부동산 계약시 대리인과 계약할 때 주의사항 완벽정리

부동산 계약 시 대부분은 계약 쌍방이 직접 만나서 계약을 체결하게 됩니다. 그러나, 계약 당사자 한쪽이 여러 가지 사정으로 '대리인'을 통한 계약을 진행하게 되는 경우도 있는데요. 이렇게 대리인과 계약을 할 때에는 예상하지 못한 커다란 피해를 예방하기 위해 신경을 써야 할 부분이 의외로 많이 있습니다.

그래서 제가 준비를 해봤습니다. 이번 시간에는 부동산 계약 시 대리인과 계약할 때 주의해야 할 점들에 대해 완벽하게 정리를 해드리겠습니다.

1. 대리인과 계약 시 조심해야 하는 이유?
2. 대리인과 계약 시 알고 있어야 할 용어 정리
3. 대리인과 계약 시 위임 서류가 없다면 계약은 '무효'인가요?
4. 위임장 확인하는 방법
5. 인감증명서 확인 방법
6. 계약 후 <위임 서류> 첨부 방법
7. 대리인 계약 시 필요서류 및 준비물

1. 대리인과 계약 시 조심해야 하는 이유?

"대리인"과 계약하는 경우는 대부분 <매매계약>보다는 상대적으로 중요도가 덜하다고 생각하는 <임대차 계약>에서 많이 발생을 하는데요. 특히, 임대차 계약 중에서 임차인(=세입자)보다는 임대인(=집주인, 건물주) 입장에서 대리인을 내세우는 경우가 많이 있습니다.

"주택"인 경우에는 대부분 주택 소유주의 가족들이 대신 대리인으로 참석하는 경우도 많이 있고, "상가"의 경우에는 '상가 관리소장' 혹은 '관리회사의 담당자'가 대리인의 자격으로 계약을 진행하는 경우가 많이 있습니다. 물론 '공인중개사'가 계약 당사자 한쪽을 대리하여 계약에 참여할 수 도 있습니다.

그런데, 우리나라에는 특별한 "전세제도"가 있기 때문에, 대리계약을 통해 사기꾼들이 전세금을 가로채기도 합니다. 그 이유는, 실무 대부분에서 대리인과의 계약할 때 서류가 조금 미비된 상태에서 진행되는 경우가 많이 있기 때문입니다.

즉, 서류를 완벽히 준비하려다 보면 건물주(=집주인) 쪽에서 오히려 마찰이 발생하는 경우가 많이 있기 때문에 이러한 허점을 노리고 사기꾼들이 끼어들 수 있으니 항상 조심하셔야 합니다.

또한, 계약을 진행하는 "공인중개사"가 건물주(=집주인, 소유자)의 가족, 일가친척, 관리회사 직원 등과 안면이 있다는 이유로 "위임 서류"를 제대로 확인하지 않고 대충 넘어가는 경우도 많이 있으니 특별한 주의가 필요합니다.

왜냐하면, 합법적인 대리권을 가지고 있지 않은 자와 계약을 진행했을 경우, 추후에 본인의 재산을 지키는데 많은 어려움이 발생할 수 있기 때문입니다. 그러므로, 반드시 대리인과 계약 시에는 더욱 신중하게 확인하고 계약을 진행하시길 바랍니다.

2. 대리인과 계약 시 알고 있어야 할 용어 정리

1) 위임인

'위임인'이란, '위임을 한 사람'을 말합니다. 대부분 임대차 계약의 경우에는 <집주인 혹은 건물주>가 위임을 하는 경우가 많이 있습니다. 즉, 등기부 등본상에서 현재 <소유자>를 의미합니다.

2) 수임인(=대리인)

'수임인'이란, '위임을 받은 사람'입니다. 즉, <대리인>을 말하는 것입니다. 이때 알아두어야 할 사항은 '미성년자'도 대리인이 될 수 있다는 점입니다. 대리인 제도는 [민법 제117조]에서 본인을 대신해서 '의사표시'를 하는 제도이기 때문에, 대리인은 '의사능력'이 필요하지만 '행위능력'은 없어도 된다고 규정하고 있기 때문입니다.

즉, <집주인 혹은 건물주>의 자녀인 <미성년자>도 정당한 '대리권'을 가지고 있다면, 부동산 계약 시 '대리인' 자격으로 계약을 진행할 수 있습니다.

3. 대리인과 계약 시 위임 서류가 없다면 계약은 '무효'인가요?

[민법 제680조]에서는 위임의 구체적인 방법은 정해놓고 있지 않습니다. 따라서, 위임하는 방식은 다양하게 인정을 하고 있는 것인데요. 그러므로, 반드시 "위임 서류"가 없더라도 '구두상'의 위임도 법적으로는 원칙적으로 가능하다는 것입니다.

그러나, 우리는 대리인과 계약 시에 꼭 <위임 서류>를 확인해야 하는데요. 그 이유는 다음과 같습니다.

'대리인'이 정말 '위임인(소유자)'한테 정당한 '대리권'을 받았는지 확인하기 위해서입니다. 즉, '대리인'이 '위임인'으로부터 위임을 받았다는 '대리인의 주장'을 확인하기 위한 것입니다.
'위임인(소유자)'이 '대리인'한테 '대리권'을 정당하게 주었다고 하더라도, 추후에 '위임인'이 말을 바꿀 수도 있습니다. 따라서, 상대방 쪽에서는 이런 경우를 대비하기 위해 '증거서류'가 필요하기 때문입니다. 즉, "위임 서류"는 꼭 필요한 것은 아니지만, 추후 분쟁 시 "증거자료"로서 꼭 필요한 것입니다.

4. 위임장 확인하는 방법

<위임 서류(위임장 + 인감증명서)>를 계약 시에 첨부했다고 해서 그냥 계약을 진행하시면 안 됩니다. 반드시 위임장에 있는 내용과 인감증명서들을 다시 한번 꼼꼼하게 확인하셔야 하는데요. 위임장에는 아래 6가지 사항을 확인하셔야 합니다.

1) 부동산의 표시

계약하고자 하는 부동산을 특정해서 명확하게 표시가 되어 있어야 합니다.

2) 위임인(=소유주, 명의인)의 인적사항

위임인의 인적사항이 정확하게 기재되어 있어야 합니다.

3) 수임인(=대리인)의 인적사항

수임인의 인적사항이 정확하게 기재되어 있어야 합니다.

4) 위임하는 내용

"위임하는 내용" 이 부분은 특히 신경 쓰셔서 꼼꼼하게 확인하셔야 하는 부분입니다. 위임하는 "범위"와 "권한"을 꼭 확인하셔야 합니다.

예를 들면, 부동산 계약 시에는 위임하는 내용 부분에 "위임인(=소유자)"이 "수임인(=대리인)"에게 해당 부동산 임대차 혹은 매매계약에 대한 전권을 위임한다는 내용이 있어야 합니다. 물론 계약을 진행하고 있는 시점에도 그 위임 권한이 있는지 그 위임장의 <유효기간>을 확인을 하셔야 합니다.

즉, 전권을 위임한다고는 했는데, 그 위임하는 기간이 이미 지난 것이거나 특정 날짜만 지정해서 위임을 한 것이라면 의미가 없기 때문입니다.

또한, 계약하고자 하는 부동산의 "위임 제한사항" 내용들을 잘 살펴보셔야 합니다. 만약, 'A'라는 부동산을 계약하고 있는데 위임장에는 'B'부동산 계약에 대한 전권을 위임하고 있는 내용을 담고 있다던지, 아니면 'A'라는 부동산의 일부분(ex. 특정 호실 201호, 202호 등) 계약에 대해서만 위임을 하고 있는지 잘 살펴보아야 합니다.

특히, 위임장의 내용에 보증금 등 "대금 수령방법"을 지정해 놓았다면, 반드시 그 방법에 따라서 "계약금 혹은 잔금" 등을 지불하셔야 합니다.

예를 들면, "대금 수령방법"을 "소유주의 계좌"로만 지정을 해놓았다면 반드시 위임장에 기재한 소유주의 계좌로 입금을 하셔야 합니다. 대리인이 이런저런 핑계를 대며 대리인 본인이 직접 수령하기를 요구한다고 해도, 절대 대리인에게 지급을 하면 안 됩니다.

결론적으로 위임장에서 대리인에게 위임하는 내용이 정확하게 무엇인지 꼼꼼하게 "세부적인 내용"까지 잘 살펴보셔야 합니다. 제대로 확인하지 않고 계약을 진행한다면 추후에 재산상의 큰 피해가 발생할 수 있습니다.

5) 위임 날짜

위임하는 날짜가 표시되어 있어야 합니다.

6) 인감도장 날인

인감증명서와 비교해서 "인감증명서"에 있는 "인감도장"이 위임장에 날인되어 있는지 확인하셔야 합니다.

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5. 인감증명서 확인 방법

이번에는 <위임 서류(위임장 + 인감증명서)>중에 "인감증명서" 확인 방법을 알아보도록 하겠습니다. 우선, 인감증명서의 효력을 '3개월'로 알고 계신 분이 있는데 그건 잘못된 상식입니다. 인감증명서는 유효기간이 없습니다. 다만, [부동산 등기 규칙 제62조]에서 부동산 등기를 할 때 인감증명의 유효기간을 3개월로 정하고 있는 것입니다.

즉, '등기부'상에 어떤 내용을 변경하고자 할 때 법무사들이 '3개월 이내' 발급받은 인감증명서를 요구하는 것입니다.

그러므로, 위임장에 첨부하는 인감증명서의 유효기간은 없습니다. 그러나, 실제 대리인과 계약을 진행할 때는 최근 인감증명서가 더 신뢰가 가고 안심을 할 수 있기 때문에 최근 인감증명서를 첨부하는 것이 더욱 좋습니다.

인감증명서를 확인하실 때 한 가지 더 신경 써야 하는 부분은, 인감증명서 우측 상단에 '본인' 혹은 '대리인'이 인감증명서를 발급받았는지 표시가 되어 있습니다. 만약, '대리인'이 발급받은 인감증명서라면 계약 시에 좀 더 신중하게 다른 서류들을 꼼꼼하게 살펴보시길 권장드립니다.

발급받은 인감증명서의 진위여부를 확인하는 방법은 ['정부 24' 홈페이지]에서 확인이 가능합니다. 확인방법은 다음과 같습니다.

STEP 01. [정부 24 홈페이지]에 접속합니다.
STEP 02. 홈페이지 메인 화면 좌측 상단에 [서비스] 탭을 클릭합니다.
STEP 03. [서비스] 탭 하위 항목 중에 [사실/진위 확인] 탭을 클릭합니다.
STEP 04. 상단에 [인감증명발급 사실 확인] 탭을 클릭합니다.
STEP 05. '발급일자' '주민등록번호', '확인용 발급번호' 등을 입력하고 [확인] 탭을 클릭하여 인감증명서의 진위여부를 확인하시면 됩니다.

6. 계약 후 <위임 서류> 첨부 방법

계약 후에는 <위임 서류(위임장+인감증명서>를 복사하여 계약서에 첨부하셔야 하는데요. 계약서에 첨부할 때는 복사 서류에 "원본대조필"이라는 직인을 찍고 '대리인의 도장'을 날인하시는 것이 좋습니다. 또는 대리인의 자필로 복사 서류에 "원본대조필"이라고 받아놓으시면 더욱 좋습니다. 어떤 서류에서든 도장 날인보다는 본인의 자필서명이 추후에 소송들을 진행할 때 증거력이 더욱 좋습니다.

많은 분들이 부동산 매매계약 등을 대리인과 계약 시 위임 서류를 첨부하였다면, 이 위임 서류 원본을 누가 보관해야 되는지 궁금해하는 분들이 많을 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 누가 보관해도 상관이 없지만, 대리인이 보관하는 것이 맞습니다. 대리인이 들고 나온 위임 서류는 "제출용"서류가 아니라 "확인용"서류입니다.

그러므로, 대리인이 아닌 나머지 계약 참여자들은 불안감 해소를 위해 앞서 설명드린 대로 위임 서류 사본을 만들어 그 사본 서류에 대리인으로부터 원본대조필 문구 등을 자필 서명받은 후 보관을 하면 됩니다.

7. 대리인 계약 시 필요서류 및 준비물

1) 위임인

"위임장 + 인감증명 + 도장"
계약서에 날인하는 '도장'은 "인감도장"일 필요는 없습니다. 다만, 위임장에 날인된 도장은 반드시 인감증명서와 일치하는 인감도장이 날인되어 있어야 합니다.
부동산 계약서 등에 날인할 때 현장에 '일반 도장'도 없다면 계약 진행 후 추후에 따로 도장을 받으셔도 됩니다.

2) 대리인

"도장 + 신분증"
대리인이 '도장'이 없는 경우에는 대리인의 '자필서명'으로 대체하면 됩니다.

요약정리

실제 대리계약에서 법적 분쟁이 발생하였을 경우에는 대부분 "임대인(=소유주)", "임차인(=세입자)" 및 "공인중개사" 모두 일정 부분 손해를 감수하는 판결이 나오게 됩니다. 그러므로, 부동산 계약 시 '대리인'과 계약을 하게 될 때는 '임대인', '임차인' 모두 위에서 설명드린 <위임 서류(위임장+인감증명서)>를 철저하게 요구하고 확인하신 후 계약을 진행하시길 바랍니다.

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