2021년 바뀌는 부동산 세금의 핵심은 주택 관련 부동산 세금이 대폭 증가되었다는 것입니다. 실제로 부동산 거래 전체 과정에서(취득 -> 보유 -> 양도) 세금이 큰 폭으로 증가하게 됩니다. 따라서, 절세를 통해 우리 자산을 더욱 효율적으로 관리를 위해 2021년에 새롭게 바뀌게 되는 부동산 세금을 핵심만 정리해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 양도소득세
(1) 양도소득세 기본 세율 인상 및 과세표준 구간 조정
| 과세표준 | 2020년 | 2021년 |
| 1,200만원 이하 | 6% | [좌동] |
| 1200 ~ 4,600만원 이하 | 15% | |
| 4,600 ~ 8,800만원 이하 | 24% | |
| 8,800 ~ 1.5억 이하 | 35% | |
| 1.5억 ~ 3억 이하 | 38% | |
| 3억 ~ 5억 이하 | 40% | |
| 5억 ~ 10억 이하 | 42% | 42% |
| 10억 초과(신설) | 45% |
(2) 단기매매에 대한 양도소득세율 인상
- 2021년 6월 1일 이후부터 '주택' 및 '조합원 입주권' 그리고 '분양권'의 단기거래에 대한 세율이 다음과 같이 매우 증가하게 됩니다.
| 구 분 | 현행 | 개정 (2021년 6월 이후) | |||
| 주택 및 입주권 | 분양권 | 주택 및 입주권 | 분양권 | ||
| 보유기간 | 1년 미만 | 40% | 조정대상지역 : 50% 기타지역 : 기본세율 |
70 % | 70 % |
| 2년 미만 | 기본세율 | 60 % | 60% | ||
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 | |||
※ 조정대상지역이란, 3개월간 주택 가격 상승률이 물가상승률의 30% 이상 등 일정한 요건을 갖춘 지역을 말합니다.
(3) 양도소득세 다주택자 중과세율 인상
- 2021년 6월 1일 이후부터 다주택자 소유자가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 때 양도세 중과세율이 다음과 같이 인상이 됩니다.
| 구분 | 현행 | 2021년 6월 이후 |
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 + 10% | 기본세율 + 20% |
| 조정대상지역 3주택 | 기본세율 + 20% | 기본세율 + 30% |
(4) 비과세 규정
- 2021년 1월 1일부터는 다주택자가 모든 주택을 팔고 1 주택만 남았다면, 그 1 주택이 된 시점부터 보유기간을 2년을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, [국세청 유권해석]에 따르면 2020년에 이미 모든 주택을 팔고 2021년 1월 1일 기준으로 1 주택이라면 보유기간 2년 조건 없이 언제든지 매매해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
(5) 장기보유 특별공제 요건 변경
- 2021년 1월 1일부터 '장기보유 특별공제' 요건이 아래와 같이 바뀌게 됩니다.
| 기간(년) | 보유(%) | 거주(%) | 합계(%) |
| 2 ~ 3년 | 8% | ||
| 3 ~ 4년 | 12% | 12% | 24% |
| 4 ~ 5년 | 16% | 16% | 32% |
| 5 ~ 6년 | 20% | 20% | 40% |
| 6 ~ 7년 | 24% | 24% | 48% |
| 7 ~ 8년 | 28% | 28% | 56% |
| 8 ~ 9년 | 32% | 32% | 64% |
| 9 ~ 10년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
위 표에서 보듯이 "10년 이상 보유(40%) + 2년 거주(8%) = 총 48%" 공제율을 적용받게 되는 것입니다. 최대 적용률은 80%입니다. 따라서, 양도차익이 크고 9억이 넘는 고가주택을 양도하실 때에는 '장기보유 특별공제'가 매우 중요하므로 실거주 기간을 오래 늘리셔서 공제율을 높이는 것이 중요합니다.
2. 종합부동산세
- 부동산을 보유하고 있으면 납부해야 하는 세금이 보유세(=재산세+종합부동산세)입니다. 이 보유세의 과세 기준일은 매년 6월 1일이 기준이 됩니다. 즉, 2021년 보유세는 2021년 6월 1일 자로 부동산을 소유하고 있는 사람이 납부의무가 있습니다.
(1) 종합부동산세 세율
- 종합부동산세 납세의무자 중에서 '2 주택 이하'를 소유한 경우에는 개정 이후에도 크게 변하는 부분이 없습니다. 하지만, 납세의무자가 3 주택 이상을 소유하거나 조정지역 내 2 주택을 소유하는 경우에는 아래와 같이 세율이 크게 증가하게 됩니다.
| 과세표준 | 2020년 | 2021년 | |
| 개인 | 법인 | ||
| 3억원 이하 | 0.6 % | 1.2 % | 6.0 % |
| 3 ~ 6억 | 0.9 % | 1.6 % | |
| 6 ~ 12억 | 1.3 % | 2.2 % | |
| 12 ~ 50억 | 1.8 % | 3.6 % | |
| 50 ~ 94억 | 2.5 % | 5.0 % | |
| 94억원 초과 | 3.2 % | 6.0 % | |
위의 표에서 세율뿐만 아니라 '공시 가격' 및 '공정시장 가입비율'이 같이 상승하기 때문에 실제 납부해야 되는 세금은 매우 큰 폭으로 증가될 것입니다.
(2) 고령자 세액공제
- 1세대 1 주택자 중에 나이가 많은 경우 종합부동산세를 낮춰주는 세액공제 제도입니다.
| 연령 | 현행 | 2021년 |
| 60 ~ 65세 | 10% | 20% |
| 65 ~ 70세 | 20% | 30% |
| 만 70세 이상 | 30% | 40% |
(3) 장기보유 세액공제
- 1세대 1 주택자 중에 장기 보유한 경우 종합부동산세를 낮춰주는 세액공제 제도입니다. 이 부분은 개정 전과 차이가 없습니다.
| 보유기간 | 현행 | 2021년 |
| 5 ~ 10년 미만 | 20% | 20% |
| 10 ~ 15년 미만 | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 50% | 50% |
3. 취득세
| 구분 | 현행 | 개정 |
| 취득세 | 1주택자 : 1 ~ 3% 2주택자 이상자 : 1 ~ 4% |
1주택자 : 1 ~ 3% 2주택 이상자 : 8 ~ 12% |
4. 분양권이 주택 수에 산입
- 최근에 가장 큰 이슈가 되었던 분양권이 2021년 1월 1일 이후부터는 주택수에 들어가게 됩니다. 따라서 분양권은 양도세 계산 시에 주택수에 포함이 됩니다. 다만, 이미 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않습니다. 뿐만 아니라, 취득세 중과세 판단 시에도 분양권을 주택수 등에 포함하기 때문에 분양권을 거래를 할 때는 세금 부분을 좀 더 면밀하게 따져봐야 합니다.
5. 주택임대등록제 사실상 폐지
- 그동안 많은 논쟁이 되었던 주택임대등록제도가 사실상 폐지되었습니다. 다만, 아파트를 제외한 다세대주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔 등은 장기로 등록하는 것이 가능합니다.
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