재개발 재건축의 차이 알기 쉽게 총정리

최근 오세훈 서울시장이 새롭게 당선되면서, 재개발 재건축에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다. 특히 '21년 5월 26일 서울시가 <주거정비 지수제>를 폐지한다는 정책 발표를 통해 재개발에 대한 관심은 더욱더 높아지고 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 재개발 재건축의 차이를 비교하여 이 두 가지 핵심을 최대한 알기 쉽게 총정리해서 알려드리겠습니다. 이 글 하나면 재개발 재건축의 차이를 완벽하게 이해할 수 있도록 최선을 다해보겠습니다.

 

 

재개발 재건축 기본적인 차이

재개발 및 재건축 모두 일단 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는 것은 동일합니다. 용어 그대로를 따져보면, "재건축은 건축을 다시 하는 것"을 말하고, "재개발은 개발을 다시 하는 것"을 말합니다. 이렇게 "건축"은 건물을 짓는 것이지만, "개발"은 건물도 짓고, 그 주위에 다른 어떤 도로·공원·공용 주차장 같은 기반시설도 같이 건설하는 것을 "개발"이라고 합니다. 즉, 이것을 쉽게 정리해보면 다음과 같습니다.

• 재건축 : 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다. 즉, 재건축은 도로 · 상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서, 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로 등이 넓고 반듯하게 잘 정비되어 있는 서울 강남지역은 주로 "재건축"이 많이 있습니다. (예 : "대치동 은마아파트", "잠실 5단지")
• 재개발 : 건물뿐만 아니라, 도로 · 상하수도 · 공원 등 이렇게 전체적으로 개발하는 것이 "재개발"입니다. 즉, "재개발"은 기반시설이 안 좋은 불량한 곳에 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을 새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고 꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북지역은 주로 "재개발"이 많이 있습니다. (예 : "아현동", "수유동")  

 

이러한 재개발 및 재건축의 근거 법령은 <도시 및 주거환경정비법(약칭:도정법)>입니다. 이 법에서도 재건축과 재개발을 다음과 같이 구분하여 규정하고 있습니다.

• 재건축 : 기반시설이 양호한 곳은 "재건축"
• 재개발 : 기반시설이 열악한 곳은 "재개발"

 

개발 성격의 차이점

재개발과 재건축은 개발 성격에서도 차이점이 발생합니다. 재건축은 주로 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 "민간 주도 성격"이 강합니다. 이에 반해, 재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 "공공주도의 성격"이 강합니다. 

• 재건축 : 주로 오래된 아파트를 신축 아파트로 바꾸게 되면, 매우 큰 폭으로 아파트 가격이 상승하게 되므로, 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 대부분입니다. 
• 재개발 : 주로 오래된 단독주택  다가구(원룸 건물) 빌라 등이 밀집되어 있어서 이런 곳은 주민들의 각자 사정도 다르고, 현 상태를 유지하면서 그대로 살기를 원하는 사람도 많고 해서, 주민들이 단합이 하여 사업을 진행하기가 쉽지 않습니다. 그래서, 재개발 대상지역의 주민들은 직접 나서서 하려는 경우가 많지 않고, 공공 주도적인 성격이 매우 강합니다. 그러나, 저의 개인적인 생각으로는 최근 "주거정비 지수제" 폐지 등 서울시가 획기적으로 재개발 활성화 정책을 펼치고 있기 때문에, 민간 주도 성격의 재개발도 많아질 것으로 보입니다.

 

통상적으로, 가격 상승의 요인이 더 많고, 민간이 먼저 주도적으로 진행하려고 하는 "재건축"에 대해서 훨씬 더 많은 규제를 가하게 됩니다. 즉, 투기수요가 더 많은 "재건축"에 규제를 많이 하게 되고, 상대적으로 공공성이 많은 "재개발"에 대해서는 상대적으로 규제가 덜하게 됩니다. 

 

 

조합원 자격 차이점

1) 재건축

• 토지와 건물 모두 동시에 소유해야 조합원 자격을 취득합니다.

 

2) 재개발

• 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 취득합니다.
• 게다가, 지상권자(지상권 소유자)도 조합원의 자격을 취득할 수 있습니다. 즉, 재건축에 비해 조합원의 대상 범위가 넓다고 볼 수 있습니다.

 

조합원 가입 및 탈퇴

1) 재건축

• 조합원 자격의 선택이 가능합니다.
• 즉, '재건축하는 것이 싫다'라고 생각하는 사람들은 처음 조합설립 단계부터 "매도청구권"을 행사하여 "내 집을 사가라"고 권리를 행사하면서 조합원에서 탈퇴할 수가 있습니다.

 

2) 재개발

• 조합원 자격이 일정 부분 강제가 된다고 봐야 합니다.
• 즉, 재개발 사업에 동의를 하지 않는 사람이라고 하더라도, 일단 조합원이 되었다가 "조합원 분양신청" 시점이 돼야 탈퇴가 가능합니다. (아래 재개발 재건축 추진 절차 참고)

 

※ 참고 (재개발 · 재건축 추진 절차)

• STEP 01. 정비 기본계획 수립
• STEP 02. 안전진단(재건축인 경우)
• STEP 03. 정비구역 지정
• STEP 04. 추진위원회 승인
• STEP 05. 조합설립인가
• SETP 06. 시공자 선정
• STEP 07. 사업시행인가
• STEP 08. 종전자산평가
• STEP 09. 조합원 분양신청
• STEP 10. 관리처분계획인가
• STEP 11. 이주철거
• STEP 12. 조합원 동호수 추첨
• STEP 13. 착공
• STEP 14. 일반분양
• STEP 15. 준공 및 입주
• STEP 16. 이전고시 및 청산

 

안전진단 실시 여부(노후도 평가)

1) 재건축

• "재건축"에서는 반드시 "안전진단절차"가 필요합니다. 
• "안전진단"은 건물의 노후도 및 안전성을 평가하는 것을 말합니다. 따라서, 안전진단 등급이 안 좋게 나와야만 재건축이 가능하게 됩니다. 
• 즉, 안전진단 "ABCDE 5등급" 중에 ABC 등급이 나온다면 재건축이 불가능하고, D등급이 나오면 조건부 승인, E등급이 나오면 재건축을 즉시 시행되게 됩니다.  
• 이렇게, 안전진단은 재건축에 대한 규제장치로서 많이 활용하게 됩니다. 재개발과 재건축에 우호적이지 않았던 전 서울시장의 경우에는, 안전진단 절차를 강화하여 재건축을 진행하지 못하게 하였다고 볼 수 있습니다.

 

2) 재개발

재개발에서는 안전진단은 실시를 하지 않지만, 다음의 법적 요건(필수항목 + 선택항목 중 1개 이상)은 갖추고 있어야 합니다. 

 

구분	내용
필수항목	대상지역 내에 노후불량건축물이 전체면적의 2/3 이상
선택항목 (①~④중 한개 이상 만족)	① 노후도(연면적) 2/3 이상
	② 주택접도율 40% 이하
	③ 과소필지 40% 이상
	④ 호수밀도 60세대/ha 이상

• ※ 1ha(헥타르) = 10,000㎡
• ※ 호수밀도 = (구역 내 주택 호수 / 구역 내 토지면적) × 100 
• ※ 주택 접도율 = (전체 건축물 수 / 폭 4m 이상 도로에 접하는 건축물 수) × 100
• ※ 과소필지 = 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 작은 토지 (서울시의 경우 대지면적 90㎡미만)

 

재개발 재건축 규제에 있어서 차이점

1) 재건축 2년 실거주 요건 (재건축만 해당)

"2년 실거주 요건"은, 재건축에만 해당하는 규제 장치라고 보시면 됩니다. "투기과열지구" 내에 있는 재건축 아파트의 경우에는 분양신청 시까지 2년 이상 실거주를 해야만, 조합원 자격을 인정해서 분양권을 받을 수 있습니다. [2020년 6. 17 부동산 대책]

• 다만, 이것이 2020년 12월에 [도정법] 개정안이 올라가 있었는데, 아직 법률 통과는 되지 않았습니다. 그런데 이 법률이 통과되고 나면, 이 법 시행 이후에 새롭게 조합설립인가를 받게 되는 재건축 단지들은, 반드시 2년 실거주를 해야만 조합원 자격을 인정받게 됩니다.
• 그러므로, 만약, 2년 실거주를 하지 않는다면 "현금청산 대상"이 됩니다. 이렇게 현금청산이 되면 새 아파트 입주권을 못 받게 되고, 조합으로부터 사업시행인가 시점을 기준으로 한 감정평가금액으로 현금을 받고 끝나게 됩니다.

 

2) 재건축 초과이익환수제(재건축만 해당)

이 규제도 재건축에만 규제가 있고, 재개발은 해당이 되지 않는 규제입니다. "재건축 초과이익환수제"란, 재건축으로 집값이 오르면 그 오른 상승분 중에 일정 부분을 정부가 세금으로 거둬가겠다는 제도입니다. 즉, 정부가 "① 재건축 추진위 구성 시점"과 "② 아파트를 새롭게 다 짓고 난 후에 입주시점" 집값을 비교합니다. 이 둘(①,②)을 비교하여 개발비 등 정상적인 상승분을 뺀 후, 그 나머지 이익이 3,000만 원을 넘으면, 그 오른 이익에서 약 10~ 50%까지 부담금이란 명목으로 정부가 가져가는 제도입니다. 

• 다만, 기준일자가 "2017년"까지 "관리처분 인가"를 신청한 재건축조합의 경우에는 "재건축 초과이익 환수제"가 적용되지 않습니다.
• 이렇게 규제가 너무 강력하다 보니, "개인의 재산권을 너무 과도하게 침해하는 것이다"라는 취지로 헌법재판소에 위헌소송을 제기하였습니다. 그러나, 현재 5년 만에 헌법재판소에서 헌법에 위반되지 않는다며, 합헌 결정을 내리게 되었습니다. 
• 이렇게 헌법재판소 합헌 결정도 되고, 이 "재건축 초과이익환수제" 규제가 너무 강력하다 보니 대부분의 서울지역에서는 재건축 진행이 쉽지 않습니다. 

 

3) 재건축 · 재개발 전매제한 (재건축 · 재개발 전부 해당)

 앞선 위 두 가지 규제는 "재건축"만 해당되는 규제였습니다. 그러나 "전매제한" 규정은 재건축 및 재개발 모두 투기과열지구에서는 전매 제한 규정이 있습니다.

 

이 전매제한을 엄밀하게 말하면, 매매 자체를 금지하는 것은 아니고, 조합원 지위를 양도하는 것을 금지하는 것입니다. 즉, 매수는 할 수 하더라도, 그것을 매수를 한 사람이 조합원의 지위를 인정받지 못한다는 것을 의미합니다. 이렇게, 조합원의 지위를 인정받지 못한다는 것은, 결국 분양자격을 얻지 못하는 것입니다.

 

따라서, 추후에 현금청산의 대상이 된다는 것을 의미합니다. 다만, 재개발 · 재건축 이 둘은 전매 제한 기간에 있어서, 다음과 같이 큰 차이가 있습니다.

• 재건축 : 투기과열지구 "재건축 지역의 경우"에는 "조합설립 인가" 이후부터는 "소유권 이전등기 시"까지 전매가 제한이 됩니다. (※ 앞서 설명한 "재개발 · 재건축 추진단계"를 참고해서 살펴보시길 바랍니다.)  
• 재개발 : 투기과열지구 "재개발 지역의 경우"에는 "관리처분 인가" 이후부터 "소유권 이전등기 시"까지 전매가 제한이 됩니다. 다만, 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 경우에는, "관리처분 인가" 이후에도 계속 전매가 가능합니다. 현재, 서울지역에서 진행되고 있는 재개발 지역들은 대부분 2018년 이전에 사업시행인가를 받은 지역이 대부분이기 때문에 전매가 가능한 지역들이 대부분입니다. 즉, "재개발"이 "재건축"보다 조합원 지위를 매도 · 매수하는 데 있어서 규제가 훨씬 자유롭다고 할 수 있습니다.  

 

※ 위의 재건축 · 재개발 전매제한 규정에도 불구하고 아래의 사유에 해당이 된다면 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다. 

• 직장 근무, 해외 이주, 상속 등 일정요건을 충족하는 경우
• 해당 주택 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주하면서 1가구 1 주택 조합원인 경우
• 사업시행인가 · 착공 · 준공이 3년 이상 지연된 경우

 

 

재개발과 재건축의 사업성 차이점

1) 기부채납 비율

도로 · 상하수도 시설 · 공원 · 공용주차장 등 기반시설이 어느 정도 잘 갖추어져 있는 "재건축" 사업의 경우에는 기부 채납해야 하는 부지가 적습니다. 반면에, "재개발"은 기반시설이 열악한 지역이므로 기부채납을 해야 하는 부지가 많아집니다. 

• 즉, 재개발의 기부채납 비율이 재건축보다는 높다는 것을 의미합니다.
• 이렇게 기부채납 비율이 높아진다면, 이러한 기반시설을 새롭게 만드는데 기존 땅들을 많이 할애해야 하므로, 조합원의 이익이 그만큼 줄어든다고 보시면 됩니다.

 

2) 개발이익

앞서 설명한 것처럼 "재건축"이 "재개발"에 비해 기부채납 비율이 낮아진다는 것은 무엇을 의미할까요? 바로 개발이익이 커진다는 것을 의미합니다. 즉, 기부채납 비율이 낮다는 것은, 도로 등 기반시설로 지자체에 기부해야 할 땅이 적으므로, 그만큼 아파트를 지을 수 있는 면적이 늘어나므로 개발이익이 크다는 것을 의미합니다.

 

이와 반대로, "재개발"은 똑같은 사업장의 면적이라도, 기반시설로 많은 땅을 지자체에 기부해야 한다면, 그만큼 아파트를 지을 수 있는 면적이 줄어들게 되므로, 개발이익이 적어지게 됩니다. 그래서, 자연스럽게 조합원 분담금도 상대적으로 많아지게 됩니다.

• ※ 기부채납이란 : 재개발 재건축 사업을 진행할 때 도로, 녹지, 공공시설물 등의 정비 기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅을 말합니다.

 

3) 보상금 차이

• 재건축 : "세입자 주거이전비" 및 "상가 영업보상비"를 받을 수 없습니다. 
• 재개발 : "세입자 주거이전비" 및 "상가 영업보상비"를 받을 수 있습니다.

 

※ 위 보상금 지급 여부에 따라서, 사업을 진행하는 조합 측에서 바라본다면, 재개발은 재건축에 비해서 "사업 외 보상비"가 많이 발생한다고 볼 수 있습니다.

 

4) 투자금액 차이

재개발은 재건축에 비해서 투자금액이 적게 들어갑니다. 첫 번째 이유는, 재건축은 건물이 오래되고 낡았다고 하더라도, 기반시설이 양호한 곳입니다. 따라서 매매 가격이 비교적 안정되어 있고, 재건축에 대한 기대 때문에 매매가가 잘 떨어지지 않습니다. 반면에 전세가는 낮은 편입니다. 즉, 레버리지로 활용할 수 있는 전세금액이 낮으므로, 매매가와 전세가의 갭 차이가 크기 때문에 투자금액이 많이 들 수밖에 없습니다.

 

반면에 재개발 지역은 기반시설도 열악하고, 건물도 노후화되어 있기 때문에 단독주택, 빌라, 다세대 등의 주택들의 매매 가격이 낮은 편입니다. 그리고, '매매가'와 '전세가'의 갭 차이도 재건축에 비해 적은 편입니다. 따라서, 재개발지역은 실제 투자금액이 재건축에 비해 적게 들어가는 경우가 많습니다.

 

두 번째 이유, 앞선 설명에서 재개발은 "세입자 주거이전비"나 "상가 영업보상비"를 지급해 준다고 하였습니다. 이렇게 이주비를 지급받게 되면 투자자는 투자금액이 그만큼 줄어들게 됩니다. 

 

5) 현금청산자 차이

재개발 · 재건축 사업에서 새롭게 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 조합원 자격을 포기하고, 본인이 소유하고 있던 부동산에 대해서 현금으로 보상을 받고 나가는 것을 "현금청산"이라고 합니다. 이 현금청산에 대해서도 아래와 같이 차이가 발생합니다.

• 재건축 : "재건축"은 기존에 살던 아파트에 조금만 더 돈을 보태서 새 아파트로 바꾸면 아파트 가격도 많이 상승하게 됩니다. 그래서, 개인 사정상 조합원 분담금을 납부할 여력이 되지 않는 이상, 대부분 조합원 분양신청을 하게 됩니다. 따라서, 현금청산자가 많지 않습니다.  
• 재개발 : "재개발"은 현금청산자의 비율을 정확하게 예측할 수는 없지만, 재건축에 비해 많습니다. 그 이유는 부동산 시장이 호황일 때는, 나중에 '프리미엄'을 받고 팔자는 생각으로 조합원 분양신청을 많이 하기도 하지만, 반대로 시장이 불황일 때는 차리리 일찍 팔고 현금청산을 받고 나가는 게 유리하다고 판단하는 사람들이 많아지기 때문입니다.  

 

※ 지금까지 살펴본 "재개발"과 "재건축"의 차이를 총정리하여 한눈에 알아보기 쉽도록 표로 정리를 하면 다음과 같습니다. 같은 듯하면서도 다른 "재개발"과 "재건축"의 차이점을 잘 비교해서 숙지하시길 바랍니다.

 

구분	재건축	재개발
기반시설	양호함	열악함
개발의 성격	민간 주도	공공 주도
조합원 자격	건축물 및 부속 토지를 동시에 소유한 자	① 토지소유자 ② 건물소유자 ③ 지상권자
조합원 가입 및 탈퇴	탈퇴 선택 가능	일정 부분 강제적
안전진단	필요함	필요 없음
2년 실거주 요건	요건 충족해야 함	요건 필요 없음
초과이익환수제	규정 적용	규정 적용 하지 않음
전매제한	"조합설립인가"부터 ~ "소유권이전등기"까지	"관리처분인가"부터 ~ "소유권이전등기"까지
기부채납비율	상대적으로 적음	상대적으로 많음
개발이익	상대적으로 많음	상대적으로 적음
이주 보상금 등	보상금 없음	보상금 있음
실제 투자금액	상대적으로 많음	상대적으로 적음
현금청산자 비율	상대적으로 적음	상대적으로 많음
투자 수익 예측	예측 가능	예측 어려움
사업진행의 원활함	상대적으로 쉬움	상대적으로 어려움

 

이 글을 마치며

최근 새로운 서울시장의 적극적인 주택 공급정책의 일환으로, 재개발 · 재건축 사업에 대한 규제가 완화되고 있습니다. 서울시는 지난 4월 21일 <토지거래허가구역 추가 발표(압구정, 여의도, 목동, 성수)> 및 지난 5월 26일 <주거정비 지수제"폐지 등 6개 규제방안>을 발표 등을 통해, 본격적으로 재개발 · 재건축 사업 활성화에 대한 적극적인 의지를 표명하고 있습니다.  

 

그동안, 재개발과 재건축에 대한 전 서울시장의 규제 일변도 정책으로, 투자 수익이 크게 꺾였었지만, 이제는 바야흐로 재개발 · 재건축 투자가 대세인 시대가 다가오고 있습니다. 여러분들은 이 글을 통해 재개발 · 재건축 차이점 및 장·단점을 정확하게 이해한 후, 본인에게 유리한 사업에 투자를 하셔서 큰 수익 얻기를 바랍니다.