아파트 등 임대차 계약을 맺고 거주를 하는 동안 소유자가 변경되거나, 만기 시에 재계약을 하고자 할 때 전세 보증금 등을 증액 또는 감액하는 경우가 많이 발생합니다. 이때 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부와 만약 계약서를 다시 작성해야 한다면, 어떻게 작성을 해야 하는지 많은 분들이 궁금해하는 것 같습니다.
그래서, 이번 시간에는 소유자가 변경되는 경우 및 전세보증금(임대차 보증금)등이 증액 또는 감액되는 경우 어떻게 대처하고 재계약서를 작성해야 하는지 상세하게 알아보도록 하겠습니다.
소유자가 변경되면 계약서를 새롭게 작성해야 하나?
1. 임대차 계약 기간 종료 전
임대차 계약을 맺고 거주하는 중간에 임차한 주택이 매매가 되어 소유자가 변경이 되는 경우에는 계약서를 다시 작성할 팔요는 없습니다. 단, 임차인은 대항력(주택의 점유 + 전입신고)을 갖추고 있어야 합니다. 이렇게 대항력을 갖춘 임차인이라면, 주택의 소유자가 바뀌더라도 계약기간이 끝날 때까지 집을 비워주지 않고 사용할 수 있는 권리가 있습니다.
2. 임대차 계약 기간 종료 시
최근에 개정된 [임대차 3 법]에 의거하여 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하면 (계약기간 만료 전 6월 ~ 2월 사이) 임차인은 집을 비워주고 다른 곳으로 이사를 가야 합니다.
그러나, 임차인이 적법한 절차로 계약갱신청구권을 행사하거나, 묵시적 갱신(자동연장)된 경우에는 계약서를 다시 작성할 필요 없이 추가로 2년간 그대로 거주를 하면 됩니다. 물론 확정일자 등을 다시 받을 필요도 없습니다.
따라서, "전세보증금"이 아닌 다른 조건을 변경하고자 하는 내용이 있다면 기존 계약서 "특약사항"란에 변경된 내용만 따로 기재를 하면 됩니다. 그리고 새로운 임대인과 임차인이 다시 서명날인만 하면 됩니다. 이렇게 하면 기존의 "대항력"과 "우선변제권"의 효력은 그대로 유지가 됩니다. 임차인 입장에서 크게 걱정할 일은 없습니다.
그러나, 계약 기간 종료 시에 변경되는 내용이 "전세보증금(임차보증금)"이라면 이야기가 달라집니다. 이런 경우에는 특별히 주의해야 할 사항들이 있습니다. 이 내용들은 아래의 내용을 참고하시면 됩니다.
임차보증금(전세보증금 등) 증액으로 재계약서를 작성하는 경우
1. 재계약 작성 시 주의할 점
① 등기사항 전부증명서를 확인하여 추가로 설정된 근저당권 및 압류, 가압류 등 변동된 권리관계 등이 있는지 먼저 확인을 해야 합니다. 이때 주의해야 할 점은 전세보증금 증액 계약서를 쓰기 전뿐만 아니라, 재계약서를 쓰는 시점에도 다시 한번 등기사항 전부증명서를 확인하시길 바랍니다. 즉, 추가계약서에 확정일자를 받은 날에도 다시 한번 확인해보시길 권장드립니다.
② 등기사항 전부증명서를 확인했는데 별다른 문제가 없다면, 보증금 증액 계약서를 다시 작성하고, 주민센터 등에서 확정일자를 새로 작성한 계약서에 추가로 받습니다. 이렇게 증액된 계약서에도 확정일자를 받아야, 추후에 증액된 보증금액 부분에 대해서도, 다른 후순위 권리보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권의 권리를 보장받을 수 있습니다.
- 이렇게 새롭게 확정일자를 받은 증액 계약서와 최초 계약할 때 작성했던 기존 계약서 모두를 가지고 있어야만 추후에 권리신고 및 배당요구를 할 수 있습니다. 반드시 두 개의 계약서 모두 잘 보관하셔야 합니다.
2. 재계약서 작성 방법
임대차 기간이 만료하여 전세 보증금 등을 증액하여 새롭게 계약서를 작성할 때 유의사항을 앞서 설명드렸습니다. 그러면 이제 재계약서를 작성하는 방법에 대해서 설명드리겠습니다. 임대차 계약서의 양식 및 내용들은 모두 비슷하니 재계약서 작성 시 크게 어려운 부분은 없을 것입니다.
따라서, 많은 계약서 내용의 항목 중에 신경 써서 작성해야 되는 "보증금" 부분과 "특약사항" 부분만 어떻게 작성을 해야 되는지 자세하게 설명드리겠습니다. 재계약 작성할 때 아래의 내용을 참고해서 작성하시면 됩니다.
설명의 이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다. 기존 임대차 계약일은 "2019년 4월 15일", 계약 기간은 "2019년 5월 10일 ~ 2021년 5월 9일", 보증금은 "3억"이었다고 가정을 해봅시다. 이 계약을 다시 새롭게 계약하면서 보증금을 "3억 5천만 원"으로 증액하는 경우 재계약서를 작성해 보겠습니다.
2-1. "보증금" 부분 계약서 작성 방법
| 전세 보증금 | 금 삼억오천만 원정. (￦350,000,000) |
| 종전 보증금 | 금 삼억 원정. (종전 임대차 기간 2019. 05. 10 ~ 2021. 05. 09) |
| 증액 보증금 | 금 오천만 원정은 2021년 05년 10일에 일시불로 지급한다. |
| 차 임 |
2-2. "특약사항"부분 계약서 작성 방법
특약사항 부분에 아래의 내용을 첨가하시면 됩니다.
- "위 계약은 2019년 4월 15일 전세보증금 삼억 원(임대기간 2019년 5월 10일 ~ 2021년 5월 9일)으로 작성된 종전 계약기간이 만료되어, 임차인이 계약갱신을 요청하고 임대인은 전세보증금 오천만 원을 증액하는 조건으로 갱신을 하고자 해서, 각 당사자가 삼억오천만 원으로 계약서를 다시 작성하는 것임."
- "위 계약은 전세금 삼억오천만 원이지만, 종전 계약에서 지급한 보증금 삼억 원을 제외하고 추가로 2021년 5월 10일 오천만 원을 일시불로 지급함과 동시에 계약서를 다시 작성한 것임. (입금계좌 : 농협 111-111-111 예금주 갑돌이)"
- "전세권 설정 또는 임차권등기가 되어 있다면 이들 권리도 등기부에서 계약기간을 연장하기로 한다."
2-3. 추가 "특약사항"
앞서 설명한 특약사항은 기본적인 특약사항입니다. 추가적으로 특수한 상황에 필요한 특약사항을 알아보도록 하겠습니다.
ⓛ 만약, 임대인이 이번에 추가로 2년 재연장을 해주고, 2년 후에는 실 거주를 목적으로 임차인의 계약갱신을 거절하고 싶다면, 다음과 같이 특약사항에 넣어주면 임대인에게 유리합니다.
- "임대인은 2년 임대 후 실거주를 목적으로 입주를 해야 합니다. 따라서 이러한 사실을 계약하기 전에 미리 고지를 하고 계약을 하는 것이므로, 임차인은 계약기간 2년 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 이사 가기로 한다."
물론 위의 조항을 넣지 않더라도 임대인이 직접 거주를 한다면, 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 그러나 이런 특약 문구를 미리 넣는다면 추후 임대인이 입주를 하려고 할 때 다툼을 줄이면서 계약을 해지할 수 있습니다. 계약서 특약사항은 최대한 자세하게 작성할수록 추후 분쟁은 줄어듭니다.
② 만약, 이번 재계약이 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여, 5% 이내 임대료 증액 조건으로 계약서를 작성한 경우라면, 임대인 입장에서는 다음의 특약사항을 꼭 넣어주어야 합니다.
- "위 계약은 임차인의 계약갱신요구권으로 인해 임대료 5%를 증액해서 계약서를 작성한 것이다"
이런 문구를 명확하게 명시하지 않으면 이번 재계약이 "묵시적 갱신"에 의한 계약 연장으로도 볼 수도 있기 때문에, 추후에 임차인이 1회 더 계약갱신청구권을 요청하여 추가로 2년 더 거주를 할 수 있습니다. 따라서, 임대인 입장에서 훗날 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것을 명확하게 입증하기 위해 위 특약사항을 반드시 넣어주는 것이 좋습니다.
임차보증금(전세보증금 등) 감액으로 재계약서를 작성하는 경우
임차보증금을 감액하는 경우에는 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약서 특약 사항란에 감액한 보증금액을 작성을 하고 임대인과 임차인이 서명날인만 다시 하면 됩니다.
계약서를 다시 작성하여야 하는 상황이라면, 특약 사항란에 "기존 임대차 기간 만료로 인한 보증금 감액 및 기한 연장에 대한 재계약임"을 기재해야 합니다. 그리고 이 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 물론 기존 계약서도 새롭게 작성한 감액 계약서와 함께 반드시 보관을 해야 추후 분쟁 등에 대비할 수 있습니다.
최근 [임대차 3 법] 시행으로 인해 전세계약 등 임대차 계약 만료 시에 임대인과 임차인 들간의 분쟁이 끊이질 않고 있습니다. 그래서 이번 시간에는 소유자 변경 및 전세보증금 증액 및 감액 시 재계약서 작성방법에 대해서 상세하게 알아보았습니다. 추가로 하단에 계약기간 만료 시 임대인과 임차인이 현명하게 대처해야 하는 방법들에 대해서 잘 정리한 글들을 반드시 읽어보시길 바랍니다.
▼ [임대차 계약에 꼭 필요한 부동산 지식] ▼
▶ [임대차 3 법이란? - 이해하기 쉽게 초간단 총정리!]
▶ [전세계약 갱신 청구권, 현명한 임차인 대처 방법]
▶ [계약갱신청구권 예외 - 철저하게 임대인 입장에서 거절 방법 총정리]
