상가임대차보호법 임대료 인상, 무조건 5% 제한?

2018년 1월 26일 [상가임대차 보호법]이 개정되면서, 원래 연 9%였던 상가 임대료 인상률이 연 5%로 제한되었는데요. 그런데, [상가임대차 보호법]에서 정하고 있는 임대료 인상률 5% 제한은 모든 상가에 적용되는 걸까요? 그리고 만약 적용이 된다면, 이 5% 인상 금액을 어떻게 계산하는지 여러분들은 잘 알고 계시나요? 생각보다 이 부분을 모르는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 그래서 오늘은 <상가임대차 보호법 임대료 인상>에 대해서 자세하게 소개해 드리겠습니다.

[상가임대차 보호법] 임대료 인상, 무조건 5% 제한?

우선 우리들이 제일 먼저 따져봐야 할 것은, 모든 상가임대차가 임대료 인상률 5% 제한을 받느냐는 것인데요. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 그러므로, 우리들은 어떤 상가임대차가 인상률 5% 제한을 받는지 먼저 따져봐야 합니다.

[상가임대차 보호법]에서는 <환산보증금>이라는 제도를 정해, 이 금액이 <대통령령으로 정해놓은 보증금액>을 초과하는 임대차에 대해서는, 일부 조항의 적용을 배제하고 있습니다.

즉, 쉽게 설명드리면, 모든 상가의 임대차가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 것이 아니고, '환산보증금'을 계산해서 이 '환산보증금'이 '대통령령으로 정해놓은 보증금액'을 초과하게 된다면 인상률 5% 제한을 받지 않는다는 것입니다.
따라서, 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 상가는 [환산보증금 < 대통령령에 정한 보증금액]인 경우만 해당됩니다.

따라서, 우리는 "환산보증금"이 도대체 무엇이며 어떻게 계산하는지 먼저 알아봐야 하는데요. 그다음 "지역별로 대통령령이 정해놓은 금액"도 무엇인지 살펴본 후, 이 두 개의 금액을 비교하여, 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 상가임대차인지 아닌지를 먼저 판단할 수 있어야 합니다.

즉, 상가 임대료 인상률 5% 제한 대상도 아닌 상가임대차인데, 인상률 5%를 어렵게 계산하고 적용할 필요는 없기 때문입니다.

환산보증금이란?

<환산보증금>은 상가임대차 보호법에서 '임대차의 보증금액'과 '월세 환산액'을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 '월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식'이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 "환산보증금"을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

위 계산식에 따라, 예를 들어보겠습니다. 만약, "보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원"인 임대차가 있다고 가정을 해보면 "환산보증금"은 다음과 같이 계산하여 구할 수 있습니다.

환산보증금 = 2,000만 원 + (100만 원 × 100) = 1억 2천만 원

대통령령으로 정한 보증금액

앞선 설명에서 <환산보증금> 구하는 법을 배웠는데요. 그렇다면 이제는 "환산보증금"과 비교해야 하는 <대통령령으로 정한 보증금액>은 얼마일까요?

이에 대한 해답은 [상가임대차 보호법 시행령 제2조(적용범위)]에서 규정하고 있는데요. 이 금액은 지역별로 달리 정하고 있으며, 해당 금액은 다음과 같습니다.

① 서울특별시 : "9억 원"
② 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 : "6억 9천만 원"
③ 광역시(단, 위 ②번 지역은 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : "5억 4천만 원"
④ 그 밖의 지역 : "3억 7천만 원"

자, 이제 우리들은 <환산보증금>이 무엇이며, 어떻게 계산하는지도 알았고, <지역별로 대통령령으로 정한 보증금액>도 얼마인지 모두 알아냈습니다. 그럼, 이제는 이 두 개의 금액만 비교하면 되는데요. 이 두 개의 금액을 비교해서 다음과 같은 결론을 내리면 됩니다.

(환산보증금" > "대통령령으로 정한 보증금액)인 경우 : 상가 임대료 상한률 5% 적용을 받지 않는 임대차입니다. 즉, 5% 이상 보증금을 인상할 수 있습니다.
(환산보증금" < "대통령령으로 정한 보증금액)인 경우 : 상가 임대료 상한률 5% 적용을 받는 임대차입니다. 즉, 5%를 넘지 않는 범위 내에서 상가 임대료를 인상할 수 있습니다.

상가 임대료 인상률 5% 금액 계산방법

앞선 설명을 통해 여러분들은 모든 상가임대차가 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 것이 아니라는 것을 알았는데요. 그럼, 이제 인상률 5% 제한을 받는 상가임대차에 한해서, 인상률 5% 금액을 어떻게 계산해야 하는지 알아보겠습니다.

이해를 돕기 위해, 예를 들어 설명해보겠습니다. 서울지역에 "보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원"인 상가 임대차가 있다고 가정을 하고 계산을 해보겠습니다. 단, 보증금액 2,000만 원은 변동 없이 월세만 올려 받는다고 가정하고 계산을 해볼 테니 다음 절차에 따라서 차근차근 따라오시길 바랍니다.

STEP 01. 먼저 상가 임대료 인상률 5% 적용대상이 되는지부터 알아보기 위해 환산 보증금액을 구해 보겠습니다.

환산보증금 = 2,000만 원 + (100만 원 × 100)
= 1억 2천만 원

STEP 02. 일단 계산된 환산 보증금액이 1억 2천만 원은, 대통령령이 정하는 서울특별시 보증금액 9억 원보다 작으므로, 인상률 5% 제한 대상이라는 것을 알아냈습니다. 그렇다면, 이제는 이 환산보증금을 기준으로 5%가 인상된 월세 금액을 구해보겠습니다.

환산보증금 1억 2천만 원에 5%가 증액된 금액을 구하려면 → 105%를 곱해주면 됩니다.
즉, 1억 2천만 원 × 105% = 1억 2,600만 원이 됩니다.

STEP 03. 위에서 구한 1억 2,600만 원 중에서 보증금액은 그대로 두고 월세만 올리기로 가정하였기 때문에, 기존 보증금액 2,000만 원은 빼줍니다.

1억 2,600만 원 - 2,000만 원 = 1억 600만 원

STEP 04. 이제 1억 600만 원을 다시 월세로 바꿔주어야 합니다. 좀 전에 월세 부분을 보증금 형태로 바꿔줄 때는 100을 곱해주었지만, 이제는 반대로 보증금 부분을 월세 형태로 바꿔야 하므로 100으로 나눠주면 됩니다. 즉, 계산식은 다음과 같습니다.

1억 600만 원 ÷ 100 = 106만 원

※ 결론적으로 서울에 위치해 있는 "보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원" 상가임대차 계약의 경우에는, 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받게 되며, 보증금 2,000만 원은 그래로 유지한 채, 월세만 100만 원에서 → 106만 원까지 올려서 받을 수 있습니다.

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자주 하는 질문

Q. 임대료는 언제 올릴 수 있나요?

→ A. 5%씩 올릴 수 있는 시점은 1년입니다. 즉, 1년마다 올릴 수 있습니다.

Q. 몇 년간 인상하지 않은 임대료를 한 번에 인상이 가능한가요?

→ A. 안됩니다. 몇 년간 올리지 않았다고, 한꺼번에 그동안 인상률을 모두 합산하여 인상이 불가능합니다. 즉, 인상하고자 하는 그 시점부터 5%씩 매년 인상이 가능합니다.

Q. 기존 임차인이 새로운 임차인에게 양도 · 양수 시에도 임대료를 5%만 올릴 수 있나요?

→ A. 상가 임대료 인상률 5% 제한은 기존 임차인과 임대인에 한해서 적용됩니다. 따라서, 새로운 임차인과의 계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.

그러나, 주의해야 할 점이 한 가지 있는데요. 기존 임차인이 새로운 임차인을 데리고 와서 계약을 요구할 때 보증금 및 월세를 너무 터무니없이 인상을 하는 경우에는, 건물주가 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위에 해당할 수 있습니다. 따라서, 기존 임차인이 이에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 즉, 임대인은 5% 이상 증액이 가능하다고 하더라도, 주변시세에 맞춰 적정한 금액으로 임대료를 책정해야 합니다.

※ 권리금 참고 글

[권리금 완벽 정리(종류, 금액 산정방법, 회수방법)]

이 글을 마치며

지금까지 [상가임대차 보호법] 임대료 인상 5% 제한과 관련된 내용을 최대한 알기 쉽게 소개해드렸는데요. 앞서 살펴본 대로, 만약 상가 임대료 인상률 5% 제한이 적용되는 상가라면, 매년 5%밖에 임대료를 인상하지 못하게 됩니다. 따라서, 건물주(임대인) 입장에서는 세입자와의 최초 계약이 상가 수익률을 결정하게 되므로, 최초 계약 시에는 이러한 상가 임대료 인상률 등을 고려하여 신중하게 보증금액 및 월세를 산정하여 계약하시길 바랍니다.

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