토지거래 허가구역 이란, 토지의 투기거래가 예상되는 지역을 허가구역으로 지정하여, 토지 거래를 하기 전에 미리 계약 당사자가 공동으로 시·군·구청장의 허가를 받게 하는 것을 말합니다.
최근 서울시가 압구정, 여의도, 목동, 성수 지역에 토지거래허가구역을 추가 지정하면서, 토지거래허가구역에 대한 관심이 많이 높아졌는데요. 게다가 이들 지역은 '22년 4월 26일 지정 기간이 만료될 예정이었지만, 추가로 1년 더 연장이 되었습니다.
따라서 최근 토지거래허가구역에 대한 관심이 높아졌는데요. 그래서 이번 시간에는 토지거래 허가구역이 정확하게 무엇인지 핵심만 빠르게 정리해 드리겠습니다.
목차 (Contents)
토지거래허가구역 개요
1. 지정권자
- 국토교통부 장관 또는 시 · 도지사
2. 지정기간
- 5년 이내 (단, 기간 만료 후 연장 가능)
3. 지정목적
- 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적 토지이용 및 토지시장 안정 등
4. 지정 대상
지정대상은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 토지 가격(지가)이 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 다음의 지역입니다.
- 도시계획 (광역도시계획 · 도시기본계획 · 도시관리계획) 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역
- 국토계획법 등 토지이용에 관한 법률에 의해 지정된 용도구역의 변경이나 해제 등 토지이용에 관한 규제가 완화되거나 해제되는 지역
- 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근 지역
- 그밖에 국토교통부 장관이 투기 우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부 장관에게 요청하는 지역
5. 지정 절차
- ① 국토부 장관이 허가구역의 범위 · 기간 등에 대해 입안 (단, 동일한 시·군·구 안에서는 시·도지사 지정 가능)
- ② 중앙도시계획위원회의 심의
- ③ 광보 공고 (허가구역의 범위, 지정기간, 대상면적)
- ④ 공고내용을 시·도지사에게 통보
- ⑤ 시·도지사는 관할 등기소장과 시장 · 군수 · 구청장에게 통보
- ⑥ 시장 · 군수 · 구청장은 7일 이상 공고, 15일간 일반인에게 열람
6. 효력 발생
- 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생
7. 허가구역의 해제 또는 축소할 수 있는 경우
- ① 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되는 경우
- 지가 변동률(최근 3개월 및 허가구역 지정 이후) 및 최근 2년간 토지거래량이 전국 평균을 하회하고 해당 지역의 최근 3개월간 지가 변동률이 지정 당시보다 낮은 지역
- ② 관계 시·도지사, 시·군·구청장으로부터의 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 있다고 인정되는 경우
토지거래허가구역 허가절차
1. 허가신청
- 거래 당사자(매도자 및 매수자)가 공동으로 신청
2. 토지거래허가 신청서 등 기재사항
- 계약내용(계약 예정 금액), 토지의 이용계획 작성, 취득자금의 조달 계획 등
3. 토지거래허가구역 허가절차 흐름도
3-1. 이의신청
토지거래허가 신청에 대한 처분에 대하여 이의가 있는 자는, 그 처분을 받은 날로부터 1월 이내에, 시·군·구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다.
이의의 신청을 받은 시·군·구청장은 시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의 신청인에게 통보하여야 합니다.
3-2. 매수청구
토지거래허가를 신청하여 불허가를 처분을 받은 자는, 불허가처분의 통지를 받은 날로부터 1월 이내에, 시·군·구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있습니다.
매수청구를 받은 시·군·구청장은 국가 지자체, 한국 토지공사, 정부투자기관 중에서 매수할 자를 지정하여, 공시지가를 기준으로 당해 토지를 매수하게 해야 합니다.
다만, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수할 수 있습니다.
토지거래허가구역 허가대상
1. 토지거래 허가를 받아야 하는 경우
- ① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권 · 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우
- ② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)
- 대가는 금적에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함
- 허가구역 지정 전에 체결 완료된 거래계약은 허가제를 미적용하며, 계약 체결 시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단
2. 토지거래 허가를 받지 않아도 되는 경우
- 대가성이 없는 상속 · 증여
- 보상법에 의한 수용
- 거래 당사자인 국가 · 지자체 · 정부투자기관이 허가권자(시장 · 군수 · 구청장 등)와 협의를 한 경우
- 주택건설 촉진법, 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도시 재개발법 등에 의한 토지의 공급
- 농어촌 정비법에 의한 농지 매입
- 민사집행법에 의한 "경매" (단, "공매"의 경우에는 토지거래 허가가 필요)
- 토지거래 허가대상 면적 미만의 토지거래
2-1. 토지거래허가구역에서 허가 대상이 되는 기준면적
최근 토지거래허가구역에서 허가 대상이 되는 기준면적이 강화되어 더욱 좁아졌는데요. 그 내용은 아래의 표와 같습니다.
| 용도지역 | 허가를 요하는 면적 | 허가대상 면적의 산정 기준 |
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| 도시지역 | 주거지역 | 60㎡ 초과 |
용도지역으로 구분 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
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| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
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| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
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| 용도지역 미지정 지역 | 60㎡ 초과 |
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| 비도시지역 | 농지 | 500㎡ 초과 |
지목으로 구분 |
| 임야 | 1,000㎡ 초과 |
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| 농지 및 임야 외 토지 | 250㎡ 초과 |
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위의 표를 보면 알 수 있듯이, 도시지역과 비도시지역의 허가 대상 면적의 산정기준이 다른데요. 예를 들어 보겠습니다.
만약 '녹지지역' 농지 300㎡ 토지를 거래하고자 할 때 토지거래허가를 받아야 할까요?
- 만약 농지가 비도시지역의 농지라면, 지목 기준으로 허가대상을 따지게 됩니다. 따라서 해당 농지는 500㎡를 초과하지 않으므로 토지거래 허가대상이 아닙니다.
- 그러나 해당 농지가 도시지역 안에 있다면 용도지역 기준을 적용받습니다. 따라서 허가기준인 200㎡를 초과하므로 토지거래 허가를 받아야 합니다.
참고로 위 기준면적은 지역여건에 따라 10% ~ 300% 범위 내에서 탄력적으로 적용 가능한데요. 서울시의 경우 위 기준면적의 10%를 적용하고 있습니다.
따라서 주거지역의 경우 60㎡의 10%인 6㎡ 초과하는 토지를 거래할 때에도 토지거래 허가를 받아야 합니다. 그리고 상업지역의 경우 150㎡의 10%인 15㎡를 초과하는 토지를 거래할 때에도 토지거래 허가를 받아야 합니다.
즉, 서울시의 경우 부동산 가격 상승을 최대한 억제하면서 주택공급을 늘리기 위해 노력하고 있다고 보시면 됩니다.
2-2. 토지거래 허가 대상을 피하는 방법 "경매"
앞서 설명했듯이 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 따라서, 토지거래 허가를 피하기 위해 매수인을 채권자로, 매도인을 채무자로 하여 저당권을 설정한 후, 경매를 활용하여 토지거래를 하는 분들이 있습니다.
그러나 이 방법은 매우 위험한 방법이니 활용하지 않는 것이 좋은데요. 그 이유는 다음과 같습니다.
예를 들어, 매매금액이 10억이라서, 근저당 채권최고액을 10억으로 설정했다고 가정을 해봅시다. 이 경우 매수인이 10억에 입찰을 하였어도, 매수인이 낙찰받지 못하고 불특정인이 더 높은 금액으로 낙찰을 받아 갈 수 있습니다.
따라서, 실제 토지가치보다 높은 금액으로 근저당을 설정도 해야 하고, 입찰금액을 높게 써내야 하는 많은 변수들이 발생할 수 있습니다.
- 즉, 토지거래허가구역 안의 토지는 기본적으로 이용 목적 이외에는 절대로 매수하지 마시길 권장해 드립니다.
3. 토지거래 허가가 가능한 경우
- 본인 거주용 택지구입
- 지역주민을 위한 복지 · 편익시설 설치
- 해당 지역에 거주하는 농·어민이 농업 · 축산업 · 임업 · 어업 등 영위하기 위한 경우(해당 지역의 시·군에 거주하지 않는 농·어민은 주거지로부터 20㎞이내의 토지)
- 토지수용 사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역 · 지구 · 구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업 시행
- 허가구역 지정 당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우
- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등
토지이용 의무기간
토지거래 허가구역 내 토지를 각각의 목적에 맞게 허가를 받은 경우에는, 허가받은 자가 직접 토지에 대한 이용의무 기간이 있습니다.
즉, 집을 짓고 살기로 허가를 받았다면 토지이용 의무기간 동안 실제로 집 짓고 실거주를 해야 하는데요. 의무 사용기간은 다음과 같습니다.
1. "2년" 의무
- 본인 거주용 주택용지로 허가받은 경우
- 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익 목적으로 허가를 받은 경우
- 농업경영 및 영위 목적
- 축산업, 임업 또는 어업 영위 목적
- 대토 한 경우
2. "4년" 의무
- 개발 및 사업의 목적 (분양목적으로 하여 토지개발 착수 완료 시 의무가 다한 것으로 간주)
3. "5년" 의무
- 현상보존 목적
- 기타 목적
토지거래 허가의 효과
1. 농지
농지에 대하여 토지거래허가를 받은 경우에, [농지법] 제8조의 "농지취득 자격증명"을 받은 것으로 봅니다.
2. 허가증을 교부받은 경우
허가증을 교부받은 경우에는 [부동산 등기 특별조치법] 제3조의 검인을 받은 것으로 봅니다.
위반 시 처벌
1. 매매하지 않아야 하는데 매매를 한 경우
- 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금
2. 허가받은 목적대로 토지를 사용하지 않는 경우
- 3월의 이행기간을 부여하고, 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 범위 내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금 부과
맺음말
앞서 살펴본 대로 토지거래허가구역으로 지정된 토지를 거래할 때는 주의해야 할 사항이 많이 있는데요. 토지를 거래할 때는 토지의 시세를 정확하게 파악하는 것도 매우 중요합니다.
하지만 토지는 개별성이 강해 시세를 파악하는 것이 쉽지 않은데요. 다행스럽게도 최근에는 토지 실거래가 등 토지 시세를 온라인상에서도 정확하게 검색할 수 있는 방법이 정말 많아졌습니다.
이에 대한 자세한 내용은 아래의 글에 잘 설명했는데요. 토지 거래에 관심 있는 분들에게는 매우 유익한 내용이니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
지금까지 토지거래허가구역이란 무엇이며, 토지거래허가를 받지 않고도 토지 매수가 가능한 경우 등 토지거래허가구역 관련 핵심 내용을 살펴보았는데요.
부디 이 글의 정보가 토지거래허가구역에 대한 궁금증을 해소하는데 많은 도움이 되었으면 합니다.
