토지는 '희소성'이 있으므로 매수한 후 묻어두면 대체로 값이 오릅니다. 그러나 10년, 20년이 지나도 가격이 오르지 않거나 오히려 떨어지는 토지도 있습니다. 그래서 이번 시간에는 절대 투자하면 안 되는 토지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 주변 시세보다 비싼 토지
- 투자의 가장 기본은 비싼 물건을 사지 않는 것입니다. 그러나 도시에 있는 아파트, 건물, 상가 등은 어느 정도 시세 파악이 가능지만, 토지의 정확한 시세를 파악하는 것은 쉽지 않습니다. 그 이유는 토지의 위치, 용도, 모양, 도로, 혐오시설, 건축 가능 여부 등 토지 가격을 결정짓는 요소들이 매우 다양하게 작용을 하기 때문입니다.
그러나, 토지 투자 시에 기본적인 평균 시세 정도는 알아내야 합니다. 다음에 설명드리는 방법으로 토지 거래의 기본 시세를 파악하기 바랍니다.
(1) 국토교통부 실거래가 공개시스템
- "국토교통부 실거래가 공개시스템'에서는 2006년 1월부터 부동산 거래신고 및 주택거래신고를 한 주택, 오피스텔, 토지, 상업 · 업무용 부동산 및 2007년 6월 29일 이후 체결된 아파트 분양· 입주권 등의 실거래 정보를 제공하고 있습니다. 가장 공신력 있는 거래 가격 확인 방법이니 꼭 확인해보시길 바랍니다. 토지 실거래가 확인 방법은 다음과 같습니다.
- STEP 01. [국토교통부 실거래가 공개시스템] 사이트 홈페이지에 접속합니다.
- STEP 02. 메인 홈페이지 화면에서 상단에 [토지] 탭을 클릭합니다.
- STEP 03. 좌측에 [기준연도], [시도], [시군구], [읍면동] 등 본인이 원하는 검색조건을 입력 후 하단에 [검색] 버튼을 클릭합니다.
- STEP 04. 검색한 지역의 지번, 용도지역, 지목, 거래 면적, 계약일, 거래금액, 전산 공부 등을 확인할 수 있습니다.
(2) 벨류맵
- "벨류맵"이라는 사이트를 활용하시면 회원 가입 없이 전국 토지, 건물, 빌딩, 공장, 상가 등의 실거래를 한눈에 조회가 가능합니다. 매우 편리한 실거래가 정보 플랫폼이니 꼭 활용해 보시길 바랍니다. 개인적으로 가장 애용하는 사이트입니다. 활용 방법은 다음과 같습니다.
- STEP 01. [벨류맵] 사이트 홈페이지로 이동합니다.
- STEP 02. 메인 홈페이지 좌측 상단에 돋보기 모양으로 되어 있는 곳에 본인이 원하는 지역의 지번 등을 입력하시면 해당 지역 주변에 거래된 토지의 거래 연도, 거래 면적, 거래 금액 등을 쉽게 모두 확인할 수 있습니다.
(3) 네이버 부동산
- 네이버 부동산을 통해 본인이 원하는 지역의 부동산 매물을 확인할 수 있습니다. 토지 매물들의 가격 등을 통해 해당 지역의 시세를 파악할 수 있습니다. 그러나 이 곳에서 제공되는 정보들은 이미 팔린 토지 매물도 있고 부동산 중개업소가 낚시성 매물 등도 올려놓는 경우가 있기 때문에 약간의 주의를 기울여 파악하셔야 합니다. 활용 방법은 다음과 같습니다.
- STEP 01. [네이버 부동산] 사이트로 이동합니다.
- STEP 02. 홈페이지 상단에 [매물] 탭을 클릭합니다.
- STEP 03. 이동 후 상단 [네모 박스 검색창]에 본인이 검색하고자 하는 지역을 입력합니다.
- STEP 04. 홈페이지 상단에 [상가 · 업무 · 공장 · 토지] 탭을 클릭하여 토지 매물 및 중개 업소 등을 확인합니다.
2. 수요가 없는 토지
- 당연한 소리이지만, 주변 경치나 중개업자 등의 브리핑에 혹해서 일반인들의 수요가 없는 토지는 투자하면 안 됩니다. 도시에서 멀리 떨어지고 유동인구가 없는 토지는 경치가 좋아서 전원주택이나 별장 등을 건축할 수 있을지는 몰라도, 대중적인 수요가 없으므로 토지 가격이 잘 오르지도 않고 잘 팔리지도 않습니다. 사람들이 몰리지 않는 토지는 쉽게 버림받습니다. 그래서 토지 투자의 첫째도 둘째도 위치(=입지)입니다.
3. 건축허가를 받을 수 없는 토지
- 토지의 가치는 다양한 건축물을 건축할 수 있는 토지가 가치 있고 비싼 토지입니다. 따라서, 건축이 불가능한 토지는 가치가 떨어지는 토지일 수밖에 없습니다. 토지의 건축여부는 지적공부 등을 통해 기본적인 확인이 필요하지만 부동산 초보분들은 토지 관련 서류 들로 건축여부 확인하는 게 쉽지 않으므로 다음의 방법으로 건축여부를 확인하시길 바랍니다.
(1) 해당 토지 소재지 "지자체"에 확인
- 토지의 건축여부를 확실하게 확인할 수 있는 방법입니다.
(2) "건축설계사무소" 또는 "토목측량사무소"에 문의
- 대부분 토지를 개발하거나 건축을 할 때 모든 행정업무는 "건축설계사무소" 또는 "토목측량사무소"가 토지 소유주의 위임을 받아 진행을 하게 됩니다. 따라서, 해당 지역 토지에 대해 세부적인 개발 및 건축 가능 여부는 위 두 개의 사무소가 해당 내용을 잘 알고 있으므로 이 두 곳에 확인해보는 것이 좋습니다. 다만, 주의하실 점은 본인이 토지를 매수 후 진행하고자 하는 토지 개발과 건축이 애매한 사항이라면 두 개 이상의 사무소에 문의를 하여 확인해보는 것이 좋습니다. 저의 경험에 의하면, 토목측량사무소의 직원도 사람이다 보니 실수를 해서 저에게 잘못된 정보를 제공한 적이 있습니다. 그래서 하마터면 큰 피해를 입을뻔했던 적이 있습니다. 그러니 토지 매수 전에는 꼭 2개 이상의 사무소에 확인하시기 바랍니다.
※ 특히, 다음과 같은 토지는 건축허가를 받기 매우 힘든 땅이므로 토지 투자를 하시면 안 됩니다.
- 국가하천이나 지방 1급 하천에서 500미터 이내에 있는 토지
- 상수원 보호구역 경계로부터 1킬로미터 이내인 집수구역 토지
- 수령이 20년 이상인 나무가 평당 다섯 그루 이상 심어져 있는 임야
- 해송 보호지역과 같은 천연기념물 보호지역이나 문화재 보호지구에 있는 토지
4. 용도지역이 "농림지역" 또는 "자연환경보전지역" 토지
- 대한민국에 있는 모든 토지는 각 필지마다 <용도지역>을 정하고 있습니다. 용도지역을 지정하여 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해서입니다. 즉, 사람에게 사주팔자가 있듯이 토지 팔자는 용도지역이라고 할 수 있습니다. 해당 토지마다 허용된 용도가 있다는 뜻입니다.
용도지역은 크게 나누면 네 가지로 나눌 수 있습니다. "도시지역", "관리지역", "농림지역", "자연환경보전지역"입니다. 이 중에서 "농림지역"과 "자연환경보전지역"은 행위제한이 강력하기 때문에 초보자 분들은 이런 용도지역의 토지 투자는 피하는 게 좋습니다.
▶ [용도지역 확인 방법 - 용도지역이 땅 팔자를 결정] 글 보러 가기
▶ [용적률과 건폐율 - 계산 방법, 용도지역별 건폐율과 용적률] 글 보러 가기
5. 맹지
- 해당 토지가 주변 토지에 둘러싸여 있어서, 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 말합니다. 즉, 지적도상에서 도로와 조금이라도 접한 부분이 없는 토지입니다. 이런 <맹지>들은 도로가 없기 때문에 건축허가를 받지 못해 토지 가치가 떨어질 수밖에 없습니다.
특히, 산(=임야)등을 쪼개서 맹지들을 파는 업체들은 대부분 "기획 부동산"일 확률이 높으니 이런 식의 토지 투자는 피하시는 것이 좋습니다.
6. 혐오시설 부근 토지
- 대표적인 곳이 바로 고압송전선이 지나가는 '선하지'나 공동묘지 부근의 토지입니다. 그리고 공해가 유발되는 공장이 입지 한 토지, 지방공단 인근에 있는 토지, 축사 및 쓰레기 매립지 인근 토지들도 마찬가지입니다.
그러나, 혐오시설 중에 쓰레기 처리장이나 개별공장들은 처리용량이 차거나 민원이 지속적으로 제기되면 이전할 가능성도 있으므로, 이러한 토지들이 매우 저렴하다면 길게 보고 투자할 만합니다.
7. 개발제한구역 내의 토지
- <개발제한구역>은 국가에서 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변 자연환경을 보전하기 위해 엄격하게 개발 행위를 규제하고 있습니다. 따라서 위치도 좋고, 도로도 붙어있고, 용도지역 등이 좋더라도 개발을 할 수 없으므로 토지가치가 떨어질 수밖에 없습니다.
8. 지분 소유 토지
- <지분 투자>와 많이 헷갈려하시는 <분할 투자>는 각 필지마다 "지번"과 "소유권"이 특정되어 있습니다. 그래서 본인 토지에 대한 소유권을 온전하게 행사할 수가 있습니다. 그러나 <지분 투자>는 한 필지 안에서 "1/n 만큼"만 소유하고, 그만큼만 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, 지분 투자한 토지는 본인 마음대로 개발이 절대 불가합니다. 그리고 매도, 매수는 법적으로 가능하지만 현실적으로 매수할 수요자는 없다고 보시면 됩니다.
아주 가까운 지인 몇 명이 부족한 자금을 보태서 투자하는 경우도 있지만, 추후에 서로 의견이 맞지 않아 분쟁이 발생하는 경우도 많이 있으니 웬만하면 토지 지분 투자는 지양하시길 바랍니다.
9. 토지 매수 후 추가 비용이 많이 소요되는 토지
- 전봇대나 전신주에서 너무 멀리 떨어진 토지, 지하수가 잘 나오지 않는 토지, 땅이 푹 깊게 꺼져서 성토(토지를 흙으로 메꾸는 작업)를 해야 하는 토지, 도로나 배수로를 확보하기 곤란한 토지 등은 투자를 신중하게 하셔야 합니다. 즉, 시세가 매우 저렴해서 이런 추가 비용을 부담하고서도 구입할 가치가 있을 때만 투자하시길 바랍니다.
10. 기존 토지 소유주 혹은 개발업체 등이 이미 개발하거나 리모델링 한 토지
- 이런 토지 들은 이미 토지의 가공과정(토목공사, 지목변경 등)들을 통해 이미 토지 가격이 상당히 오른 토지들입니다. 즉, 새롭게 토지를 매수한 사람이 얻을 이익분을 이미 기존 토지소유자들이 획득했기 때문에 추가 수익을 얻기가 쉽지 않습니다. 하지만, 공기업 등에서 공급하는 상가나 주택용지들 중에는 간혹 좋은 토지가 있으니 투자해볼 만합니다.
11. 경사도가 높은 토지
- 각 "지자체"마다 경사도의 기준이 있지만 기본적으로 경사도가 '25도' 이상인 임야들은 개발이 불가능합니다. 또한 나무가 빽빽하고 촘촘하게 심어져 있다면 '벌목허가' 받기도 어려우니 참고하시길 바랍니다.
12. 보전산지
- 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위해 전국의 산지는 "보전산지"와 "준보전산지"로 나누어 관리를 합니다. 이 중에서 특히 "보전산지"는 산지 전용 등을 통한 개발이 거의 불가능하므로 투자를 피하는 것이 좋습니다. "준보전산지"는 개발허가를 받을 수 있는 경우에만 투자를 고려해보시길 바랍니다.
13. 고속도로 및 기찻길 바로 옆 토지
- 고속도로의 차량이나 기찻길이 멈추거나 정차하는 지역의 토지는 당연히 가격이 비싸겠지만, 그냥 지나치기만 하는 토지라면 투자 가치가 떨어지는 토지입니다.
<한 줄 요약>
- 토지를 투자할 때는 가격이 잘 오를 요인도 살펴보아야 하지만, 가격이 떨어질 만한 요인도 함께 살펴보아야 합니다. 그 이유는, 땅의 가치가 오를만한 점이 있더라도 떨어질 만한 단점이 있다면 쉽게 토지 가격이 오르지 않기 때문입니다. 그러나 위에서 말한 13가지 조건만 잘 따져보시고 토지를 투자하신다면, 실패 없는 성공적인 토지 투자를 할 수 있을 것이라고 확신합니다.
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