사업을 시작하기 위해 마땅한 위치와 점포를 결정하게 되면, 권리금이라는 큰 산에 부딪히게 됩니다. 그러나 이 권리금은 보장받지 못하는 금액입니다. 따라서 적지 않은 금액이 소요되는 이 권리금이 정확하게 무엇인지 알고, 권리금액은 어떻게 산정해서 적정한 금액을 지급해야 하는지 반드시 알고 있어야 합니다.
뿐만 아니라, 해당 점포에서 나올 때에도 권리금을 어떻게 현명하게 회수해야 하는지 명확하게 알고 있어야 합니다. 따라서 이번 시간에는 권리금에 대한 모든 것을 최대한 완벽하게 정리하여 전달해드리겠습니다. 끝까지 꼼꼼하게 읽어보시면 많은 도움이 되실 겁니다.
권리금이란?
쉽게 설명드리면, 권리금은 새롭게 들어오는 임차인이 기존 임차인에게 영업상 노하우나 점포 위치에 따른 이점 또는 기존 시설 등에 대한 비용을 지불하는 금액이라고 보시면 됩니다. 쉽게 "자리값"이라고 합니다.
이러한 권리금은 지역(상권), 가게를 파시는 분의 상황 또는 건물의 상태 등에 따라 아주 다양한 요소들을 계산해서 권리금액을 산정해야 합니다. 즉, 권리금은 정확한 금액을 계산하고 산정하는 것이 매우 까다로운 것이 사실입니다. 그러나 다행스럽게도 이러한 권리금을 이론화시켜서 정리한 분들이 있었기에, 다음과 같이 권리금을 세 가지로 나누게 됩니다.
1. 시설권리금
시설권리금이란, 기존 임차인이 창업할 당시에 내부 인테리어, 집기 비품, 주방기기 등 시설물에 투자한 금액에 대해서 보전해 주는 성격의 권리금입니다. 그러나 이러한 시설에 대한 인정 금액은 동종 업종으로 창업 시에만 감안되어야 하는 사항입니다. 즉, 다른 업종으로의 창업이라면 시설 권리금은 의미가 없습니다. 따라서 이런 경우에는 시설권리금은 지급할 필요가 없습니다.
2. 영업권리금
영업권리금이란, 기존 임차인이 운영을 하면서 단골고객의 확보 및 영업력 등을 발휘하여 꾸준한 매출을 올리고 있었다면, 본인이 그 점포를 인수하여 영업하더라도 어느 정도 매출을 보장받을 수 있으므로 그에 대한 보전 성격으로 지급하는 금액입니다. 이 영업권리금도 위 시설권리금과 마찬가지로 새로운 임차인이 동종업종으로 창업할 때만 의미가 있는 권리금입니다. 즉, 다른 업종으로 창업한다면 영업권리금도 의미가 없으므로 지급할 필요가 없습니다.
3. 바닥권리금
바닥권리금이란, 점포가 좋은 상권, 좋은 입지에 위치하고 있어 그 위치에 대한 프리미엄이라고 보면 됩니다. 점포가 좋은 입지에 있다면 기본적인 매출은 보장받는 다고 볼 수 있기 때문에 이 부분에 대해서 보전 성격으로 지급하는 금액입니다. 현실적으로 통용되고 있는 권리금의 실체는 대부분 바닥권리금입니다.
※ 추가적으로, 허가권과 관련된 권리금 등도 있습니다. 이는 담배를 판매할 권리인 전매권, 업종 허가권 및 총판 등 독점 판매권에 관련된 계약권 등에 대한 권리금들을 말합니다.
권리금 산정방법
앞서 설명한 이 세 가지 권리금을 종합하여 보통 권리금이라고 말합니다. 그런데 이러한 금액을 어떻게 산정해야 할까요? 부동산 중개업자의 말만 믿고 그냥 모두 지불해야 할까요? 아니면, 기존 임차인이 달라는대로 모두 주어야 할까요? 아닙니다. 이렇게 권리금을 지불하시면 호갱 소리 듣는 것입니다. 중개업자나 컨설팅업체에서 권리금 부분은 장난을 많이 치는 금액입니다. 즉, 같은 점포의 권리금도 중개업소마다 금액을 다르게 부르는 경우도 비일비재합니다.
그러므로, 지금부터 설명드릴 권리금 산정방식과 기준을 근거로, 최대한 많은 발품을 팔면서 유리한 협상을 이끌어내셔야 합니다. 권리금은 절대 보장받을 수 없는 금액임을 꼭 인지하시고, 창업 초반에 의욕이 너무 앞서 무리한 금액을 투입하지 마시길 바랍니다. 사업 오래 해보신 분들은 알겠지만, 장사하면서 초반에 들어간 권리금 뽑아내기 정말 힘듭니다.
자 그렇다면 각 권리금 별로 권리금 산정방식에 대해서 간단하게 정리를 해보겠습니다. 지금 설명드리는 방법이 명확한 기준은 될 수 없겠지만, 권리금 지불 시 권리금 적정여부를 판단할 때는 도움이 되실 겁니다.
1. 시설권리금
시설권리금의 계산은 관례적으로 5년의 감가상각의 기간을 잡아 계산을 합니다. 다만, 시설 수준에 따라, 관리 상태 등에 따라 약간의 인정 금액 차이는 있을 수 있습니다.
통상적으로 계산을 할 때는 다음과 같습니다. 예를 들면 기존 임차인이 처음에 1억 원의 시설비를 들여 사업을 한 후, 2년 6개월이 지난 시점에 점포를 새로운 임차인에게 넘기려고 한다면, 그의 절반인 5천만 원 정도를 시설 권리금으로 보면 됩니다.
그런데, 이금액은 동종 업종으로서 아직 시설물이 깨끗하여 굳이 새롭게 손을 많이 대지 않고, 몇 년간 그 시설물을 그대로 사용하는데 무리가 없는 경우에만 적정 금액을 지급하면 됩니다. 영업 부진 등으로 나가는 점포라면 굳이 많은 비용을 고려할 필요는 없습니다.
2. 영업권리금
통상적으로 영업권리금은 보통 1년간 순수익이 얼마인가를 기준으로 판단합니다. 예를 들어 월 300만 원 정도의 순수익을 올리고 있는 점포라면, 연간 순수익이 3,600만 원이 됩니다. 따라서 이 점포의 영업권리금은 3,600만 원 정도라고 생각하시면 됩니다. 그러나 이에 대한 근거가 부정확하므로 매출 장부 제시 등을 요구하여 반드시 확인해야 합니다.
3. 바닥권리금
바닥권리금은 통상적으로 상권마다 적정 시세가 형성이 되어 있는 경우가 많이 있습니다. 즉, 동네마다 어느 정도 룰이 있다고 보면 됩니다. 그러나 바닥권리금은 거품도 많이 있고, 또 중개를 하시는 분이나 컨설팅 업체들이 작업을 많이 하는 금액이기 때문에 해당 상권의 상권력을 잘 알고 있는 사람의 자문도 필요하고, 점포를 인수하고자 하는 분도 발품을 많이 팔아서 여기저기 많이 알아보셔야 합니다. 따라서 사업한 지 얼마 되지 않으신 분이라면, 최대 1억 원 이내에서 적당한 바닥권리금인지 먼저 세밀하게 파악한 후 권리금을 지급하는 것이 현명한 방법입니다.
권리금 회수방법
권리금 보호는 원래 법의 보호를 받지도 못하고, 관행상 지불하던 금액이었습니다. 하지만, 2015년 5월 13일 자로 권리금을 법제화하였습니다. 이러한 권리금 회수 조항은 환산보증금에 관계없이 모든 상가 임차인에게 적용이 됩니다.
[상가임대차 보호법]에서는 임차인이 기간 만료 전 6개월 전부터 기간 끝날 때까지 이 사이에 새로운 임차인을 구해서 그 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있습니다. 이때 건물주는 이를 방해하면 안 됩니다. 만약, 건물주가 정당한 사유 없이 새로운 임차인으로부터 기존 임차인이 권리금 받는 것을 방해한다면, 기존 임차인은 건물주한테 손해배상을 청구할 수 있습니다.
위에서 설명드린 건물주가 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 [상가임대차 보호법]에서 정확하게 다음 네 가지의 경우로 규정을 하고 있습니다.
- ① 건물주 자신이 기존 임차인이 주선한 새로운 임차인에게 권리금을 직접 받으려고 하는 행위
- ② 새로운 임차인이 기존 임차인에게 권리금 지급을 하지 못하게 하는 행위
- ③ 새로운 임차인에게 보증금이나 임대료를 터무니없이 인상을 하는 행위 (즉, 보증금 및 월세 등을 급작스럽게 몇 배씩 올려서 새로운 임차인을 구하기 힘들게 만드는 경우입니다.)
- ④ 그밖에 기타 정당한 사유 없이 기존 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위
실제 사례를 살펴보면 다음과 같은 경우가 많이 있습니다. 건물주가 이제부터 본인이 장사를 직접 하겠다고 하거나, 본인 아들이 여기서 장사를 하겠다는 등의 이유를 내세워 새로운 계약을 해주지 못하겠다고 거절하는 경우가 많이 있습니다. 그리고 권리금도 본인이 알바가 아니다는 식으로 나오는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우는 [상임법]에서 바라볼 때 대표적으로 권리금 회수를 방해하는 경우에 해당합니다. 따라서, 이러한 경우에는 기존 임차인이 건물주에게 손해배상 청구가 가능합니다.
그렇다면, 건물주가 새롭게 임대차 계약을 할 때 특정 업종만 받겠다고 한다면 어떻게 될까요? 이것은 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 기존 임차인이 사무실 등을 하고 있는데 새로운 임차인을 단란주점 등을 할 사람을 데리고 와서 건물주가 거절을 한 경우라면, 즉시 판단할 수 있는 사항은 아닙니다. 이러한 경우에는 여러 가지 건물주의 상황 등을 파악하여 거절 사유가 합리적이라면, 건물주의 계약 거절이 정당하게 평가될 수 있습니다. 따라서, 새롭게 들어오는 임차인의 업종이 기존 임차인의 업종에서 너무 많이 벗어난 경우라면, 통상 임대인이 계약을 거절할 소지가 많다고 볼 수 있습니다.
지금까지는 임차인 입장에서만 바라보았는데, 무조건 임대인은 무조건 기존 임차인의 요구를 들어주어야 할까요? 그렇지는 않습니다. 건물주(임대인)도 정당한 사유가 있다면 새로운 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 이 정당한 사유에 대해서도 [상임법]에서 네 가지로 규정을 하고 있습니다. 네 가지 사유는 다음과 같습니다.
- ① 새롭게 들어오는 새로운 임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없는 경우
- ② 새로운 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
- ③ 기존 임차인이 1년 6개월 이상 영업하지 않고 해당 점포를 방치한 경우
- ④ 건물주가 주선한 새로운 임차인이 기존 임차인과 계약을 체결하고 그 권리금을 기존 임차인에게 지급한 경우
※ 위 네 가지 사유 이외에도 건물주가 거절할 수 있는 사유는 또 있습니다. 이 사유는 원래 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구할 때, 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유를 말합니다. 이 정당한 사유를 상임법에서는 8가지를 정해 놓았는데 그 내용은 다음과 같습니다.
- ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- ⑤ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- ⑥ 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- ㉮ 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- ㉯ 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- ㉰ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- ⑦ 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
손해배상 청구
앞서 설명드린 대로 "계약기간 만료일 6개월 전부터 ~ 계약기간 종료"까지 이 사이에 기존 임차인이 새로운 임차인과 권리금 계약을 한 후 새로운 임차인을 건물주에게 데리고 와서 새로운 계약을 요구했는데 건물주가 이를 정당한 사유 없이 거절한다면 어떻게 될까요?
만일, 이렇게 건물주가 거절하여 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못했다면, 기존 임차인은 계약 만료된 후 3년 이내에 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 즉, 3년이라는 소멸시효 기간이 있으므로, 반드시 3년 이내에 손해배상 청구를 해야 합니다.
이러한 손해배상 청구는 권리금을 달라고 건물주에게 요구하는 것이 아니라, 말 그대로 손해배상을 해달라고 하는 것입니다. 만약, 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받을 금액이 2억이었다고 하더라도, 만약 법원에서 권리금 감정평가를 해서 1억 2천만 원이 나왔다면, 더 낮은 금액인 1억 2천만 원을 손해 배상하도록 되어 있습니다. 통상적으로는 법원 감정금액이 더 낮게 나오는 편입니다.
논란이 될만한 실제 사례
Q. 권리금 없이 들어간 경우에도 나올 때 권리금에 대한 보호를 받을 수 있나요?
- A. 권리금에 대한 보호를 받을 수 있습니다.
Q. 최초 계약서 작성 시에 "권리금은 인정하지 않는다"라는 특약사항을 계약서에 적은 경우에는 어떻게 되나요?
- A. 비록 계약서에 권리금 포기 조항을 작성하였다고 하더라도, 상임법은 강행규정이기 때문에 임차인에게 불리한 조항은 무효가 됩니다. 따라서, 이 경우에도 권리금을 주장할 수 있습니다.
Q. 계약갱신 기간이 끝나도 권리금 보호가 되나요?
- A. 10년 이상 장사를 하여 더 이상 건물주에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 상황이라고 하더라도, 대법원 판례에 의하면 임대차 기간과 무관하게 권리금은 보호해주라고 판결을 하였습니다. 즉, 계약 갱식 기간이 끝나도 권리금을 주장할 수 있습니다. (대법원 2017 다 225312 판결)
<요약정리>
- 우선, 권리금 자체는 매우 위험한 금액이며, 아무도 보장해 주지 않는 금액이라는 것을 인지하고 있어야 합니다.
- 따라서, 장사 고수분들이 1~2년 안에 권리금을 회수할 수 있는 자신이 있는 분들만 공격적으로 권리금을 지불하고 점포 계약을 하셔야 합니다. 초보 창업자분들은 절대 무리해서 계약하시면 안 됩니다. 권리금과 월세가 비싼 곳은 피하시는 것이 좋습니다.
- 초보창업자분들은 최대한 작게 시작해서 장사의 기술들을 배우면서 키워나가다가, 규모가 커지면 그때 점포를 확장하는 것이 좋습니다.
- 결론적으로, 권리금은 바닥권리, 시설 권리, 영업권리금이 있지만 최대한 적게 지불하기 위해 노력하셔야 합니다.
- 참고로 권리금 회수는 최대한 빠른 것이 좋겠지만, 통상적으로 음식점 및 술집의 경우에는 늦어도 2년 이내에는 권리금을 회수할 수 있어야 하며, 커피숖 같은 경우에는 아무리 늦어도 3년 이내에는 권리금을 회수할 수 있어야 합니다. 이 부분 꼭 명심하시길 바랍니다.
- 다행스럽게도, 임차인의 권리금 보호제도가 법 제도 안으로 들어왔습니다. 점포를 넘길 계획이 있으시다면 꼭 계약기간 만료 전에 새로운 임차인을 구해서 권리금 양수도 계약을 체결하고, 건물주에게 정당한 권리를 행사하시길 바랍니다.
지금까지 권리금 개념, 권리금 산정방법 그리고 권리금 회수방법까지 권리금에 대한 모든 내용을 총정리해드렸습니다. 창업계획이 있거나, 가게를 넘길 계획이 있으신 분들은 지금까지 설명드린 내용을 꼼꼼하게 다시 읽고 완벽하게 숙지하셔서, 여러분들의 권리금을 보호하고 제대로 된 권리를 행사하셨으면 합니다. 마지막으로 이 글을 읽으신 모든 분들이 날마다 날마다 모든 방면에서 점점 좋아지기를 진심으로 기원해 드리겠습니다.
