불법건축물 양성화 방법 알아 보기

이번 시간에는 불법건축물 이행강제금 등으로 인해 고통받고 있는 사람들을 위한 <불법건축물 양성화 방법> 또는 <위반 건축물 양성화 방법>에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

불법건축물 현재 상황은?

2019년 4월 23일 불법건축물 이행강제금의 규정이 강화되면서 이행강제금 부과를 5회로 제한이 되었던 것이 폐지가 되었습니다. 따라서, 현재는 불법건축물이 원상복구 될 때까지 이행강제금을 납부해야 하는 등 강력한 규제를 적용받고 있는데요. 이에 따라, 불법건축물을 보유하고 있는 사람들은 본인의 부동산을 사용 · 수익 및 권리를 행사하는데 많은 제약을 받고 있습니다.

 

그러나, 최근에는 다행스럽게도 불법건축물을 양성화시킬 수 있는 방법 중 하나인 <불법건축물 양성화 특별법> 양성화 법안이 국회에 발의되고 있는데요. 현재 이에 따른 찬반 의견은 분분한 편입니다. 주민의 재산권을 보호해주기 위해 양성화해주자는 의견과 불법에 대한 면죄부를 발급해주는 것이라며 반대하는 의견이 충돌하고 있는 상황입니다. 참고로, 새롭게 변경된 불법건축물 이행강제금 부과 규정에 대해서 정확하게 모르고 계시는 분이라면 하단의 글을 먼저 읽어보시길 바랍니다.

 

▼ 불법건축물 이행강제금 ▼

불법건축물 강제이행금(이행강제금) 완벽 정리

 

불법건축물 양성화 방법은?

불법건축물 양성화 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 불법건축물 양성화 기간 중 양성화를 하는 방법입니다. 그리고, 두 번째 방법은 무허가 건축물 추인허가 제도를 활용하는 것인데요. 이에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다.

 

(1) 불법건축물 양성화 기간 중 양성화하는 방법

양성화 기간 중에 관할 행정복지센터에 양성화 신청을 해서 양성화를 시키는 방법입니다. 이는 1980년대부터 2014년까지 총 5차례만 특별법이 한시적으로 시행된 바 있습니다. 즉, 자주 있는 기회는 아니며, 5~8년 정도 사이에 한 번씩 시행하는 제도입니다.

 

가장 최근에는 2014년 1월 17일부터 1년간 시행된 특별법으로 경기도 내에 3,141채의 불법건축물이 합법적인 승인을 받아 이행강제금 및 원상회복 의무 등으로부터 해방이 되었습니다.

 

그러나, 이러한 양성화는 모든 건축물에는 해당되는 것이 아닙니다. 이 제도는 주거 안정을 목적으로 행하는 제도이기 때문에 일정 규모 이하의 소규모 주택만 혜택이 주어지게 됩니다. 그래서, 이 부분에 대한 불만도 많이 발생하여 현재는 연면적 기준을 더욱 완화한 특별법을 발의해야 한다는 목소리도 나오고 있는 상황입니다.

 

그리고, 양성화 대상이 된다고 해서 모두 가능한 것은 아닙니다. 불법건축물 부분을 포함했을 때 조례에서 허용하는 '건폐율'과 '용적률'을 모두 소진한 경우에는 양성화 자체가 불가능할 수 있습니다. 따라서, 이러한 경우에는 철거를 해야 할 수 있습니다. 참고로, 아직 '건폐율'과 '용적률' 개념 및 계산방법에 대해서 잘 모르고 계시다면 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

 

▼ 건폐율과 용적률 개념 및 계산방법 ▼

용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률

 

즉, 불법건축물 양성화 특별법 발의 등을 통해 양성화 기간 중에 불법 건축물을 양성화하는 것은 현실적으로 쉽지는 않습니다. 그러나, 개인적으로는 정부가 마지막으로 양성화를 해준 시기도 한참 오래전 일이고, 최근에 국회에서 양성화 특별법들의 발의가 잇따르고 있으므로, 이에 대한 준비를 미리 하고 있는 것도 괜찮아 보입니다.

 

(2) 무허가 건축물 추인허가 제도

"추인"이라는 것은, 어떤 행위에 대해서 미리 해 버리고 그것에 대한 승인은 추가로 나중에 얻는다는 개념입니다. 즉, 적법한 건축물을 건축하게 될 때는, "신고 → 허가 → 착공 →사용승인" 등의 절차가 있을 것입니다. 그런데 무허가 건축물들은 기존에 이러한 적법한 절차를 거치지 않았을 것입니다.

 

그래서 이러한 위반건축물에게도 건축 승인에 필요한 서류상의 절차들을, 추후에 다시 진행하여 합법적인 건축물로 양성화시켜준다는 것입니다. 이를 좀 더 쉽게 설명하면, "추인"이라는 제도를 통해, 이미 지어진 불법건축물도 다시 서류를 받아 서류심사를 해주겠다는 것입니다.

 

다만, 이러한 제도는 건축 관련 제반 법령 규정에 저촉이 없는 범위 내에서 합법 건축물로 "추인"을 해주게 됩니다. 즉, 법령의 테두리 안에서 조건에 맞아야 가능하다는 것을 의미합니다. 참고로, 이러한 추인허가 제도가 있다고 하더라도 다음과 같은 사유로 쉽지는 않습니다.

• 최종적으로 건축물을 합법적으로 사용승인을 받기 위해서는 여러 가지 필요한 서류들이 있습니다. 대표적으로, '구조안전 확인서', '건축에 사용한 건축자재 납품 내역서', '단열 관련 서류' 등을 제출해야 합니다. 그러나, 현실적으로 소규모 업체들의 경우에는 현재까지 영업을 하지 않는 경우도 많이 있어서, 이러한 서류를 다시 요구하는 것이 쉽지만은 않습니다.
• 건폐율 · 용적률 등이 여유분이 있을 때에만 대부분 가능합니다.
• [주차장법]에서 필요로 하는 주차장 대수가 확보가 되어 있을 때만 대부분 가능합니다.

 

맺음말

계속된 건축법의 강화로 기존에 불법건축물에 거주하거나 소유하고 계신 분들은 힘든 점이 많이 있을 것입니다. 불법 개조된 사실을 알지 못한 채 다세대 주택 등을 매입한 실거주자 들은 원상복구를 할 수도 없고, 이를 매도하려고 해도 불법건축물로 등재가 되면 매수인이 대출 등을 전혀 받을 수 없어 매도하기도 힘들 수밖에 없습니다. 따라서, 저는 불법 건축물 중 일정 규모 이하의 서민 주택들과 오랜 기간 이행강제금을 납부한 분들은 합법적으로 양성화가 될 수 있는 기회를 제공해주어야 한다고 생각합니다.

 

지금까지 살펴본 대로 건축법은 계속 강화되어 불법건축물로 한번 등재가 되면, 재산상 많은 불이익을 받게 됩니다. 따라서, 부동산 매매 또는 임대차 계약 시에는 최대한 불법건축물을 피하시길 바랍니다. 만약 이미 불법건축물을 소유하고 있는 분들은 [양성화 특별법]에 미리 대비를 하시거나, 건축사 사무실의 도움을 받아 무허가 건축물 추인허가 제도를 활용해 보시길 바랍니다.

 

 

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