재
• 실제 축산업 영위
• 가축 종류와 가축 두 수를 적용하여 계산한 기준면적 이내만 해당

 

4) 주택의 부속토지인 경우

주택이 정착된 면적에 용도지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지에 해당하는 경우 사업용 토지로 봅니다.

• 도시지역(주거지역 · 상업지역 · 공업지역 · 녹지지역) : 5배
• 그 외 지역 : 10배 

 

5) 기타 토지(나대지, 잡종지 등)

  위 지목 이외의 토지들은 "재산세 납부내역"을 조회하는 방법으로 알 수가 있습니다. 이와 관련된 내용은 시·군·구청 세무과에 해당 지번의 '재산세 과세 분류'를 물어보면 확인해 줍니다.

• 재산세 비과세 또는 면제인 경우 : 사업용 토지
• 재산세 별도합산, 분리과세 대상 : 사업용 토지
• 재산세 종합합산과세 대상 : 비사업용 토지

 

2. 기간 기준

  위에서 설명한 사용기준에 맞게 토지를 사용했다면, 사업용으로 사용한 기간이 아래의 기간 기준 중 하나만 만족하면 사업용 토지로 봅니다. 그 이유는 비사업용 토지로 보유하다가 매도하는 시점에만 사업용으로 전환해서 사용한다면, 세법에 허점이 생기기 때문입니다.

• 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용
• 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용
• 보유기간 중 60% 이상을 사업에 사용

 

※ 다음의 토지들은 사업용 토지로 보는 특별한 토지들입니다. 이를 활용하여 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환할 수도 있습니다. 잘 활용해보시길 바랍니다.

• 종업원 체육시설용 토지
• 부설주차장용 토지(주택의 부설주차장은 제외)
• 주차장 운영업을 영위하는 자가 소유하고 있는 노외주차장으로 사용하는 토지로, 1년간 수입금액이 토지 공시지가의 3% 이상인 토지
• 물품의 보관 관리를 위하여 별도로 설치 사용되는 하치장 · 야적장 · 적치장 등으로, 매년 물품의 보관 관리에 사용된 최대 면적의 1.2배 이내의 토지
• 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용되는 토지
• 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로, 지목이 대지이거나 실질적으로 주택 신축이 가능한 660㎡ 이내의 토지

 

 

주말농장도 이젠 비사업용 토지

1. 주말농장용 농지란?

• 보통 농사를 주업으로 하지 않는 사람들이 체험영농으로 운영하기 위해 취득한 토지를 말합니다.
• 세대당 1,000㎡ (약 302평 정도) 미만으로 취득할 수 있으며, 배우자 및 자녀들과 함께 영농을 체험하며 건강한 취미를 가지고, 도시에만 살면서 자연을 모르는 젊은 층에게 자연학습과 테마여행을 목표로 합니다.
• 세법에서도 주말농장용 농지는 '비사업용 토지'가 아닌 '사업용 토지'로 간주하여, 중과세율 적용을 받지 않아 비농업인의 농장 운영을 원활하게 지원하였습니다.
• 즉, 지금까지는 농지거래를 활성화하기 위해 주말농장용 농지에는 특혜를 제공하였습니다. 

 

2. 주말용 농지 개정내용

• 2022년 1월 1일 이후 양도하는 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외되어 '비사업용 토지'로 간주됩니다. 즉, 양도소득세가 중과세됩니다.
• 단, 시행령 개정 시행 이전 이미 사업인정 고시된 사업의 경우에는 종전 규정대로 사업용 토지 적용이 가능합니다. 따라서, 대부분의 3기 신도시는 종전대로 22년 이후 보상을 받더라도 사업용 토지로 인정을 받습니다.
• 게다가 농지취득 심사를 강화하여, 주말용 농장용 목적으로 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역)의 토지는 절대 취득할 수가 없게 되었습니다. 

 

비사업용 토지 양도소득세율

  2022년 1월 1일부터 시행되는 토지에 대한 양도소득세 개편 안에서 중요한 내용은 두 가지입니다.  양도소득세율 상향조정과 비사업용 토지의 경우에는 "장기보유 특별공제(최대 30%)를 적용하지 않겠다는 것입니다. 그 상세 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 개편된 토지 양도소득세율

1) 사업용 토지

구분		양도소득세율 (지방교육세 포함 세율)
보유기간	1년미만	현행 55% -> 77%로 인상
	1년이상 ~ 2년미만	현행 44% -> 66%로 인상
	2년이상	기본 세율 ( 6% ~ 45%)

 

2) 비사업용 토지

구분		양도소득세율 (지방교육세 포함 세율)
		단기보유 세율	중과세율
보유기간	1년 미만	현행 55% -> 77%로 인상	기본 + 10% -> 기본 + 20%
	1년이상 ~ 2년 미만	현행 44% -> 66%로 인상	기본 + 10% -> 기본 + 20%
	2년 이상	현행 기본 + 10% -> 기본 + 20%

※ 단기 보유 비사업용 토지는 '단기보유 세율' 또는 '중과세율' 중 비교하여 더 높은 세율을 적용합니다.

 

2. 비사업용 토지에 대한 장기보유 특별공제 배제

  지금까지는 비사업용 토지에 대해서도 개인인 경우에는 최대 30%(1년에 2%씩) 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 "2022년 1월 1일"부터는 장기보유 특별공제를 배제시킬 예정입니다.

 

 

3. 실제 계산사례

  비사업용 토지에 중과하는 중과세율을 20%로 인상하고, 특히나 '장기보유 특별공제'를 배제하는 것은 거의 징벌적 과세에 가깝습니다. 따라서 사업용 토지와 비사업용 토지의 양도소득세 금액 차이는 어마 무시한 차이가 발생합니다. 아래 사례를 통해 실제 금액적으로 얼마나 차이가 발생하는지 한번 따져보겠습니다.

 

계산 가정
- 공통조건 : 토지는 2000년도에 취득, 양도가액은 10억 원, 취득가액은 3억 원이라고 가정
- 2022년에 양도하는 경우 (사업용 토지와 비사업용 토지 비교) 

 

항목	사업용 토지	비사업용 토지
양도가액	10억원	10억원
(-) 취득가액	3억원	3억원
(=) 양도차익	7억원	7억원
(-) 장기보유특별공제	2억 1천만 (30%적용)	장기특공 미적용
(=) 양도소득금액	4억 9천만	7억원
(-) 양도소득기본공제	250만원	250만원
(=) 과세표준	4억 8,750만	6억 9,750만
(×)세율	과세표준 × 40% - 2,540만	과세표준 × 62% - 3,540만
(=)산출세액	1억 6,960만원	3억 9,705만원
(=)납부할세액 <지방소득세 포함>	1억 8,656만원	4억 3,675.5만원
세금 차이 (비사업용 - 사업용)	250,195.000원

  위 사례에서 볼 수 있듯이, 양도하고자 하는 토지가 비사업용 토지로 인정받는다면, 상향 조정된 중과세율을 적용받고 장기보유 특별공제를 적용받지 못하게 됩니다. 그러면 양도차익이 7억만 발생한다고 해도, 세금 차이가 2억 5천만 원 정도가 발생합니다. 정말 큰 금액차이입니다. 따라서 비사업용 토지로 인정을 받는다면 2022년 1월 1일부터는 거의 양도를 하지 못할 것으로 보입니다. 

 

4. 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도

  비사업용 토지와 관련하여 [3.29 부동산 대책] 내용 중에 한 가지 더 알고 계셔야 할 사항이 있습니다. "3기 신도시 등 택지개발사업", "토지구획정리사업", "농지개량사업" 등 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도 시에 비사업용 토지의 경우 양도소득세 중과 배제 및 감면 대상을 축소하였습니다. 상세 내용은 다음과 같습니다. 

기존내용	개정내용
사업인정고시일로부터 2년 이전 취득한 토지 -> 사업용토지로 간주 함. 즉, 중과배제	① 기존에 이미 보유한 토지의 경우 -> 사업인정고시일로부터 5년 이전 취득한 토지만 사업용으로 간주함. 즉, 중과배제
	② '22. 01. 01. 이후 신규 취득한 토지의 경우 -> 양도당시 비사업용 토지의 경우 취득시기와 관계없이 무조건 중과세율 적용
사업인정고시일로부터 2년 이전 취득 토지 -> 양도세를 감면해 줌. <현행 감면율> 현금 10%, 채권 15%	① 기존에 이미 보유한 토지의 경우 ->  사업인정고시일로부터 5년 이전 취득한 토지만 양도세 감면(추후에 감면율 축소 가능성도 있음)
	② '22. 01. 01. 이후 신규 취득한 토지의 경우 -> 양도당시 비사업용토지의 경우 감면 자체를 배제함

 

현명한 대처방안

1. 올해 안에 매도

  현재 주말농장용 농지를 보유하고 있는 토지 소유주는 2021년 올해와 2022년 이후 양도세 등을 비교하여 토지 매매를 고려해보시는 것이 좋습니다. 

 

2. 장기적으로 사업용 토지로 전환

  장기적으로 보유계획이 있으시다면 직접 재촌 · 자경을 통해 사업용 토지로 전환하시는 것이 좋습니다. 그러나 귀촌 · 귀농이 어려운 상황이라면, 야적장이나 주차장 등으로 활용하여 사업용 토지로 전환하는 방법을 찾아 미리 준비하시는 것이 좋아 보입니다. 

 

3. 양도세 줄이는 방법

  비사업용 토지는 앞서 살펴본 대로 양도소득세 금액이 매우 큽니다. 따라서 힘들겠지만 절세 방안을 꼼꼼하게 검토하여 매수 단계부터 준비하는 것이 좋습니다. 합법적으로 양도소득세를 절세하는 방법은 다음과 같습니다.

• 토지 매수 시에 최대한 여러 명의 소유로 매수를 합니다. 배우자와 함께 지분으로 취득하면 과세표준이 작아지므로, 적용하는 양도소득세율이 낮아집니다.
• 최소한 보유기간을 2년 채우시길 바랍니다. 2년 이내의 매도는 엄청난 양도소득세율을 적용받게 됩니다.
• 토지 위에 지상 정착물(농막, 농기구, 유실수, 조경수, 비닐하우스 등)을 일괄 양도하는 경우에는, 지상 정착물을 구분하여 매매계약서를 작성합니다. 토지는 양도소득세를 과세하게 되고, 비닐하우스, 농기구, 농작물 등은 과세를 하지 않습니다.
• 양도시기를 분산시킵니다. 토지 2필지를 매매한다면 계약서를 각각 작성하여 잔금 시기를 한 필지는 연말에 지급하기로 하고, 나머지 한 필지는 다음 해 연초로 정합니다. 양도소득세는 연 단위로 누계하여 과세를 하기 때문에 양도차익(과세표준)을 줄일 수 있습니다. 이렇게 과세표준이 줄어든다면 낮은 양도소득세율을 적용하게 됩니다. 
• 소유권을 배우자에게 증여한 후 양도하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제가 됩니다. 즉, 10년마다 새롭게 증여세 면제 한도액이 리셋이 된다고 보면 됩니다. 다만, 배우자는 증여받은 날로부터 5년 이후에 양도를 해야 합니다. 그 이전에 양도를 하면 증여자(최초 소유자)가 취득한 가격을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 부과하게 됩니다. 이점 꼭 유의하시길 바랍니다.
• 허름한 주택이 있다면, 절대 철거해서는 안됩니다. 주택이 있다면 사업용 토지로 보기 때문입니다.
• 나대지에는 건물을 건축하여 양도하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 
• 법인 명의로 취득합니다. 물론 법인도 세율이 인상되었지만, 법인세가 개인이 내는 양도소득세보다 적을 확률이 높습니다.

 

  지금까지 비사업용 토지란 무엇인지 알아보고 "2022년 1월 1일"부터 강화되는 비사업용 토지 양도소득세율에 대해서 자세하게 정리해서 살펴보았습니다. 그리고 추가적으로 그에 따른 현명한 대처방안까지도 알려드렸습니다. 최근 정부의 강력한 투기억제 정책으로 인해 모든 세금들이 강화되고 있습니다. 따라서 꾸준하게 부동산 관련 세금에 관심을 갖고 절세를 위한 준비를 미리미리 철저하게 하시길 권장드립니다.   

 

 

▼ [절세에 도움이 되는 글 모음] ▼

 

2021년 취득세 감면 대상 및 중과세 대상 아시나요?

 

종합부동산세 과세대상 한방에 정리(절세 방법 포함)

 

양도소득세 비과세 요건, 세법 개정된 내용 핵심 정리

 

상속세율, 상속세 계산방법 등 알기 쉽게 총정리