정부가 가계부채 관리를 위해 추진했던 디딤돌 대출 한도 축소 조치를 잠정 중단(유예) 하기로 했습니다. 이러한 조치는 갑작스러운 발표로 인해 실수요자들의 반발이 커지자, 정부가 이를 고려해 한 발 물러선 것으로 해석됩니다.
하지만 디딤돌 대출 한도 축소 등 대출 규제를 완전히 철회한 것은 아닙니다. 즉, 국회 등에서 관련 논의가 마무리될 때까지 잠정적으로 중단된 것이기 때문에 언제든지 다시 시행될 가능성이 있습니다.
그래서 이번 글에서는 제가 은행원으로 근무했던 경험을 바탕으로 디딤돌 대출 한도 축소로 인해 실제 대출금액이 얼마나 줄어들게 되는지와 그에 대한 대처방법까지 함께 안내를 해드리겠습니다. 그러므로 디딤돌 대출을 통해 주택을 구입하고자 했던 분들은 이 글의 정보를 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
목차 (Contents)
1. 디딤돌 대출 한도 축소 제한 잠정 중단(유예) 주요 내용
디딤돌 대출은 서민들의 주택 구입을 지원하는 저금리 정책 대출 상품으로, 많은 사람들이 주택 마련을 위해 이용하고 있는 중요한 금융 상품입니다.
그런데 정부는 가계부채 관리를 강화하기 위해 서민을 위한 정책서민금융상품인 디딤돌 대출까지 대출 규제를 요청한 것으로 알려졌습니다.
이에 따라 시중은행은 10월 21일부터 디딤돌 대출에 대한 담보인정비율(LTV)을 기존 80%에서 70%로 축소하고, 세입자의 최우선변제금(서울 기준 5,500만원)을 대출금에서 제외하며, 후취 담보대출을 제한하는 등의 규제를 시행할 예정이었습니다.
그러나 이러한 소식이 전해지자 실수요자들의 반발이 거세졌는데요. 특히, 갑작스러운 변경으로 인해 이미 집을 계약한 사람들이 대출을 제때 받지 못하게 되어 피해를 입을 수 있다는 우려가 커졌습니다.
즉, 실수요자들은 잔금을 지불하지 못해 계약이 취소되거나 계약금을 잃을 위험에 처할 수 있다는 점에서 큰 불만을 제기했습니다.
이 문제는 지난 10월 16일 국회에서 열린 국토교통위원회 국정감사에서도 언급되었는데요. 문진석 더불어민주당 의원은 "정부가 유예 기간 없이 제도를 갑작스럽게 바꾸면, 기존 계약자들이 잔금을 내지 못해 계약금을 날릴 위험이 있다"며 유예 기간을 둘 필요성을 강조했습니다.
결국, 이러한 비판을 수용해 국토교통부는 2024년 10월 18일 디딤돌 대출 규제를 잠정 유예하고, 추가 대책을 마련하기로 했습니다. 이번 결정은 실수요자들의 혼란을 완화하기 위한 조치로, 향후 대출 정책의 변화에 대한 구체적인 후속 조치가 나올 것으로 보입니다.
2. 디딤돌 대출 한도 축소 등 대출규제 핵심내용
정부가 시행하기로 했던 디딤돌 대출 규제의 핵심내용은 다음과 같습니다.
- LTV 80%에서 70%로 축소
- 대출한도 산정 시 방공제를 적용
- 후취 담보대출 제한
그래서 위 3가지 대출규제 내용을 자세하게 설명드리면 다음과 같습니다.
2-1. LTV 80%에서 70% 축소
LTV는 "Loan To Value"의 약자로, "주택담보대출비율"을 의미하는데요. 이는 집값에 대비해서 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
쉽게 설명하자면, LTV가 80%라면, 집값의 80%만큼 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어 5억 원짜리 집을 사려고 할 때, LTV가 80%라면 최대 4억원까지 대출이 가능합니다.
- 5억원 × 80% = 4억원
그런데 LTV가 80%에서 70%로 줄어들게 되면 5억원짜리 집을 사려고 할 때 3억 5천만원까지만 대출이 가능합니다.
- 5억원 × 70% = 3억 5천만원
2-2. 대출한도 산정 시 방공제 적용
'방공제'는 주택담보대출을 받을 때, 세입자가 있는 경우 세입자의 '최우선변제금'을 공제하고 대출 금액을 산정하는 방식을 말하는데요. 이를 통해 '주택임대차보호법'에 따른 세입자의 권리를 보호하면서, 주택 구입자가 대출을 받을 수 있게 하는 제도입니다.
이해를 돕기 위해 예시를 하나 들어보겠습니다. 5억원짜리 주택을 매수하고자 하는 A씨에게 은행에서 4억원을 대출해줬다고 가정을 해보겠습니다.
그러면 은행에서는 자신이 빌려 준 돈을 나중에 안전하게 회수할 수 있도록 해당 부동산에 근저당권을 설정하게 됩니다. 이렇게 근저당권을 설정하게 되면 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 은행은 해당 부동산을 경매에 넘긴 후 낙찰대금에서 은행이 제일 먼저 배당을 받게 됩니다.
그런데 만약 집주인이 해당 부동산에 세를 주었다면 세입자가 자신의 보증금 중에서 일정금액은 은행보다 먼저 배당을 받게 됩니다. 즉, 은행이 근저당권을 설정한 이후 세입자가 들어왔다고 하더라도 일정 금액에 대해서는 은행보다 세입자에게 먼저 배당을 해준다는 것입니다.
이를 '최우선변제권'이라고 하는데요. 쉽게 말해, '최우선변제권'은 세입자를 보호하기 위해 최소한의 보증금은 은행보다 먼저 받아갈 수 있게 해주는 제도라고 보시면 됩니다.
따라서 은행 입장에서는 자신이 빌려준 대출금을 안전하게 회수하기 위해 세입자가 일정금액의 보증금액을 먼저 받아가는 것에 대해서 조치를 취할 필요가 있는데요. 이러한 조치가 바로 '방공제'라고 이해를 하시면 됩니다.
즉, 은행이 대출한도를 결정할 때 세입자가 은행보다 먼저 받아가게 될 보증금 일부를 미리 빼는 것이 '방공제'인데요. 주택이 위치한 지역에 따라서 아래와 같이 방공제 금액이 달라지게 됩니다.
| 구분 | (방공제 금액)우선변제금액 |
| 서울특별시 | 최대 5,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 최대 4,800만원 |
| 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 최대 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 최대 2,500만원 |
2-3. 후취 담보대출 제한
아직 등기가 되지 않은 신축 아파트를 대상으로 후취 담보대출을 제한합니다. 따라서 청약 당첨 등으로 신축 아파트에 입주를 준비하는 사람들은 디딤돌 대출로 전감을 치르는 것이 불가능해집니다.
3. 디딤돌 대출 한도 축소로 인해 줄어들게 되는 대출금액은?
디딤돌 대출규제로 인해 대출한도에 영향을 주는 부분은 LTV 감소와 방공제인데요. 이해를 돕기 위해 예시를 하나 들어보면 다음과 같습니다.
예를 들어, A씨가 서울의 5억원짜리 주택을 구매하면서 디딤돌 대출을 받으려고 한다고 가정을 해보겠습니다.
우선 대출규제가 적용되지 않는다면 A씨는 아래와 같이 최대 4억원의 대출을 받을 수 있습니다.(LTV 80% 적용)
- 5억원 × 80% = 4억원
이에 반해 대출규제가 적용되어 LTV가 70% 적용되고 방공제까지 적용된다면 아래와 같이 2억 9,500만원까지 대출이 가능합니다.
- 5억원 × 70% - 5,500만원 = 2억 9,500만원
4. 디딤돌 대출 한도 축소 대처방안
디딤돌 대출 한도가 축소된다면 주택 구입 시 더욱더 많은 금액을 준비해야 하는데요. 아래의 방법을 통해 추가 자금을 마련할 수 있습니다.
4-1. 신용대출 활용
우선 신용대출을 통해 추가자금을 마련할 수 있는데요. 일반적으로 연봉 대비 120% 정도까지는 신용대출을 받을 수 있습니다. 다만, 우량 직군의 경우에는 연봉 대비 150% 이상 대출이 가능한 경우도 있습니다.
4-2. 매매잔금 신용대출 활용
두 번째 방법은 일부 금융기관에서 매매잔금 신용대출을 받을 수 있습니다. 즉, 담보대출 이전에 신용대출을 받는 것이 아니라 잔금일에 맞춰 동시진행 및 입금이 가능한 신용대출 상품을 이용하는 것입니다.
다만, 1금융권에서는 매매잔금 신용대출을 받는 것이 거의 불가능하기 때문에 대부분 2금융권에서 대출을 이용하셔야 합니다. 따라서 금리가 상대적으로 높고 신용점수에 부정적인 영향이 크다는 단점이 있습니다.
4-3. 보금자리론 등 대체상품 활용
보금자리론은 한국주택금융공사에서 지원하고 있는 정책서민금융상품인데요. 보금자리론은 디딤돌 대출과 가장 유사한 대출이기 때문에 대체상품으로 이용하기 매우 적합한 대출입니다.
다만, 보금자리론은 아래와 같이 디딤돌 대출보다 금리가 상대적으로 높습니다.
- 디딤돌 대출 : 연 2.65% ~ 연 3.95%
- 보금자리론 : 연 3.95% ~ 연 4.25%
하지만 보금자리론은 중복대출이 가능합니다. 따라서 우선 디딤돌 대출을 받은 후 부족한 자금은 보금자리론에서 받는 방식으로 부족한 잔금을 해결하셔도 됩니다.
5. 결론 및 추가 정보 안내
정부가 사전 예고도 없이 서민의 내 집 마련 디딤돌 역학을 하는 '디딤돌 대출'을 규제하기로 하면서 많은 실수요자들의 혼란에 빠졌는데요. 다행스럽게도 디딤돌 대출 한도 축소 등 대출 규제가 잠정적으로 중단(유예)된 상태입니다.
하지만 최근 가계대출이 지속적으로 증가하고 있기 때문에, 정부는 대출 규제를 강화할 가능성이 매우 높습니다. 그러므로 주택을 구입하고자 하는 분들은 향후 대출 정책의 변화를 주의 깊게 살펴보면서 현명하게 대처하시기 바랍니다.
그리고 이 글을 마치면서 승인 가능성이 높고 대출조건이 좋은 정부지원 대출을 아래에 소개해 드렸습니다. 그러므로 주택 구입 시 자금이 부족한 분들은 아래의 글을 참고하여 정부지원 대출을 우선적으로 신청해 보시기 바랍니다.
