토지 투자 시에 많은 분들이 가장 선호하는 용도지역의 토지는 <자연녹지지역>과 <계획관리지역>의 토지가 있는데요. 이 둘 중에 이번 시간에는 <자연녹지지역>이 정확하게 무엇인지 완벽하게 정리해드리겠습니다. 추가적으로 자연녹지지역에서 건축이 가능한 건축물들의 종류 및 건폐율 · 용적률들을 자세하게 알아봄으로써 자연녹지지역의 투자 가치와 활용방안 등을 여러분들과 함께 고민해보겠습니다.
<자연녹지지역>은 땅의 가치와 팔자를 결정짓는 "용도지역" 중에 한 가지입니다. 따라서 <자연녹지지역>에 관련된 내용을 정확하게 이해하기 위해서는 우선 "용도지역"이 무엇인지 기초적인 개념은 이해를 하고 있어야 합니다. 그리고 <자연녹지지역>에서 건축행위가 가능한 건축물들을 정확하게 이해하기 위해서는 "건폐율"과 "용적률"이 무엇인지도 먼저 간단하게 살펴볼 필요가 있습니다. 그럼 해당 내용들부터 우선 살펴보도록 하겠습니다.
목차
용도지역 및 건폐율 · 용적률
1. 용도지역 이란?
우리나라에 존재하는 모든 국토는 각 필지마다 21개의 용도지역 중 한 가지씩은 모두 지정을 해놓고 있는데요. 그 이유는 무엇일까요? 그 이유는 국가가 국토를 효율적으로 관리하기 위해, 각 필지의 토지마다 각자 지정해 놓은 용도지역에 맞는 토지의 활용만 할 수 있도록 규제를 하고 있는 것이라고 보면 됩니다.
- 즉, 여러분이 A라는 토지를 소유하고 있는 소유주라고 하더라도, A 토지를 여러분들이 원하는 대로 마음대로 활용할 수 없도록 일정한 범위를 정하여, 그 범위 안에서만 활용할 수 있도록, 국가에서 행위제한을 해 놓은 것입니다.
따라서 토지에 용도지역이 지정이 된다면, 그 토지는 해당 용도지역에서 건축이 가능한 건축물만 지을 수 있습니다. 게다가, 용도지역은 용도지역에 적합한 건물 종류뿐만 아니라, 건축물을 어떤 규모로 건축해야 하는지까지 규정하고 있습니다.
- 즉, 얼마나 넓게 지을 수 있는지(건폐율) 및 얼마나 높게 지을 수 있는지(용적률)등이 모두 이 "용도지역"에 의해 결정됩니다.
이렇듯, "용도지역"의 지정은 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소입니다. 그래서, 우리들은 흔히 "용도지역"이 땅 팔자를 결정짓는다고 말을 하는 것입니다.
이러한 용도지역은 크게 '도시지역'과 '비도시지역'으로 나누게 되는데요. 이를 세부적으로 나누게 되면 아래의 "용도지역 분류표"와 같습니다. 이번 시간에 다루게 될 자연녹지지역은 "도시지역 > 녹지지역" 안에 있는 용도지역입니다.
2. 건폐율 · 용적률 이란?
용도지역에 따라 달라지는 건폐율 · 용적률의 개념은 다음과 같습니다.
1) 건폐율
- "건폐율"은 "대지면적에 대한 건축면적의 비율"을 말합니다.
- 여기서, "대지면적"이란 "건축할 수 있는 대지의 넓이"를 말하며, "건축면적"은 "건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적"이라고 생각하면 됩니다.
- [ 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 (%) ]
- 예를 들어, 대지면적이 1,000㎡ 인 땅에 건축을 하면서 건축하는 바닥면적이 400㎡ 이면 건폐율은 40%가 됩니다.
2) 용적률
- "용적률"은 "대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율"을 말합니다.
- 여기서, "건축물의 지상층 연면적"이란 "지상건물 각 층의 바닥면적의 합계"를 말합니다. (단, 지하층의 면적은 포함되지 않습니다.)
- [ 용적률 = 건축물 지상층의 연면적 ÷ 대지면적 × 100 (%) ]
※ 참고로, "용적률과 건폐율의 개념과 계산방법"에 대해서 더 알고 싶으신 분들은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.
자연녹지지역 이란?
앞서 살펴본 대로 <자연녹지지역>은 [국토계획법]에 의해 지정된 용도지역 중에, "도시지역"의 "녹지지역" 중에 한 가지입니다. 이러한 <자연녹지지역>은 도시의 녹지공간 확보 및 도시의 확산 방지 그리고 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 경우에만 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다.
자연녹지지역에서 할 수 있는 건축행위
토지의 가치를 결정짓는 요소는 무엇보다도 ①어떠한 용도의 건축물들을 ②어떤 규모로 건축하여 활용할 수 있느냐가 가장 중요한 요소일 것입니다. 그러므로, 이번 항목에서 중점적으로 다루는 내용들은 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.
자연녹지지역에서 가능한 행위들은 1차적으로 [국토계획법] 시행령에서 1차로 허용되는 건축물을 확인 후, 2차로 해당 지역의 [지자체 도시계획조례]에서 허용되는 건축물을 확인해야 합니다.
그러나, [지자체 도시계획 조례]들도 지금 설명드릴 상위 법령인 [국토계획법] 시행령에서 정하고 있는 내용을 바탕으로 그 범위 내에서 정하고 있습니다. 그래서, 먼저 상위 법령에서 정하고 있는 자연녹지지역에서 건축이 가능한 건축물의 종류부터 안내해 드리겠습니다.
건축이 가능한 건축물에는 많은 건축물 종류가 있지만, 투자자들이 가장 관심 있어하는 주택과 근린생활시설 부분을 중심으로 설명드리면 다음과 같습니다.
1. 단독주택 (건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택)
- <자연녹지지역>에서는 일단 기본적으로 건축법상 '단독주택'을 건축할 수 있는데요. 건축법에 정하고 있는 '단독주택'의 종류는 다음과 같습니다.
- 단독주택
- 다중주택
- 다가구주택(원룸 건물 등)
- 공관
▶ 건축법 시행령 별표 1 - 용도별 건축물의 종류 완벽 해설 ◀
2. 제1종 근린생활시설
'근린생활시설'은 주택가 인근에서 주로 볼 수 있는 미용실, 병원, 제과점, 편의점 등 주민들에게 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설이라고 볼 수 있는데요. '근린생활시설'은 다시 업종 및 규모에 따라서 '제1종 근린생활시설(1종 근생)'과 '제2종 근린생활시설(2종 근생)'로 구분이 됩니다.
'제1종 근린생활시설'은 주민 생활과 밀접한 관련이 있는 생활 필수시설을 말하며, '제2종 근린생활시설'은 필수적인 시설이라기보다는 취미생활 및 편의를 도울 수 있는 생활편의시설로 이해하시면 됩니다. 이중에 <자연녹지지역>에서 건축할 수 있는 '제1종 근린생활시설'은 다음과 같습니다.
- 식품 · 잡화 · 의류 · 완구 · 서적 · 건축자재 · 의약품 · 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것.
- 휴게음식점, 제과점 등 음료 · 차(tea) · 음식 · 빵 · 떡 · 과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것.
- 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁 · 수선하는 시설
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료 · 치료 등을 위한 시설
- 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 마을회관, 마을 공동작업소, 마을 공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등 주민이 공공으로 이용하는 시설
- 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것에 한정), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지 공급 · 통신서비스 제공이나 급수 · 배수와 관련된 시설
- 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30㎡ 미만인 것
3. 제2종 근린생활시설
'근린생활시설'중에 <자연녹지지역>에서 건축이 가능한 '제2종 근린생활시설'은 다음과 같습니다.
- 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물 감상실 · 소극장 등 이와 비슷한 시설)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실, 사당 등 이와 비슷한 시설)으로서 같은 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 자동차 영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
- 총포판매소
- 사진관, 표구점
- 청소년 게임 제공업소, 복합유통게임 제공업소, 인터넷 컴퓨터 게임시설 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 장의사, 동물병원, 동물 미용실 등 이와 유사한 것
- 학원(자동차학원 · 무도학원 · 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외)
- 독서실, 기원
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형 시설 ([관광진흥법]에 따른 기타 유원시설을 말함) 등 주민의 체육활동 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등 소개업
- 출판사 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 (제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외)
※ 참고 : 자연녹지지역에서 건폐율 · 용적률 및 특징
| 구분 | 내용 |
| 건폐율 | 20% 이내 |
| 용적률 | 80% 이내 |
| 특징 | 4층 이하의 건축물만 건축이 가능합니다. |
많은 사람들이 관심 있게 읽은 인기글
- [토지] - 토지 실거래가 조회 방법 총정리(땅값 시세 검색)
- [사회] - 기초연금과 노령연금 차이 이해하기 쉽게 정리
- [경제] - 노후 생활비 얼마나 필요할까?
- [정부지원 대출] - 나에게 꼭 맞는 정부지원 서민대출은?
- [정부지원 대출] - 서민금융진흥원 맞춤대출, 가장 현명하게 대출받는 방법
자연녹지지역에서의 건축제한 및 건폐율 · 용적률을 정확하게 파악하는 법
분석하고자 하는 토지의 용도지역이 <자연녹지지역>이라면 최종적으로 건축제한 등 행위제한을 정확하게 파악하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 그것은 앞서 설명드린 대로 각 지역별 [도시계획 조례]를 확인해야 합니다. 그 이유는 상위법령인 [국토계획법] 시행령에서는 모든 지역에 적합한 용도지역별 행위제한 내용을 모두 담을 수 없기 때문입니다.
- 즉, [자연녹지지역]의 토지 매수를 고려하고 있거나, 이미 매수하여 개발을 계획하고 있는 분이라면, 토지가 위치해 있는 해당 지역의 [도시계획 조례]를 반드시 확인해서 세부적인 내용까지 정확하게 파악을 해야 합니다.
해당 지역에 맞는 내용을 분석하는 방법으로는 아래의 3가지 방법을 제시해 드리겠습니다. 아래의 방법 등을 활용하여 <자연녹지지역>의 토지를 정확하게 분석하는데 활용하시길 바랍니다.
1. 지역별 도시계획조례 확인
검색하고자 하는 지역의 도시계획조례를 직접 확인하는 방법은 [자지 법규 정보시스템] 사이트를 활용하시면 됩니다, 방법은 다음과 같습니다.
- ① [자치법규 정보시스템] 사이트로 이동합니다.
- ② 상단 메뉴 중에 [자치법규 검색]을 클릭합니다
- ③ 상단 박스 부분에 [자차단체별] 메뉴에서 지역을 선택해서 검색을 해도 되고, 그 아래 박스 부분 [법규명] 란 검색창에 "원하는 지역명 + 도시계획조례"를 직접 입력 후 하단에 돋보기 모양의 [검색하기] 버튼을 눌러 검색을 해도 됩니다. (검색어 예시 : "화성시 도시계획조례", "천안시 도시계획조례"등을 검색창에 직접 입력)
- ④ 해당 도시계획조례가 검색되면 용도지역 · 용도지구 · 용도구역별 건축제한 내용 및 건폐율 · 용적률 등 다양한 정보 확인이 가능합니다.
※ 참고로, 위 절차대로 따라 하기 힘드신 분들은 아래 [생산관리지역] 설명한 포스팅 글에 이미지를 통해 각 지역별 도시계획조례를 확인하는 방법을 소개했으니 아래 링크된 포스팅 글을 클릭하여 확인하시길 바랍니다.
2. 토지 이음 사이트 활용
앞서 설명드린 방법으로 해당 지역의 도시계획조례를 확인하는 방법은 다양한 정보를 얻을 수 있고 정확한 방법이지만, 부동산 초보자에게는 어렵고 또한 매번 확인하기가 번거로울 수 있는 방법입니다. 그래서 이번에는 매우 간편하게 확인할 수 있는 방법을 소개해드리겠습니다.
그것은 [토지 이음] 사이트를 활용하는 것인데요. 기존에 '토지이용 규제정보 서비스'를 제공하던 'luris 사이트'가 [토지 이음] 사이트로 통합되었습니다. 그래서, 이곳에서는 '토지이용계획' 및 '도시계획' 등 토지 분석에 필요한 모든 내용들을 한 번에 확인이 가능하도록, 매우 편리하게 구성이 되어 있으니 많이 활용해 보시길 바랍니다.
그럼 '토지이용계획 확인원' 검색을 통해 검색하고자 하는 토지의 건축 제한 등을 확인하는 방법을 알려드리겠습니다. 절차는 다음과 같습니다.
- ① [토지 이음] 사이트로 접속합니다.
- ② 가운데 네모 박스 [주소 검색창]에 본인이 검색하고자 하는 지역의 지번을 입력 후, 우측에 돋보기 모양의 [열람]을 클릭합니다.
- ③ 해당 토지의 지목, 면적, 용도지역, 도면 등의 내용 확인이 가능합니다. 이때 오른쪽 스크롤을 조금 내리면 중간에 [행위제한내용 설명] 메뉴란이 있을 겁니다. 이곳을 클릭하여 이동하면 [행위가능 여부], [건폐율 · 용적률], [층수 · 높이제한], [건축선], [도로조건] 등 건축제한에 관련된 모든 내용을 한 번에 직관적으로 확인이 가능합니다.
※ 참고로, "토지 이음 사이트"를 활용하는 절차는 아래의 [계획관리지역] 설명한 포스팅 글에 이미지를 통해 좀 더 자세하게 설명하였으니 참고하시길 바랍니다.
3. 지자체 담당부서 및 건축설계 사무소 등 확인
위에 알려드린 1, 2번의 방법으로 확인을 했다면, 최종적으로 각 지차제 담당부서에 개발행위 가능 여부 등을 확인해야 하는데요. 그러나, 때로는 지자체 담당부서도 민원인의 질문에 한 번에 답변을 하지 못할 수도 있습니다. 즉, 한 개의 부서에서 즉시 답변을 할 만한 사항이 아닌 것들도 있습니다.
그러므로, 자연녹지지역 토지를 매수하여 개발하고자 하시는 분들은 지자체 담당부서, 건축설계사무소, 토목측량 설계 사무소 등 여러 번 확인하시는 것이 안전한 방법입니다. 제 경험상 담당 공무원 한 사람의 말만 듣고 토지를 매수했다가 어려움을 겪은 적이 있으니 애매한 사항들은 여러 번 확인하시길 바랍니다.
맺음말
지금까지 <계획관리지역>과 함께 토지 투자의 양대산맥이라고 할 수 있는 <자연녹지지역>에 대해서 자세하게 알아보았는데요. 앞서 살펴본 대로 도시지역의 토지 중에서는 <자연녹지지역>이 투자하기에는 매우 좋은 토지인 것은 틀림없는 사실입니다. 그렇다면 비도시지역에서 가장 투자가치가 좋은 <계획관리지역>과 비교한다면 어떨까요?
제 개인적인 생각은 다음과 같습니다. 토지는 입지가 좋은 게 가장 중요한 요소이겠지만, 입지 조건이 비슷하다면 일반적으로 가격도 더욱 저렴하고, 물류단지 등 창고 건축 시에도 건폐율과 용적률이 더 높은 <계획관리지역>의 토지가 투자에는 더 유리하다고 생각합니다. 지역과 호재에 따라 상황이 다를 수도 있겠지만, 일반적인 투자용으로는 <자연녹지지역>의 토지보다 <계획관리지역>의 토지가 더욱 효율적입니다.
그러나, 빠르게 인구가 증가하는 지역들은 <자연녹지지역>의 토지가 더욱 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 따라서, 해당 지역 미래가치를 파악할 수 있는 도시계획 등을 꾸준하게 확인한 후, <자연녹지지역>의 토지 매수 의사결정을 내리시길 바랍니다. 그럼 리스크를 최대한 줄인 성공적인 투자가 될 것입니다.
