정부의 세금 강화 정책이 계속 발표되면서 증여는 선택이 아닌 필수가 되어버린 지 오래입니다. 따라서 이번 시간에는 증여가 왜 필요한 것인지 알아본 후, 증여세 면제 한도액 및 증여세를 효과적으로 절감(절세) 할 수 있는 방법에 대해서 핵심적인 부분만 정확하게 알려드리겠습니다. 이 글이 절세에 많은 도움이 될 것이라고 확신합니다. 끝까지 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.
<목차>
- 증여는 왜 필요한가?
- 증여세 면제 한도액(증여재산공제제도)
- 증여세 절감 방법(절세 방법)
- 증여 시 주의사항
증여는 왜 필요한가?
결론부터 말씀드리면 "세금"때문입니다. 특히 "양도소득세" 및 "종합부동산세" 때문입니다. 세금에 관심 있는 분들이라면 아시겠지만, 보유세인 재산세, 종부세 그리고 취득세, 양도소득세 등 최근 세금 정책들을 모두 살펴보면, 절대 다주택자가 되면 안 되겠다는 것을 금방 깨달을 수 있을 겁니다. 즉, 1인 1 주택이 되어야만 합니다.
그렇다면, 왜 증여 등을 통해 1인 1 주택을 만들어야 하는지 부동산 세금을 각 거래단계별로 구분해서 설명을 해보겠습니다.
1. 취득단계(취득세)
우선 부동산 취득단계부터 엄청난 세금 차이가 발생하게 됩니다. 조정대상지역의 경우 1 주택자는 취득세율이 "1~3%" 기본 세율이지만, 2 주택은 "8%", 3 주택 이상 등은 "12%"의 중과세율을 적용받게 됩니다.
2. 보유단계
종부세의 경우에는 ① "2 주택 이하인 경우"와 ② "3 주택(조정지역 2 주택) 이상인 경우" 다음과 같이 종부세율이 2배 이상 차이가 발생하게 됩니다.
- ① 일반 2 주택 이하 : 종부세율 "0.6% ~ 3.0%" 적용
- ② 3 주택 등 다주택자 (조정대상지역은 2 주택자인 경우) : 종부세율 "1.2% ~ 6.0%" 적용
3. 임대 단계
주택을 보유하면서 임대를 하여 월세를 받는 경우에도 다주택자에게는 세금면에서 불리한 부분이 있습니다.
- 1,2 주택자 : 보증금 부분은 비과세 되고, 월세 부분만 임대소득으로 세금을 납부합니다.
- 3 주택 보유자 : 월세 부분의 소득뿐만 아니라 보증금 부분에도 '간주임대료'를 계산하여 소득세를 부과하게 됩니다. 여기서 말하는 '간주임대료'란, 보증금을 세입자로부터 받은 경우, 이를 은행에 예치하는 방법 등을 통하여 얻을 수 있는 이익을 임대료로 간주하여, 임대료 수입으로 환산하는 것입니다. 따라서 이 부분의 소득에 대해서도 세금을 부과하는 것입니다.
4. 처분단계(양도)
앞서 살펴본 대로 주택을 보유하고 있으면 보유세 등의 세금 때문에 너무 힘들어서, 처분하기 위해 양도를 하려고 해도, 다주택자에게는 그렇게 호락호락하지 않습니다. 그 이유는 1 주택자의 경우에는 양도 시에 양도차익(엄밀하게 과세표준) 금액별로 기본세율인 "6~ 45%"를 적용받습니다. 그러나, 조정대상지역의 경우 "2021년 6월 1일" 이후부터 2 주택자는 "기본세율 + 20%"를 적용받고, 3 주택 이상자는 "기본세율 + 30%"의 어마 무시한 양도소득세율을 적용받게 됩니다.
- 즉, 양도차익으로 인한 과세표준이 9억을 초과하는 경우에는 양도소득세율이 "기본세율 45% + 30% = 75%"에 "75%의 10%인 지방교육세(7.5%)"까지 가산을 한다면, 최종적으로 "82.5%"라는 극한의 양도소득세율을 적용받게 됩니다.
지금까지 설명드린 각종 세금을 제대로 이해한 분이라면, 아마도 똘똘한 한채만 보유하자라는 생각이 강하게 들것입니다. 그러나 이미 여러 채의 주택을 소유하고 있는 경우라면, 바로 증여를 해야 하고, 추가로 주택을 더 매수하고 싶다면, 자녀 등의 명의로 부동산을 매수해야겠다는 생각을 할 수가 있을 것입니다.
즉, 세목별 주택수 산정기준이 다르겠지만, 앞으로는 증여를 통해 최대한 명의를 분산해야만 되겠다는 사실은 이해했을 것입니다. 그럼 이제는 증여를 할 때 증여세를 어떻게 절감(절세)할 수 있는지 그 방법들에 대해서 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
증여세 면제 한도액(증여재산공제제도)
증여세 절감 방법을 이해하기 전에 먼저 '증여재산공제제도'를 먼저 이해하고 넘어가야 합니다. '증여재산공제제도'는 증여받은 자(수증자)가 증여자와 밀접한 인적 관계에 있는 경우 과세가액에서 일정액을 공제하여 과세표준을 산정하는 것입니다. 즉, 이렇게 과세표준을 줄여줌으로써 납부하는 세금을 줄여주는 조세혜택을 제공하는 제도를 말합니다.
거주자가 배우자, 직계존비속, 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내 친척으로부터 주택을 증여받은 경우 증여세 과세가액에서 10년간 합산하여 아래의 금액을 공제(면제)해줍니다. (단, 증여받은 자가 비거주자이면 증여재산공제는 적용되지 않습니다.)
| 관계 | 공제금액(10년간 합산 금액) |
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 | 5천만원 |
| 직계비속(성인 자녀) | 5천만원 |
| 직계비속(미성년 자녀) | 2천만원 |
| 기타 친족 | 1천만원 |
증여자가 배우자인 경우 6억 원을 공제하는데, 이 경우 민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자만 해당이 됩니다. 사실혼 관계에 있는 배우자는 공제되지 않습니다. 그리고 계부 · 계모로부터 증여를 받는 경우에도 직계존속으로부터 증여받는 경우와 동일하게 증여재산 공제를 해줍니다.
증여세 절감 방법(절세 방법)
증여세를 절감(절세) 하기 위한 대원칙은 다음과 같습니다. 이 대원칙은 반드시 제대로 이해하고 숙지해서 절세 플랜의 큰 방향을 설정하는데 활용하시길 바랍니다.
- ① 명의를 분산해서 나눠서 증여하라!
- ② 최대한 일찍 증여를 시작하라!
- ③ 감정평가제도를 활용하라!
1. 명의 분산 증여
명의를 분산하여 증여를 하면 다음 두 가지 측면에서 증여세를 절감할 수 있습니다.
1-1. 과세표준과 세율을 줄여줍니다.
상속세와 증여세는 다음의 표와 같이 동일한 세율을 적용받습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6천만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6천만원 |
위 표와 같이 상속세와 증여세의 세율이 같더라도 중요한 차이점이 있습니다. 상속세는 피상속인(사망하신 분)이 가지고 계셨던 전체 재산 금액을 기준으로 한꺼번에 세금을 매기게 됩니다. 하지만, 증여세는 증여를 받는 사람이 본인이 직접 받은 금액에 대해서만 증여세를 계산하게 됩니다
- 즉, 상속세와 증여세가 세율은 같더라도 증여세는 여러 명이 분산해서 나눠 받게 되면 과세표준을 줄일 수 있기 때문에 그만큼 증여세를 절감할 수 있는 것입니다.
- 예를 들어, 50억을 1명의 자녀에게 증여 또는 상속을 한다면 50%의 세율을 적용받습니다. 그러나 5명의 자녀에게 10억씩 증여를 한다면 10억의 금액에 대해서 30%의 세율을 적용받아 증여세를 납부하게 됩니다. 이렇게 명의를 분산하게 되면 과세표준과 세율을 동시에 줄일 수 있기 때문에 많은 세금을 절세할 수 있습니다.
1-2. 증여세 면제 한도액을 늘릴 수 있습니다.
앞서 설명드린 대로, 증여세에는 증여세 공제제도가 있습니다. 증여자와 수증자 사이의 관계에 따라서 인별로 각각 증여세 면제를 받을 수가 있습니다. 즉 여러 명이 증여를 받게 되면 각각의 증여세 공제를 받기 때문에 증여세를 절감할 수 있게 됩니다.
- 예를 들어, 50억을 1명의 성인자녀에게 증여를 한다면 5천만 원만 공제(면제) 받을 수 있지만, 5명의 자녀에게 증여를 한다면 "5천만 원 × 5명 = 2억 5천만 원"을 공제받을 수 있습니다.
2. 최대한 일찍 증여 시작
앞선 증여세 면제 한도액에서 설명드렸듯이, 증여세는 10년을 기준으로 증여한 금액을 합산을 합니다. 따라서, 10년 안에 증여한 모든 금액을 합산하여 증여세 공제도 해주고 증여세 납부금액도 계산을 하게 됩니다. 즉 10년을 기준으로 리셋이 된다고 생각하시면 편합니다.
- 쉽게 설명드리면, 증여세의 공제액 자체도 인별로 10년마다 새롭게 리셋이 됩니다. 그리고 증여세 과세표준이 되는 증여금액도 새롭게 리셋이 됩니다.
- 따라서, 최대한 일찍 미리미리 장기플랜을 갖고 증여를 시작하는 것이 좋습니다. 이해를 돕기 위해 예를 들어 표로 설명을 드리면 다음과 같습니다.
| 자녀 나이 | 증여 금액 | 증여세 비과세 금액 |
| 출생 | 2,000만원 | 2,000만원 |
| 10살 | 2,000만원 | 2,000만원 |
| 20살 | 5,000만원 | 5,000만원 |
| 30살 | 5,000만원 | 5,000마원 |
위 표에서 볼 수 있듯이 증여공제제도만 활용을 하더라도, 자녀가 30살이 될 때까지 "총 1억 4천만 원"에 대하여 증여세를 납부하지 않고 비과세를 받을 수 있습니다.
뿐만 아니라, 이렇게 자녀들에게 증여한 금액으로 주식이나 부동산을 자녀 명의로 사게 된다면, 이 늘어나는 소득에 대해서는 자녀의 소득으로 보게 됩니다. 따라서 이렇게 증가하는 부분에 대해서는 추가로 증여세를 납부할 필요가 없게 됩니다. 그래서 최근에는 10년 단위로 증여세 면제 한도액보다 조금 더 많이 증여를 하는 경우도 있습니다.
- 예를 들면, 10살 자녀에게 증여세 면제 한도액인 2,000만 원만 주는 것이 아니고, 1억 2천만 원 정도를 증여하는 것입니다. 그러면 2천만 원은 공제를 받게 되고, 1억 부분에 대해서는 증여세 최저 세율인 10%만 적용받아 1,000만 원만 증여세를 납부하는 것입니다. 이렇게 1억 2천만 원을 증여받아 1천만 원은 증여세로 납부하고 1억 1천만 원을 자녀 명의로 재산을 불리시면 됩니다.
3. 감정평가제도를 활용
요즘처럼 부동산 가격이 급격하게 상승하는 시기에, 증여를 한다면 어떻게 될까요? 이런 경우에는 증여세 산정 기준이 되는 금액을 최근 매매 사례 가액으로 적용받게 되어, 많은 증여세가 나올 수가 있습니다.
그러나, 여기서 수천만 원의 세금을 절세를 할 수 있는 방법이 있습니다. 그것은 "부동산의 감정평가액"이 "유사 부동산의 매매 사례"보다 우선하여 적용이 된다는 것입니다. 즉, 증여하는 부동산의 매매 사례가 있더라도, 감정평가액으로 신고가 가능합니다. 이렇게 감정평가액이 더 낮으면 증여세 부담이 매우 낮아지게 됩니다. 증여세의 기준이 되는 금액을 산정할 때는 다음의 순위로 산정을 하게 됩니다.
- 1순위 : 감정평가금액
- 2순위 : 매매 사례 가액 (증여일 이전 6개월, 이후 3개월 내 거래된 동일 형태 부동산 매매가)
- 3순위 : 국세청이 매년 산정하는 부동산의 가치
일반적으로 아파트 같은 경우에는 동일 단지, 동일 평형대의 최근 매매 사례를 바탕으로 실거래가 금액을 증여한 금액으로 인정할 가능성이 매우 높습니다. 그러나 증여의 경우에는 감정평가 시 평가한 부동산의 가치를 증여 당시의 증여 금액으로 인정을 받을 수 있습니다. 따라서, 빠르게 집값이 상승하는 시기에는 감정평가제도를 활용하는 것이 증여세를 줄이는데 매우 좋은 방법입니다. 감정평가의 수수료는 대략 다음과 같습니다.
| 감정평가액 | 기준 수수료 |
| 5천만원 이하 | 200,0000원 |
| 5천만원 초과 ~ 5억원 이하 |
200,000 + (5천만원 초과금액 × 0.11%) |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 |
695,000 + (5억원 초과 금액 × 0.09%) |
| 10억원 초과 ~ 50억원 이하 |
1,145,000 + (10억원 초과 금액 × 0.08%) |
증여 시 주의사항
1. 증여 취득세율
증여 시에 취득세가 중과세되는 부분이 있으니 이 부분을 잘 따져봐야 합니다. 공시 가격이 3억 이상이면서 조정대상지역의 주택을 증여하게 되면 취득세는 "12%"의 중과세율을 적용받게 됩니다. 단, 증여를 해주는 사람이 1세대 1 주택인 경우에는 증여 취득 기본세율인 3.5%를 적용합니다.
2. 주택 외 상가나 토지 등 증여 시 주의사항
증여세를 국가에서 징수하기 위해서는 일단 증여하는 부동산의 금액을 산정해야 합니다. 그런데 이때 아파트 등은 이 공시 가격을 산정하는 것이 매우 투명합니다. "국토부 실거래가" 등을 통해 이 금액을 투명하게 확인이 가능하므로, 증여 금액 산정이 매우 쉽습니다. 따라서 이러한 매매 사례 가액 등을 참고하여 증여 금액을 정한 후 증여세를 산정하게 됩니다.
그러나, 상가나 토지를 증여하는 경우에는, 부동산 특성상 주변에 있는 다른 매매 사례를 가져다가 증여한 금액으로 산정하기가 어렵습니다. 따라서, 상가, 토지, 다가구 주택 등은 '매매 사례 가액'을 사용하지 못해 '감정평가액'을 사용하게 됩니다. 그런데 이러한 '감정평가액'도 없다면 '기준시가'를 활용하여 증여한 금액으로 산정합니다. 즉, 이렇게 '기준시가'를 활용하게 되면 시세보다 훨씬 가격이 낮게 책정이 되어 있기 때문에 증여세를 적게 납부할 수 있습니다.
따라서, 이러한 부분 때문에 고가의 상가건물을 증여할 때는 국세청에서 감정평가를 따로 진행할 수가 있습니다. 그러므로, 이러한 부동산을 증여할 때 '공시 가격'을 기준으로 잡고 증여세를 계산해서 증여를 하면 안 됩니다. 추후에 증여 금액의 기준이 국세청에서 진행한 '감정평가액'을 기준으로 증여세를 납부할 수 있으니 이점 유의하셔야 합니다. (※ 여기서 잠깐, 아직도 부동산 세금 부과의 기준이 되는 공시 가격, 기준시가, 시가표준액, 공시지가 등 부동산 가격 용어들의 차이점을 잘 모르신다면 아래 링크 글을 꼭 읽어보시길 바랍니다.)
▶ 공시지가 조회, 부동산 실거래가와 공시 가격의 차이 ◀
지난해 아파트 증여가 역대 최고치를 경신했으며, 올해뿐만 아니라 앞으로도 증여는 계속 증가할 것으로 보입니다. 즉, 부동산 양도소득세 및 보유세의 부담이 매우 커졌지만, 집값 상승의 기대가 남아 있기 때문에 매도 대신에 증여를 선택할 가능성이 매우 높습니다.
이렇듯, 증여는 현재 선택이 아닌 필수사항이 되어버렸습니다. 따라서 여러분들은 지금까지 설명드린 증여세 면제 한도액 및 증여세 절감 방법(절세 방법)을 꼼꼼하게 다시 읽고 제대로 숙지하셔서, 추후 현명한 절세 플랜을 짜는데 활용하시길 바랍니다.
