전세금 돌려받는 방법, 진행 순서대로 완벽하게 알려드립니다

집주인이 전세기간이 만료가 되었는데 전세금(전세보증금)을 돌려주지 않는다면 정말 난처한 상황이 오게 됩니다. 특히 최근 문제가 되고 있는 깡통전세들로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들은 더욱 늘어나고 있습니다. 그래서 오늘은 전세금 돌려받는 방법을 진행 순서에 따라 전체의 흐름에 대해 설명을 하면서, 각각의 단계별로 완벽하게 대처하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

 

즉, 최초에 전세를 구할 때부터 전세보증금을 돌려받기 위해 어떤 조치를 해야 하며, 추후에 이러한 조치에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 주지 않을 때 어떠한 조치를 추가적으로 해야 하는지 A부터 Z까지 핵심 포인트만 잡아서 간결하게 알려드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 누구나 전세금 반환에 대한 전체적인 틀을 이해하여 전체 숲을 볼 수 있을 것입니다.

 

 

보증금을 지킬 수 있는 안전한 집 구하기

우선 처음 전셋집을 구할 때부터 최대한 내 보증금을 지킬 수 있는 안전한 집을 고르는 것이 중요하겠지요? 그래야 추후에 혹시라도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 소송이나 경매 등을 통해서라도 보증금을 안전하게 회수할 수 있으니까요.

 

따라서, 일명 깡통전세라고 불리는 전세물건 및 선순위 대출 및 임차인 등을 확인하여 내 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 안전한 주택을 구하는 것이 제일 먼저 해야 할 일입니다. 깡통전세가 무엇이며, 이를 피하는 방법이 궁금하신 분은 아래의 글을 참고하시길 바랍니다.

 

 

▶ [깡통전세 피하는 7가지 방법] ◀

 

전입신고 및 확정일자

안전한 전셋집을 골라서 계약을 했다면 그다음에는 반드시 <전입신고>와 <확정일자>를 받아야 합니다. 즉, 이사를 하면 즉시 해당 동사무소에 가서 전입신고를 하고 전세 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 조치를 취하게 되면 추후에 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권과 최우선변제권이 있기 때문에 내 보증금을 안전하게 회수할 수가 있습니다.

 

전입신고 및 확정일자는 세입자가 본인의 보증금을 지키기 위해서 반드시 해야 하는 조치들입니다. 이에 대한 상세 내용은 다음의 글들에 자세하게 설명을 해놓았습니다. 부동산과 함께 살아가는 우리들이 반드시 알고 있어야 하는 필수 기본 상식이니 꼼꼼하게 모두 읽어서 이해하시길 바랍니다.

 

▼ 전입신고란?    

전입신고란? - 효력 및 인터넷 신고 방법

 

▼ 확정일자 효력 및 받는 방법

확정일자 효력 및 받는 방법

 

내용증명 보내기

안전한 집을 구해서 <전입신고 + 확정일자>를 받고 전세기간 동안 잘 거주를 하다가 다른 곳으로 이사 갈려고 한다고 가정을 해보겠습니다. 그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 제일 먼저 어떻게 해야 할까요?

 

이런 경우 제일 먼저 할 수 있는 조치는 집주인에게 <내용증명>을 보내는 것입니다. 즉, 내 보증금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 거라는 강력한 경고장을 보내는 것입니다. 쉽게 말해, 집주인에게 소송하기 전에 최후통첩을 한다고 생각하시면 됩니다.

 

내용증명을 통해 집주인에게 심리적 압박을 가하면 소송 등의 절차 없이 좀 더 쉽게 보증금을 반환받을 수도 있습니다. 그리고 내용증명은 세입자가 주장한 내용을 서류로 보냈다는 증거가 남게 되므로, 추후에 소송 진행 시에 참작되는 부분이 있어 유용한 방법입니다.

 

그런데 이러한 내용증명 보내는 것을 대부분 어렵게 생각할 것입니다. 그러나, 전혀 어렵지 않습니다. 중요한 사안인 경우 변호사에게 위임할 수도 있겠지만, 일반적인 것은 본인이 육하원칙에 따라 자신의 주장을 자유롭게 작성해서 우체국을 통해 내용증명을 보내시면 됩니다. 내용증명 보내는 방법에 대한 자세한 내용은 하단의 글을 참고하시길 바랍니다.

 

▼ 내용증명 보내는 방법

내용증명 보내는 방법 생각보다 간단하다

 

임차권 등기명령

위에서 설명한 방법으로 내용증명까지 보냈는데도 집주인이 전혀 꿈쩍하지 않는데, 이사를 가야 하는 상황이 발생한다면 어떻게 해야 할까요? 그냥 무작정 이사를 가도 될까요? 정답은 이 상태에서 이사를 가면 큰일 납니다.

 

맨 처음에 말씀드렸던, 전입신고는 쭉 계속 유지를 해줘야만, 우선변제권 등을 인정받아 전세금을 보호받을 수 있는 것입니다. 즉, '전입신고' 및 '확정일자'를 받았다고 끝나는 것이 아니라, 계속 살면서 '전입신고'를 유지해야 합니다. 만약, 세입자가 아무런 조치 없이 다른 곳으로 전입을 해버리면 우선변제권 등이 사라져 버리는 것입니다.

 

이 말을 좀 더 쉽게 설명하면, 그냥 이사를 가게 되면 추후에 해당 집이 경매가 진행이 되었을 때, 내가 최초에 전입신고 및 확정일자를 받아두었던 날짜 기준으로 우선순위가 인정이 되지 않는다는 것을 의미합니다. 이런 상황이 되면 당연히 보증금은 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

따라서, 이런 경우에는 이사 가기 전에 <임차권등기명령>을 신청해야 합니다. 즉, 임차권등기명령을 이사 가기 전에 반드시 미리 신청해서 우선순위를 그대로 유지한 채로 이사를 가야만 합니다. 임차권등기명령은 일반 등기와 다르게 세입자가 집주인 동의 없이 신청이 가능합니다. 임차권등기명령 신청방법에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시길 바랍니다.

 

▼ 임차권등기명령 신청방법

임차권등기명령 신청방법 알아보자

 

지급명령

임차권 등기명령을 하고 이사를 갔든, 아니면 그냥 해당 집에 거주를 계속하고 있든 간에, 아직도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있다면 어떻게 해야 할까요? 바로 소송을 해야 할까요? 그건 아닙니다. 소송을 진행하기 전에 진짜 마지막으로 다시 한번 시도할 만한 법적 조치가 있습니다. 그것은 바로 <지급명령>입니다.

 

지급명령에 "내가 세입자인데 보증금을 돌려받지 못했다"는 핵심적인 내용을 작성하여 법원에 신청을 하면 지급명령 내용을 법원이 집주인에게 보냅니다. 그런데 집주인이 2주 내에 이의를 제기하지 않으면 확정이 되고, 이렇게 확정된 지급명령은 판결문과 같은 효력을 얻게 됩니다. 즉, 이것을 가지고 즉시 경매에 넘길 수 있는 강력한 법적 효력을 얻게 됩니다.

 

따라서, 세입자가 지급명령을 집주인에게 보냈을 경우, 집주인이 이의를 제기할 가능성이 낮은 경우에는 소송 전에 지급명령을 먼저 고려해 보는 것이 좋습니다. 물론, 세입자가 집주인에게 지급명령을 보냈을 경우, 집주인이 이의를 제기할 가능성이 큰 상황이라면, 즉시 소송을 진행하는 것이 좋습니다.

 

보증금 반환청구소송

지금까지 살펴본 절차대로 '지급명령'까지 했는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 할까요? 이젠 정말 최후의 수단만 남았습니다. 그것은 바로 <보증금 반환청구소송>입니다.

 

세입자가 보증금 반환청구소송을 하게 되면, 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 정당한 사유가 없는 한 세입자가 소송에서 이길 것입니다. 소송에서 승소를 하게 되면 그 판결문을 가지고 세입자는 집행을 신청할 수 있게 됩니다.

 

즉, 주인의 집을 경매 신청할 수 있다는 것을 의미합니다. 해당 집이 경매에 넘어가게 되면 세입자는 최초에 전입신고 및 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제권이 있습니다.

 

따라서, 세입자는 경매를 통해 낙찰된 금액으로부터 배당을 받아 보증금을 회수할 수 있게 됩니다. 그리고 여기서, 만약 보증금 전액을 받지 못한 경우에는 집주인의 다른 재산에 대해서도 강제집행을 통해 나머지 금액을 회수할 수도 있습니다.

 

※ 지금까지의 내용을 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

• 안전한 전셋집을 구한다
• 입주와 동시에 즉시 <전입신고 + 확정일자>를 받는다.
• 전세금을 돌려주지 않는 경우 제일 먼저 <내용증명>을 보낸다.
• 이사를 가야 한다면 <임차권등기명령>을 신청 후 이사를 간다.
• 소송전에 <지급명령>을 검토하여 신청해 본다.
• 최후의 수단으로 <보증금 반환청구소송>을 통해 판결문을 받아 경매를 신청한다. 경매 낙찰대금으로부터 보증금을 회수하고, 만약 보증금 전부를 회수를 하지 못한 경우에는 집주인의 다른 재산에 대해서 강제집행을 한다.

 

전세보증금 반환보증

지금까지 살펴본 내용증명, 지급명령, 소송 등의 절차와 방법이 일반인들에게는 쉽지도 않고 시간과 비용이 많이 들어가는 일들입니다. 따라서, 이러한 것들을 겪고 싶지 않은 분들은 사전에 <전세보증금 반환보증> 제도를 활용하시면 됩니다. 이 제도는 <HUG>와 <SGI>에서 취급을 하고 있습니다.

 

"전세보증금 반환보증"을 쉽게 설명하면, 집주인이 추후에 보증금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 굳이 소송 등을 하지 않아도, HUG 또는 SGI가 집주인을 대신해서 세입자에게 보증금을 반환해주는 상품입니다. 이 상품은 집주인의 동의도 필요 없고 예외적인 경우만 아니라면, 일정 금액만 내고 가입이 가능합니다. 그러므로 충분히 활용해 보시길 바랍니다.

 

 

 

<이 글을 마치며>

지금까지 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 전세금을 돌려받는 방법에 대해 순차적인 흐름대로 설명을 해드렸습니다. 이렇게 전체적인 흐름을 알고 있으면, 그때그때 각 시점에 맞는 필요한 조치를 함으로써 적절하게 대응할 수 있을 것입니다. 이글이 본인의 전세금을 돌려받는데 많은 도움이 되었으면 합니다.