이사를 갈 때마다 우리들은 '장기수선충당금'과 '선수관리비'를 반드시 알고 있을 필요가 있는데요. 그래서 오늘은 이 둘 중에 장기수선충당금에 대해서 자세하게 안내를 해드리겠습니다. 아래의 목차 순서대로 장기수선충당금 관련 내용을 모두 확인하신다면 이번 글을 통해 장기수선충당금에 대해서 완벽하게 이해를 하실 겁니다.
목차 (Contents)
장기수선충당금
1. 장기수선충당금이란?
아파트 등 공동주택에 거주를 하게 되면 누구나 한 달에 한번 관리비를 납부하게 되는데요. 본인이 쓴 만큼 내는 금액이지만 납부할 때마다 금액도 많은 것 같고 왠지 아깝게 느껴질 때가 많이 있습니다.
그런데 관리비 고지서를 자세하게 보게 되면 '장기수선충당금'이라는 항목이 있는데요. 평소에 관리비에 관심이 많지 않은 분들이라면 본인이 이러한 '장기수선충당금'을 납부하고 있는지 조차 모르고 있는 분들이 많으실 거라 생각됩니다.
이러한 분들을 위해 '장기수선충당금'을 쉽게 설명드리면 다음과 같습니다. 건물은 시간이 흐름에 따라 노후화가 진행되면서 하자 등이 발생하기 마련입니다. 그래서, 이러한 하자에 대해 시설물 교체나 수리를 위해 비용이 필요하게 됩니다.
따라서, 건물 관리주체는 이를 대비하여 공동주택(아파트 등) 소유자로부터 미리 일정 금액을 걷어 적립해두는데요. 바로 이 금액을 '장기수선충당금'이라고 합니다.
즉, 아파트가 노후화돼서 하자가 발생하면 고쳐야 합니다. 그런데 그 금액을 한꺼번에 내려면 부담스러우니 매달 조금씩 아파트 입주민들에게 관리비에 포함시켜서 걷는 것입니다. 이렇게 조금씩 차곡차곡 적립했다가 필요할 때 거액의 보수비용이 필요할 때 사용을 하는 것입니다.
- 한마디로, '장기수선충당금'은 내가 살고 있는 아파트를 고쳐 쓰는데 드는 비용을 말합니다.
2. 장기수선충당금 부담의 주체는?
'장기수선충당금'은 아파트 관리 규약에 따라 관리되고 있는데요. 이 금액은 매달 관리비에 포함되어 입주민들에게 부과하고 있습니다.
그런데 여기서 우리들은 한 가지 의문점이 생길 것입니다. 집주인이라면 당연히 본인 집이니까 이러한 "장기수선충당금"을 납부하는 것이 아깝지 않을 수 있습니다.
하지만, 본인이 전·월세로 살고 있는 세입자(임차인)라면 생각이 다를 텐데요. 즉, 잠깐 빌려서 사용하는 주택에 대해서 현재가 아닌 미래의 하자를 대비한 금액을 관리비로 납부를 하는 것은 합리적이지 않다는 생각이 드실 겁니다.
따라서 「공동주택관리법」에서는 이에 대해 다음과 같이 명확하게 정하고 있는데요. '장기수선충당금'은 주택의 시설물에 투입되는 비용입니다. 그래서 "소유자가 직접 살지 않고 임대를 준 경우에도 실제로 거주하고 있는 임차인이 아니라 소유자가 부담을 해야 한다"라고 정하고 있습니다.
「공동주택관리법」 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등)
- ⑦항 : 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.
이렇게 '장기수선충당금'은 원칙적으로 소유자가 매달 정해진 금액을 납부를 해야 합니다. 하지만, 관리사무소에서 징수의 편의를 위해 관리비와 함께 청구를 하는 경우가 대부분입니다. 그러므로, 임차인이 거주하면서 관리비를 통해 자동적으로 '장기수선충당금'을 집주인 대신에 납부를 하게 됩니다.
따라서, 세입자라면 임차주택에서 거주를 하다가 이사를 나갈 때는 임대차기간 동안 본인이 납부한 "장기수선충당금"을 관리실에서 반드시 확인을 해야 하는데요. 이렇게 확인한 금액을 집주인에게 청구하면 집주인이 그 기간 동안 나온 장기수선충당금 금액만큼 세입자에게 돌려주게 됩니다.
예를 들어, 매달 관리비 고시서에 장기수선 충당금이 2만 원씩 부과가 되었고, 세입자가 2년(24개월) 거주를 하였다면, 이사 나갈 때 "2만 원 × 24개월 = 48만 원"의 금액을 집주인에게 돌려받으면 됩니다.
- 실무에서는 이사 나갈 때 세입자가 관리실에 방문하여 '장기수선충당금 납부확인서'를 발급받아 집주인에게 반환청구를 하면 됩니다.
※ 참고 (K-apt 공동주택 관리시스템)
참고로 기존에 납부한 "장기수선충당금"을 온라인으로도 확인할 수 이는 방법이 있는데요. 방법은 [K-apt 공동주택 관리시스템] 웹사이트를 활용하시면 됩니다.
이 웹사이트에서는 전국에 있는 '아파트 관리비' 및 '장기수선충당금' 등을 번거로운 로그인 절차 없이 1분 만에 집에서 손쉽게 확인이 가능한데요. [국토교통부]에서 관리하고 있는 공신력 있는 웹사이트이니 아래 포스팅 글을 참고하여 활용해 보시길 바랍니다.
> K-apt 공동주택 관리시스템, 아파트 관리비 확인 방법
3. 임대인은 장기수선충당금을 임차인에게 꼭 반환해줘야 하나요?
집주인(임대인) 입장에서는 세입자(임차인)가 이사를 나가게 될 때 생각지도 못한 '수십만원 ~ 수백만원'의 목돈이 나가는 느낌이라 억울한 생각이 들 수도 있을 것입니다. 그래서 꼭 세입자에게 '장기수선충당금'을 반환해줘야 하는지 대해 궁금해 할 수도 있을 것입니다.
이에 대한 대답으로 [2016년 7월 21일 춘천지방법원 판결문]을 소개해 드리면 다음과 같습니다.
- 판결문에 따르면 "임차인이 소유자인 임대인을 대신하여 장기수선충당금을 납부하였다면 이는 임대인에게는 부당이득에 해당되므로, 임대인은 위 금원을 임차인에게 지급하여야 한다"라고 하였습니다.
- 따라서, 집주인은 세입자에게 장기수선충당금을 돌려줘야만 합니다.
4. 임대인이 장기수선충당금을 안 줄 때는 어떻게 하나요? (장기수선충당금 돌려받기)
집주인이 '장기수선충당금'을 안 줄 때는 세입자 입장에서 매우 난처할 것입니다. 특히, 장기간 거주한 세입자의 경우에는 수백만원의 큰 금액이 될 수 도 있습니다. 그래서 집주인이 돌려주지 않는다고 버티는 경우도 있는데요.
이러한 경우에는 집주인에게 '내용증명'을 보낸 후 법원에 '지급명령'을 신청하거나 '소송'을 진행할 수 있습니다. 그리고 이사 당시에 '장기수선충당금'을 반환받지 못했다면 "10년 이내"에만 청구하시면 환급이 가능합니다.
- 즉, 장기수선충당금 반환채권은 일반 민사채권으로서 10년의 소멸시효 대상입니다.
- 따라서, 세입자가 이사 간 날로부터 10년 이내는 장기수선충당금을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 그러므로 이사한 지 오래되었다고 하더라도 10년 이내라면 지금이라도 집주인에게 청구하시기 바랍니다.
그리고 장기수선충당금은 임대차 계약 기간 중에 매매 · 상속 등으로 집주인이 변경이 된 경우에도 새로운 집주인에게 청구할 수 있습니다. 그러니 집주인이 바뀌었어도 걱정하지 말고 반드시 청구하시기 바랍니다.
※ 참고 (내용증명)
현실적으로 반환받을 금액이 소액인 경우 소송까지 진행하는 것은 실효성이 없을 수 있습니다. 그러므로, 내용증명을 잘 활용할 필요가 있는데요.
실제로 내용증명만 잘 보내도 상대방에게 심리적 압박감을 가해 '장기수선충당금'을 반환받을 수 있습니다. 그러니 아래의 글을 참고하여 내용증명을 보내 보시기 바랍니다.
5. 오피스텔 장기수선충당금 받을 수 있나요?
'장기수선충당금'은 아파트만 해당이 되는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 오피스텔이라도 일정 조건을 충족하는 '주거용 오피스텔'이라면 '장기수선충당금'을 적립합니다.
따라서, 오피스텔이라도 이사 나갈 때 '장기수선충당금'을 집주인에게 돌려받을 수 있는데요. '장기수선충당금'을 적립하는 공동주택(오피스텔 등) 기준은 다음과 같습니다. 즉, 아래 요건 중 어느 하나라도 충족하는 오피스텔이라면 '장기수선충당금'을 반환 받을 수 있습니다.
- 300가구 이상의 공동주택
- 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식 공동주택
- 엘리베이터(승강기)가 설치된 공동주택
- 기타
※ 참고
위 기준이 어렵게 느껴질 수 도 있을 텐데요. 본인이 거주하고 있는 오피스텔이 '장기수선충당금'을 적립하고 있는지 제일 쉽게 확인하고 싶다면 관리비 고지서를 확인해 보시기 바랍니다. 즉, 관리비 고지서에 '장기수선충당금' 항목이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
6. 상가 장기수선충당금 받을 수 있나요?
많은 분들이 상가 장기수선충당금도 궁금해하는 분들이 많은데요. 결론부터 말씀드리면 상가건물은 주택법령상 장기수선충당금에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 따라서, 상가 세입자가 소유자를 대신하여 '장기수선충당금'을 납부했어도 상가 소유주에게 이를 반환받을 수 없습니다.
- 즉, 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류에서 규정하는 '공동주택'에 해당하는 경우에만 '장기수선충당금'을 반환받을 수 있습니다.
7. 임대차 계약 시 특약으로 장기수선충당금을 임차인이 부담한다는 내용이 있다면 어떻게 되나요?
'장기수선충당금'을 임대인이 임차인(세입자)에게 반환해주어야 하는 것은 '강행규정'이 아니라 '임의규정'입니다. 따라서 특약으로 "장기수선충당금을 임차인(세입자)이 부담한다는 내용"을 기재했다면, 추후에 집주인에게 이를 반환받을 수 없습니다.
- 이는 '서울시 상담사례집' 및 '법률구조공단 유권해석'에도 정확하게 명시가 되어 있는 부분입니다.
따라서, 계약 시 "장기수선충당금을 임차인(세입자)이 부담한다"라는 특약이 있는지 꼼꼼하게 확인을 해보시기 바랍니다. 생각보다 이러한 내용까지 알고 이를 이용하는 임대인도 많이 있으니 주의하시기 바랍니다.
8. 관리비에 있는 '수선유지비'는 반환받을 수 있나요?
관리비 항목을 잘 살펴보면 '장기수선충당금'과 유사한 '수선유지비' 항목을 확인할 수 있을 것입니다. 그런데 이것도 건물을 수선 유지하는 비용이니 세입자가 이사 나갈 때 집주인으로부터 반환받을 수 있을까요? 정답부터 말씀드리면 반환받지 못합니다.
그 이유는 '장기수선충당금'은 아파트의 수명을 연장하거나 가치를 높이기 위한 금액입니다. 예를 들면, 외벽 페인트칠, 옥상 방수공사, 승강기 교체 등의 공사를 말합니다.
반면에 '수선유지비'는 지금 현재 건물의 하자를 수리하는데 필요한 금액입니다. 따라서, 이러한 '수선유지비'는 집주인 · 세입자 여부와 관계없이 현재 건물을 사용하고 있는 거주자가 부담을 해야 합니다.
9. 이사 시에 장기수선충당금 말고 신경 써야 할 부분이 있나요?
'선수관리비'는 신축 아파트 등에 처음 입주를 할 때 초기 아파트의 공용부분 관리 및 운영에 필요한 한두 달의 자금을 미리 예치하는 것을 말하는데요. 즉, 입주 초기 공동관리비라고 생각하시면 됩니다.
금액은 보통 전용면적 기준으로 평당 1만원 정도인데요. 이 금액은 보통 부동산 매매 시 매도인과 매수인 간에 정산을 하고 있습니다. 즉, 세입자와는 관련이 없는 부분입니다.
일반적으로는 매매계약 시 매수자가 매도자에게 지급하는 게 보통인데요. 이에 대한 자세한 내용은 아래의 글에 따로 정리했으니 궁금하신 분들은 참고하시기 바랍니다.
10. 결론
'장기수선충당금'은 세입자가 챙기지 않으면 돌려받지 못하는 금액입니다. 그러므로 이사하는 날이 되면 정신이 없겠지만 잊지 않고 꼭 챙겨서 돌려받으시길 바랍니다.
그러나 '장기수선충당금'은 이사 간 날로부터 10년 이내에는 돌려받을 수 있는 금액입니다. 그러므로 이사 간 날 돌려받지 못했다고 하더라도 포기하지 마시고 다시 청구하여 돌려받으시기 바랍니다.
참고로 이사 시에 도움이 될 말한 글을 아래에 추가로 첨부해 드리겠습니다. 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
- 손 없는 날 뜻, 유래, 미신 믿고 이사해야 하나?
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- 분양권 중개수수료 계산방법, 관례적 수수료 비용은?
- 전세금 돌려받는 방법, 진행 순서대로 완벽하게 알려드립니다
- 통합 공공임대주택 입주자격 (연봉 1억도 입주 가능)
지금까지 장기수선충당금 관련 모든 내용을 상세하게 소개해 드렸습니다.
