최근 전세 세입자들을 울리는 깡통전세가 큰 문제로 대두되고 있습니다. 특히, 부동산 경험이 많지 않은 사회초년생 또는 신혼부부들이 전재산과 같은 피 같은 보증금을 떼이는 상황이 많이 발생하고 있으니 깡통전세에 대한 주의가 많이 필요한 상황입니다. 따라서, 이번 시간에는 깡통전세가 무엇이며, 왜 깡통전세들이 늘어나고 있는지 그리고 어떻게 깡통전세를 피할 수 있는지 그 방법들에 대해서 최대한 올바르고 정확한 방법을 제시해 드리겠습니다. 이 글을 끝까지 꼼꼼하게 읽으시면 여러분들의 보증금을 지키는데 많은 도움이 되실 겁니다.
깡통전세란?
깡통전세는 쉽게 이야기하면, "대출금액 + 전세금액 > 집값의 70%"이 되는 전세 형태를 깡통전세라고 합니다. 즉, 전세보증금액 등의 금액이 실제 매매 가격에 가깝거나 오히려 더 높은 경우를 말합니다. 따라서, 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세보증금을 제대로 반환받지 못하고 떼일 가능성이 매우 높은 전세 형태라고 보면 됩니다.
그렇다면, 이러한 깡통전세가 왜 이렇게 급증하게 되었고, 전문 사기단까지 나타나면서 "전세 사기" 생태계까지 만들고 있는 것일까요? 그 이유를 살펴보면 다음과 같습니다.
깡통전세가 늘어나는 이유는?
1. 갭 투자 증가
갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼 투자해서 집을 산 후에 집값이 오르면, 투자수익을 실현하는 투자기법을 말합니다. 통계에 따르면, 주택구입자 중 20대 50%, 30대의 약 30%가 갭 투자로 부동산을 구입한 것으로 나타나고 있습니다. 이렇게 투자하는 것은 뭐라고 할 수 없겠지만, 문제는 이러한 갭 투자로 매수한 집에 살고 있는 세입자가 문제가 되는 것입니다.
이렇게 갭 투자된 집에 들아간 세입자는 계약 만기 시에 주택 가격이 하락하여, 전세 가격이 떨어지게 되면 전세보증금을 집주인으로부터 돌려받을 수 없게 되는 것이 문제입니다.
2. 부동산 임대사업자 우대 정책
정부는 임대사업자를 장려하는 정책을 오래전부터 펼치면서 전국의 임대주택은 크게 증가하게 되었습니다. 임대주택이 급증하면서 임대보증금 미반환 사고도 함께 증가하고 있습니다. 그 이유는 부동산 시장의 혼란을 틈타 일부 악덕 임대사업자들이 '갭 투자'를 뛰어넘어 '무자본 전세 투기'를 하고 있기 때문입니다.
상황이 이런데도 임대사업자들은 임대주택을 더욱 늘리는데 혈안이 되어 있습니다. 취득세가 중과세가 제외되는 시가표준액 1억 원 이하의 저가주택을 찾아 전국을 돌면서 싹쓸이하고 있습니다. 즉, 지금 이 순간에도 전국적으로 많은 세입자들이 깡통전세 세입자가 될 위험에 빠져있는 것입니다.
3. 악덕 건축업자 · 공인중개사 · 임대사업자 등 전문 사기조직
가장 심각하고 우려가 되는 경우입니다. 며칠 전 뉴스에서 보도된 세 모녀 전세 사기수법이 대표적인 경우입니다. 세 모녀는 수백 채의 임대주택을 이용하여 힘없는 서민들의 전세자금만 쏙 빨아들였습니다. 그런데 더 큰 문제는 이와 같은 전문 사기조직들이 많이 있다는 것입니다. 이들은 악덕 건축업자, 공인중개사, 임대사업자 등이 함께 모의하여 선량한 서민들의 전세금을 빨아먹고 있습니다.
이들은 깡통전세를 활용하여 거의 무자본으로 부동산을 매수합니다. 사기단은 이런 식으로 부동산 및 사회경험이 많지 않은 서민들을 대상으로 임대보증금을 받아 챙긴 후, 전세 만기 시에는 '배 째라' 식으로 나오는 경우가 많이 있습니다. 물론 문제가 되는 많은 매물을 중개한 중개업자들은 자취를 감추기 마련입니다.
이렇게 깡통전세의 사기수법에 걸려들어 전세 만기 시에 전세보증금 등을 반환받지 못한다면, 세입자는 결국 변호사를 선임 후 소송을 하여 경매를 통해 해당 부동산을 처분해야 합니다. 그래야만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나, 이러한 방법도 많은 문제점이 발생합니다. 소송에서 경매를 통해 보증금을 반환받기 까지는 평균 일 년 정도의 시간이 걸리게 됩니다. 따라서, 만약 전세보증금을 전세대출로 충당한 경우 만기 시에 전세금을 상환하지 못해 신용불량자로 전락할 수 있습니다. 뿐만 아니라, 경매를 통해 살던 집을 떠안아도 여러 가지 변수들로 인해 보증금 피해는 막을 수가 없습니다.
이러한 전문 사기집단에게는 누구든지 이러한 피해를 당할 수 있습니다. 따라서, 소중한 내 전재산과 같은 보증금을 지키기 위해서는 전세 계약 시에 더욱 철저하게 중요사항들을 확인하여 물건을 고른 후 계약해야 합니다.
깡통전세가 많이 발생할 수 있는 물건 형태 및 지역
깡통전세를 피하는 방법에 대해서 알아보기 전에 일단 깡통전세가 특히 많이 발생할 수 있는 건축물의 종류 및 지역 등에 대해서 먼저 알아보겠습니다. 다음 형태의 건축물이나 지역에서 전세 계약할 때는 더욱 주의하시길 바랍니다.
1. 신축빌라
아파트 등 전세물건 씨가 말라가고 있는 현재 상황에서, 상대적으로 저렴한 신축빌라의 경우, 전세가와 매매가의 차이가 매우 적거나 비슷하여 전문 사기집단들이 표적이 될 확률이 매우 높습니다.
2. 단독주택(원룸 건물 등)
[건축법 시행령 별표 1]에 따른 건축물 분류에서 단독주택에 해당하는 다가구주택(원룸 건물) 등의 주택들은 수많은 호실에 소유주가 한 명입니다. 그런데 이 수많은 호실에 세입자들이 몇 명인지 선순위 세입자들의 보증금액이 얼마인지 현실적으로 파악하기 힘듭니다.
현실적으로 집주인의 동의가 없다면, 중개를 하고 있는 공인중개사도 정확하게 파악하기가 어렵습니다. 이런 상황에 만약 비정상적인 공인중개사까지 집주인과 짜고 세입자를 속인다면 과연 세입자가 속지 않을 수가 있을까요? 세상 사람들을 믿고 살아야 하는데, 이 글을 쓰면서도 믿지 말라고 하는 제가 죄송스럽지만 현실이 그렇습니다. 좋은 공인중개사분들도 있지만, 자격증만 빌려서 사무실에 걸어놓고 무자격으로 부동산 중개업을 하는 중개업자들도 매우 많은 것이 현실입니다.
특히, 신축 원룸 건물들은 특히 전세 계약하실 때 주의하셔야 합니다. 악덕 건축업자들이 여러 채의 원룸 건물들을 신축 후 바지사장을 소유자로 내세운 후, 해당 건물로 최대한 대출금액을 뽑은 후 그 건물을 올 전세로 받는 건물들도 실제 많이 있습니다. 제가 은행에 근무할 때 이렇게 해서 많은 사회초년생 및 청년층들이 보증금 떼이는 것을 수없이 목격하였고, 이런 기사들은 지금도 단골 메뉴처럼 자주 등장하고 있습니다.
공동주택(다세대, 연립, 아파트 등)은 집합건물은 각 호실별로 소유자가 각각 있기 때문에 계약하고자 하는 호실의 소유자, 임차인, 융자금액 등 파악이 가능하지만, 원룸 건물 등은 각 호실에 있는 세입자들과 그 들의 보증금액을 정확하게 확인할 수 있는 방법이 현재는 없습니다. 따라서, 이러한 건물에 전세계약을 할 때는 정말 많이 알아보고 계약해야 합니다.
3. 전세매물이 적고, 전세가율이 높은 지역
전세매물이 적고 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 지역은 당연히 갭 투자가 활발하게 이루어질 수밖에 없습니다. 따라서 이러한 지역에 전세계약을 하고자 할 때는 더욱 주의해야 합니다.
4. 3기 신도시 사전청약 대상지
며칠 전 정부는 2021년 7월부터 공급될 예정인 3기 신도시 사전청약에 대해서 세부일정을 발표하였습니다. 이 내용에는 사전청약의 대상지들도 함께 발표를 하였습니다. 해당 공급물량에 중 전체의 60%가 신혼 희망타운 등 신혼부부들을 위한 공급물량입니다.
따라서, 이들 젊은 층이 사전청약의 자격을 확보하기 위해서는 미리 그 대상지역에 이사를 가서 그 지역에 거주하고 있어야 합니다. 물론 무주택자 자격을 유지하면서 거주를 해야만 합니다. 그러므로, 이들은 전세 또는 월세 형태로 거주하고자 할 것입니다. 이렇게 전세수요가 많아지게 되면, 결국 이들 지역중심으로 '전세가'가 높아질 수밖에 없습니다.
즉, 3기 신도시를 중심으로 사전청약이 앞으로 계속 이루어질 지역들은 앞으로 계속 전세 수요가 높아짐에 따라 전세가 상승에 따른 깡통전세가 나타날 가능성이 매우 높습니다. 실제로 이 지역들은 '전세가'가 매우 상승하여 '매매가'에 육박하는 것을 확인하실 수 있을 겁니다.
5. 앞으로 공급물량이 대폭 증가하게 될 지역
예를 들어, A지역에서 세입자의 전세 만기일쯤에 새롭게 대규모로 신규 아파트 단지가 들어선다면 어떻게 될까요? 이 경우에 A지역의 세입자는 전세보증금을 전부 반환받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 왜냐하면, 세입자의 전세 만료 시점에 A지역에 신규 아파트 물량이 대규모로 공급되어, A지역에 있던 기존 아파트 매매 가격 및 전세 가격이 떨어질 가능성이 매우 크기 때문입니다.
즉, 매매 및 전세수요가 신규 아파트 단지로 이동함에 따라 기존 세입자가 살고 있는 구축 아파트 가격 등이 매우 많이 하락한다면 세입자가 살고 있던 아파트는 깡통전세가 될 가능성이 높아집니다. 게다가 집주인이 여유가 되지 않는다면, 세입자는 전세 가격이 하락하여 본인이 입주할 때의 전세보증금을 빠르게 회수하지 못할 가능성이 매우 큽니다.
깡통전세 피하는 방법
깡통전세를 피하는 방법은 매우 기본적인 것을 지키는 것입니다. 기본만 지킨다면 깡통전세의 많은 위험으로부터 상당 부분 벗어날 수 있습니다. 다음의 사항들을 꼭 지키시길 바랍니다.
1. 시세를 파악하여 시세의 80% 이내의 금액에서 계약
현실적으로 어렵기는 하지만 최대한 "전세금액 + 융자금액"이 매매금액의 80% 이내인 물건을 구하는 것이 좋습니다. 그러나, 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있는 물건들은 피하는 것이 좋습니다.
이 부분은 약간 이해하기 어려울 수 도 있는 내용입니다. 최대한 쉽게 설명드리면, 세입자가 전세 계약 후 "전입신고 + 확정일자" 등을 받기 전에 이미 선순위 근저당권 등이 이미 설정이 되어있다면, 세입자는 대항력 없는 임차인이 됩니다.
좀 더 쉽게 풀어서 설명드리면, 대항력이 있는 임차인은 추후에 혹시라도 경매가 진행되어 낙찰자가 해당 물건을 낙찰받는다면, 세입자는 낙찰자에게 대항하여 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나, 대항력이 없는 임차인은 낙찰금액에서 배당을 받았을 때 보증금액 전액을 모두 회수하지 못하였다고 하더라도, 낙찰자에게 대항하지 못하고 집을 비워줘야 합니다.
따라서, 전세가도 높은데 선순위로 은행 근저당권 등이 있는 집이라면 시세의 80% 이내라고 하더라도 전세계약을 피하는 것이 좋습니다. 즉, 전세 계약할 때는 선순위 권리 등이 없는 깨끗한 집이 안전합니다.
결론적으로 계약하고자 하는 물건과 비슷한 매물 5개 정도를 찾아서 그 물건들 시세의 평균값을 계산하기 바랍니다. 이렇게 찾은 시세 평균값의 80% 선을 전세금액의 마지노선으로 정하면 됩니다. 이렇게 전세금을 정하게 되면, 추후 경매가 진행되어 한번 유찰된 상태에서 낙찰이 된다면, 대부분의 보증금을 회수할 확률이 높습니다.
2. 반전세 형태로 계약하기
현실적으로 전세물량이 너무 없다 보니 시세의 80% 이하 전세물량을 찾는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 이럴 때는 일부 금액을 월세 형태로 돌린 반전세 형태로 계약하시길 바랍니다.
깡통전세로 사기 치는 집단이 아니라면, 반전세 형태로 월세 받는 것을 집주인이 마다할 이유는 거의 없습니다. 세입자는 월세 내는 것을 조금 아끼려다가 더 큰 보증금액 피해를 볼 수 있으니, 월세 아까워하지 마시고 반전세 형태로 계약하시길 바랍니다. 계약 만기 시에 전세보증금 제대로 반환받지 못하게 된다면, 그 정신적 · 물리적 고통은 이루 말할 수 없습니다.
보증금 이외에 추가로 월세 내는 부분은 직장인이라면 '월세 세액공제' 또는 '월세 소득공제' 제도를 통해 연말정산 시에 세금으로 환급받을 수 있는 제도도 있으니, 해당사항이 된다면 참고해서 활용하시길 바랍니다. (※ 해당 단어에 링크를 걸어드렸으니 클릭하시면 해당 글로 이동합니다.)
3. 등기부 등본(등기사항 전부증명서) 확인
등기부 등본 확인은 기본 중에 기본입니다. 그런데 이것을 확인할 때에도 함정이 있을 수 있습니다. 앞서 설명드린 대로 깡통전세를 만드는 사기 수법들이 매우 조직화 · 지능화 · 전문화되어 있습니다. 따라서, 등기부 등본 등을 미리 출력해 있는 것을 보여주는 경우가 있습니다. 물론 신분증 조작까지도 합니다.
따라서, 등기부 등본은 계약 직전에 등기부 등본 열람 사이트에서 직접 확인하고 계약하시길 바랍니다. 등기부 등본에서 확인할 사항들은 다음과 같습니다. 최근에는 "주요 등기사항 요약표"부분을 보면 전체적인 내용은 한눈에 쉽게 파악이 가능하지만, 세부적인 내용을 꼼꼼하게 모두 살펴보는 것이 좋습니다.
- 압류, 가압류, 근저당권
- 경매 또는 공매 이력이 있는지 확인
- 임차권 등기명령 이력이 있는지 확인
위의 내용들을 등기부 등본을 통해 확인을 할 때 현재는 말소된 권리라도, 현재 소유자가 보유한 시점에 위와 같은 내역이 등기부에 기재가 된 적이 있다면, 집주인의 신용도에 문제가 있을 확률이 매우 높으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
추가적으로, 등기부등본 확인은 계약시점뿐만 아니라, 잔금 치르기 직전에 확인을 하고, 입주 당일에 "전입신고+확정일자"를 받은 후, 그다음 날에도 다시 한번 등기부 등본을 확인하는 것이 좋습니다. 최소 3번 정도는 확인을 하는 것이 좋습니다.
잔금 지급하기 전에는 당연히 계약 이후 추가로 변동사항이 있는지 확인을 해야 하는 것이고, 입주 후 그 다음날 확인은 왜 해야 할까요? 만약, 잔금일에 집주인 등이 사기 칠 목적으로 잔금일에 대출을 은행에 접수한다면 어떻게 될까요? 은행은 근저당권을 잔금일에 등기하게 되므로 잔금일부터 효력이 발생하게 됩니다. 그러나 세입자는 우선변제권이 "전입신고 + 확정일자"를 받은 그 다음날 0시부터 효력이 발생하게 됩니다. 따라서, 이런 경우에는 은행 근저당권에 순위가 밀리게 됩니다. 따라서, 입주 그 다음날에도 다시 한번 선순위 권리들이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
4. HUG 및 SGI (보증보험) 가입이 가능한지 확인
"HUG 및 SGI"는 전세 기간이 만료되었는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 보증회사에서 보증금을 지급하는 제도입니다. 이 둘을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 주택토시보증공사(HUG) | 서울보증보험회사(SGI) |
| 신청기한 | 신규계약 : 잔금지금일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전 갱신계약: 갱신 전 계약만료일 이전 1개월 ~ 갱신 후 전세계약기간 2분의 1이 경과하기 전 |
계약개시일로부터 10개월 이내 (계약기간 1년이면 5개월 이내) |
| 보증대상 | 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 | 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트 |
| 보증금액 | 보증한도(주택가격 - 선순위채권) 내에서 신청한 금액 *수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 |
임대차 계약서상 임차보증금 전액 *아파트 제한 없음, 그 외 주택 10억원 이내 |
| 보험요율 | 아파트 연 0.128%, 그 외 주택 0.154% | 아파트 0.192%, 그 외 주택 0.218% |
| 가입조건 | 계약기간이 1년 이상일 것 전세계약+전입신고+확정일자+점유 선순위채권 ≤ 주택가격의 60% (선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100% |
계약기간이 1년 이상일 것 전세계약 + 전입신고 + 확정일자 + 점유 선순위채권 ≤ 주택가격의 50% 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격의 100% 전세보증금 ≤ 주택가격의 90% |
위 두 가지는 신청기한 등 약간의 차이만 있을 뿐 거의 비슷합니다. 다만, 단독, 다가구주택 등의 가입률이 낮다고 합니다. 그 이유는 가입절차가 조금 까다롭기 때문입니다. 그중에서도 신청 시에 "타 전세계약 확인내역서"를 제출해야 하는데 현실적으로 이 부분에 협조해주는 건물주는 거의 없다고 보시면 됩니다.
5. 계약 전 직접 집주인 확인
중간에 대리인과 계약하게 되면 추후에 책임을 물을 때 애매한 상황이 올 수 있습니다. 집주인의 여러 가지 상황을 핑계로 직접 계약이 어렵다면 신분증 진위여부를 확인하시고, 최소한 영상통화를 하여 녹음 등을 해 놓는 것이 좋습니다. 하단에 대리인과 계약할 때 주의사항을 정리한 글을 꼭 확인하시길 바랍니다. 통상적으로 집주인보다는 대리인과 계약하는 경우가 많이 있을 겁니다.
▶ 부동산 계약 시 대리인과 계약할 때 주의사항 완벽 정리 ◀
6. 이사하는 날에 "전입신고 + 확정일자" 받기
세입자의 전세보증금을 보호받을 수 있는 강력한 권리인 대항력과 우선변제권 등의 권리르 획득하기 위해서는 반드시 "주택의 인도받기 + 전입신고 + 확정일자"를 꼭 받으셔야 합니다. 입주하는 날에 이것보다 중요한 일은 없으므로 모든 일 제쳐두고 주민센터에 가셔서 '전입신고'와 '확정일자'를 꼭 받으시길 바랍니다. 주민센터에서 1분만 투자하면 가능한 일입니다. 이렇게 기본 중에 기본인 조치도 하지 않아서 추후에 보증금 손실 보는 세입자들 생각보다 많이 있습니다. 꼭 이 부분은 챙기셔야 합니다.
7. 전세 계약하고자 하는 지역의 추후 입주 물량 파악
요즘처럼 부동산 시장이 어디로 튈지 모르는 시기에는 추가적으로 한 가지 더 계약 전에 확인을 한다면 깡통전세의 위험을 더욱 줄일 수 있습니다. 앞서 설명드렸듯이, 전세계약 만기 시에 대규모 신규 아파트 등의 물량이 쏟아져 나온다면 세입자가 전세계약으로 거주하고 있는 아파트 등의 매매 가격 및 전세 가격이 떨어질 수 있다고 말씀드렸습니다. 따라서, 계약 전에는 본인이 2년만 거주할 것인지 아니면 임차인의 계약갱신청구권을 행사하여 4년 거주할 것인지를 파악하여, 해당 지역에 2년 뒤 혹은 4년 뒤 공급물량이 어떻게 될 것인지 미리 파악해서 전세계약을 하는 것도 좋은 방법입니다.
지금까지 깡통전세란 무엇이며, 깡통전세를 피하는 7가지 방법에 대해서 알아보았습니다. 이 내용들이 지금 부동산 시장의 상황을 볼 때 사회초년생 또는 부동산 초보자들에게는 매우 힘든 부분인 것은 저도 알고 있습니다. 그러나 제가 얼마 전에 시청한 TV에서 어느 분이 인터뷰 중에 이런 말씀을 하셨습니다. "전세사기를 아직 안 당하신 분은 그냥 아직 전세 사기꾼을 아직 안 만난 것뿐이에요. 만나면 100% 당해요!"라고 하더군요. 저는 이 말에 큰 공감을 했습니다.
요즘은 "좋은 전세를 구하는 것보다 위험한 전세를 피하는 것이 관건인 시대"가 되었습니다. 깨끗하고 교통 좋고 상권 좋은 집도 좋지만, 내 자산인 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 집이 더 중요하다고 저는 생각합니다. 깡통전세에 관련된 이 글을 다시 한번 제대로 꼼꼼하게 읽어보시고 숙지하셔서 여러분들의 전세보증금을 보호하는데 꼭 활용하시길 바랍니다.
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