작년부터 시행되고 있는 <임대차 3 법>중 하나인 임차인의 계약갱신 청구권 행사 시에, 집주인은 전세였던 것을 갑자기 '반전세' 또는 '월세' 형태로 전환하고자 하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 이게 가능할까요? 오늘은 이와 관련된 <전월세 전환율>에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다.
<목차>
- 전월세 전환율
- 전월세 전환율 적용한 월세 계산방법
- "렌트홈" 사이트 - 자동계산기로 간단하게 월세 계산하는 방법
- 계약갱신청구권 행사 시에 전세를 월세로 전환이 가능한가?
전월세 전환율
1) 전월세 전환율이란?
전세가 부족한 상황이 지속되면서, 최근 부동산 시장에서는 집주인이 세입자들보다 우월적인 지위를 갖게 되는 경우가 많습니다. 그러다 보니 기존 계약 때는 전세 물건이었던 것들이 재계약 시점에는 월세로 탈바꿈하는 비율이 많아지게 되었습니다. 그런데, 이런 상황에서 집주인들이 전세보증금을 대폭 줄이는 대신에 월세를 급격하게 올린다면 세입자는 매우 힘들어질 것입니다.
그래서 <주택임대차 보호법>에서는 보증금을 월세로 전환할 때 일정 비율을 넘지 못하도록 한계선을 그어놓았는데 이것을 주택임대차 법정 전월세 전환율이라고 합니다.
- 즉, 전세를 월세로 전환하거나, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환해서 계약을 새롭게 갱신하는 경우에 , 그 전환율에 대한 일정한 제한을 말합니다. (전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율)
- 따라서, 이러한 전월세 전환율이 높아지게 되면 집주인이 월세를 더 많이 받을 수 있기 때문에 집주인에게 이익이 되는 것이고, 이와 반대로 전월세 전환율이 낮아지게 되면 세입자가 더욱 유리해집니다.
2) 전월세 전환율은?
전월세 전환율을 실제로 어느 정도 적용해야 할까요? 이에 대한 대답은 <주택임대차 보호법 제7조 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)>에 있습니다. 다음과 같이 전월세 전환율을 정하고 있습니다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는, 그 전환되는 금액에, 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 → "연 10%"
2. 한국은행에서 공시한 기준금리 (현재 : 연 0.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(연 2%)을 더한 비율 → 즉, "연 0.5% + 연 2% = 연 2.5%"
따라서, 위 '1호'에서 정하고 있는 "연 10%"보다, 위 '2호'에서 정하고 있는 '연 2.5%'가 더 낮은 비율이므로, 전월세 전환율은 "연 2.5%"가 됩니다.
- 즉, 전세를 월세로 전환하는 경우에는 전환되는 금액에 연 2.5%를 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없습니다.
- 그러므로, < "월세로 전환할 시 상한선 금액(연 임대료)" = "전세에서 월세로 전환할 금액" × "연 2.5%" >
전월세 전환율을 적용한 월세 계산 방법
이 글의 하단 부분에 "렌트홈"이라는 사이트를 통해 쉽게 계산하는 방법을 소개해 드릴 것입니다. 그래나 전체적인 흐름과 개념을 이해한 상태에서 자동계산기를 활용한다면, 좀 더 수월하게 자동계산기 활용이 가능할 것입니다. 그러므로 다음 예제를 통해 이런 식으로 계산이 된다는 흐름만 가볍게 이해하시길 바랍니다.
예제 1) 원래 전세보증금 5억 원인데 → 보증금은 4억으로 낮추고, 나머지 1억은 월세로 전환하는 경우
- 전환되는 보증금액은 "5억 - 4억 = 1억 원"이 됩니다.
- 따라서, 1억 원에 대해서 전월세 전환율인 연 2.5%를 곱해주면 최대 상한선 금액이 나옵니다. → "1억 × 연 2.5% = 250만 원"
- 위 계산으로 나온 250만 원은 "1년 월세 합계 금액(연 임대료)"이므로, "한 달 월세금액(월 임대료)"을 계산하기 위해서는 → "250만 원 / 12개월 = 약 208,333원"이 됩니다.
- 결국, 월세는 "208,333원"을 최고 한도로 해서, 임대인과 임차인이 협의를 해서 결정을 하면 됩니다.
"렌트홈" 사이트 - 자동계산기로 간단하게 월세 계산 방법
렌트홈은 임대사업자의 편익 증진과 임차인의 권리를 보호하고자 만든 민간임대주택 민원처리 대국민 서비스 사이트입니다. 이곳에서는 임대료 계산을 매우 편하게 할 수 있도록 자동계산기를 제공해 주고 있습니다. 사용하는 방법은 다음과 같습니다.
- STEP 01. 렌트홈 사이트(www.renthome.go.kr)에 접속을 합니다.
- STEP 02. 메인 페이지 화면 우측에 [임대료 인상률 계산] 메뉴를 클릭합니다.
아래 이미지처럼 계산기 메뉴 팝업 창이 뜰 것입니다. 그럼 이제 계산하는 방법에 대해서 소개를 해드리겠습니다. 일단 간단하게 위에서 계산했던 예제 1)의 사례를 그대로 계산기를 통해 계산을 해보겠습니다. 절차는 다음과 같습니다.
- "변경 전" 임대보증금 란에 "5억"을 입력합니다.
- "변경 후" 임대보증금 란에 "4억"을 입력합니다.
- 하단에 [계산하기] 버튼을 누르기만 하면 됩니다.
- 그러면, 우측 "변경 후" 부분에, "월 임대료(원)"와 연" 임대료(원)" 등을 확인할 수 있습니다.
- "월 임대료" 부분을 보면 위에서 수기로 계산한 것과 동일하게 "208,333원"이 계산된 것을 확인할 수가 있습니다.
위 예제 1)을 기준으로 이번에는 <임대차 3 법> 하나인 "전월세 상한제"에 따라, 임대료 인상률 5%를 적용하여 계산을 해보겠습니다. 방법은 매우 간단합니다. 아래 이미지에서 볼 수 있듯이, 계산할 때 가운데 [임대료 인상률(%)] 메뉴란에 있는 [인상률 적용] 왼쪽 옆에 있는 네모 박스에 체크 표시를 해준 후 [계산하기]를 눌러 주면 됩니다.
- 이렇게 임대료 인상률 5%를 증액을 적용하여 전세에서 월세로 전환을 하였더니, 5% 인상률을 적용하지 않았던 월세 "208,333원"에서 "260,417원"으로 인상된 것을 확인할 수가 있습니다.
앞선 계산은 임대 보증금만 있는 경우라서 계산이 상대적으로 간단했을 것입니다. 이번에는 기존 계약이 보증금 및 월세가 있는 계약일 경우에 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우 계산방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
예제 2) 원래 보증금 2억 원에 월세 150만 원인 계약인데 → 보증금을 1억 원으로 변경하고자 한다면 월세는 기존 150만에서 얼마나 증액이 될까요? (단, 임대료 인상률 5%를 적용하여 계산해보았습니다.) 계산방법은 다음과 같습니다.
- "변경 전" 임대보증금에 2억 원을 입력
- "변경 전" 월 임대료에 150만 원 입력
- "변경 후" 임대보증금에 1억 원 입력
- [임대료 인상률(%)] 메뉴란에 [인상률 적용] 체크 표시
- [계산하기] 버튼 클릭
위 이미지 계산 결과에서 볼 수 있듯이, 보증금액을 2억에서 1억으로 낮추게 된다면, 매월 "1,804,167원"을 최고 한도로 임대인 · 임차인이 협의하여 월세 금액을 정하시면 됩니다.
계약갱신청구권 행사 시에 전세를 월세로 전환이 가능한가?
임차인의 계약갱신 요구에 따라 계약을 갱신하게 될 때, 임대인이 기존의 전세를 월세로 전환하거나 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 없는 한 불가능합니다.
- 그 이유는, 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의해서 갱신되는 임대차는, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 다만 기간만 2년으로 연장된 것으로 보기 때문입니다. <주택임대차 보호법 제6조의 3>
- 만약, 임차인이 동의를 해준다면 위에서 살펴본 대로 법정 전월세 전환율인 최대 연 2.5%를 적용하여 계산하면 됩니다.
※ 만약, 계약갱신을 할 때 임대인이 법정 전월세 전환율보다 높은 비율을 요구한다면 어떻게 될까요?
- <주택임대차 보호법>은 강행규정이므로, 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
- 따라서, 이러한 불합리한 요구를 받은 세입자는 "주택임대차분쟁조정위원회"에 조정을 신청할 수 있습니다. 게다가, 조정이 되지 않으면 집주인을 상대로 '민사소송'을 제기할 수 있습니다.
- 만약 이미 초과하여 지급한 월세가 있다면, 월세 초과분을 돌려달라고 '조정'이나 '민사소송'을 통해 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 그러나, 이러한 방법은 현실적으로 거의 불가능에 가까운 방법입니다.
- 그렇다고 임대인이 버틸 수만은 없습니다. 정부는 이렇게 전월세 전환율을 지키지 않는 임대인을 대상으로 과태료 등을 부과할 수 있습니다.
※ 참고로 '월세'를 → '전세'로 전환하거나, 신규 계약 시 법정 전월세 전환율이 적용이 될까요?
- 둘 다 법정 전월세 전환율 적용 대상이 아닙니다.
- 법정 전월세 전환율은 '전세'에서 '월세'로 전환하는 경우와, 기존 계약 전환 시에만 적용됩니다.
<이 글을 마치며>
지금까지 전월세 전환율이란 무엇이며, 전환되는 월세 계산방법 그리고 추가적으로 임차인이 계약갱신요구권 행사 시에도 전세를 월세로 전환할 수 있는지까지 모두 살펴보았습니다.
이러한 내용들은 모두 '돈'과 관련된 문제이기 때문에, 임대인과 임차인 사이에 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 그러므로 많은 분들이 이 글을 통해 전월세 전환율을 정확하게 이해하여 분쟁을 사전에 예방하기를 희망합니다.
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