그동안 논란이 참 많았던 [임대차 3 법] 중에 하나인 <임대차 신고제(=전월세 신고제)>가 드디어 '21년 6월 1일부터 시행되었습니다. 이번에 시행된 <임대차 신고제(=전월세 신고제)>라는 것을 한마디로 정리해보면, 특정된 지역 내의 주거용 건물에 대해서, '21년 6월 1일 이후에, 임대차 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 또는 월차임이 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 새롭게 체결하거나, 계약을 갱신하게 되면, 임대인과 임차인이 30일 이내에 전·월세 계약을 신고하도록 하도록 하는 것입니다. 그런데 이때 그 기간 내에 신고를 하지 않으면, 과태료를 부과하겠다는 것입니다.
종전에는 집주인의 경우 주택임대사업자가 아닌 이상 신고의무가 없었기 때문에 전월세 신고를 하지 않아도 문제가 없었습니다. 그러나 이제는 전월세 신고를 반드시 해야만 하는 것입니다. 지금까지는 부동산 매매계약을 하게 되는 경우에만 거래 신고를 했었지만, 이번에 새롭게 임대차 계약에도 도입이 된 것입니다. 그동안 없었던 제도이기 때문에 생소한 부분이 많을 것입니다. 그래서 지금부터 임대차 신고제(전월세 신고제) 내용들을 최대한 이해하기 쉽게 정리해서 차근차근 소개해 드리겠습니다.
신고대상 주택
"임대차 신고제" 신고대상 주택은 임대차 계약을 체결한 주거용 건물인 주택으로서, [주택임대차 보호법]이 적용되는 주택을 말합니다. 즉, 건축물대장상 그 용도가 주택이 아니더라도, 실제로 주거용으로 사용되는 건물은 신고대상이 됩니다.
- 예를 들면, 공동주택(아파트 · 다세대 · 연립), 단독주택(단독 · 다가구) 등 주택뿐만 아니라, 준주택(고시원 · 기숙사 등), 비주택(공장 · 상가 내 주택 · 판잣집 등)도 실제로 주거용으로 사용하면 신고대상이 됩니다.
- 다만, 대학교 및 고등학교 등 "학교 기숙사"는 관계법령에 따라 학교시설로 분류되어 "대학 e알리미"에 기숙사비가 공시되어 있기 때문에, 신고대상 주택에서 제외가 되었습니다. 그러나, "회사 기숙사"는 신고대상에 포함이 되므로 이점 주의해야 합니다.
임대차 신고제 신고대상의 임대차기간은?
단기 임대차 계약에도 [주택임대차 보호법]이 적용되지만, 단기 임대차 중에서 일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 [주택임대차 보호법]이 적용되지 않습니다.
따라서, 원칙적으로는 단기 임대차 계약도 신고대상에 해당되지만, 전입신고가 되어있는 본 거주지가 따로 있고, 일시적인 출장이나, '제주 1개월 체험' 등과 같이 다른 사정으로 일시적 거주가 명확한 초단기 임대차 계약의 경우에는 신고대상에서 제외가 됩니다. 즉, 일률적으로 정해진 것은 없지만, 통상적으로 30일 이내의 초단기 임대차 계약의 경우에는 신고대상에서 제외가 되는 것 같습니다.
그러나, 이러한 점을 이용하여 편법으로 동일한 주택인데 30일 미만으로 쪼개서 여러 번 임대차 계약을 체결하는 경우, 총 거주일이 30일 이상이라면 신고대상이 됩니다.
임대차 신고제 신고지역
전국의 모든 지역이 신고지역이 되는 것은 아닙니다. 즉, 수도권(서울, 경기도, 인천) 전 지역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역만 신고지역입니다. 그러나, 경기도가 아닌 다른 도(道) 지역의 군(郡)은 신고지역에서 제외가 됩니다.
- 예를 들면, 경기도 '가평군' 및 '양평군'은 경기도에 속해있는 "군"지역이기 때문에 신고대상지역입니다. 그러나, 충남에 속해 있는 '청양군'의 경우에는 신고대상지역이 아닙니다.
임대차 신고제 신고대상 금액 (임대료)
신고 대상 금액(임대료)은 주택임대차 보증금이 6천만 원을 초과하거나 또는 30만 원을 초과하는 임대차 계약입니다. 다만, 여기서 말하는 보증금은 단순 보증금만을 의미하는 것입니다. 즉, "환산보증금"은 고려하지 않습니다. 그 이유는 월세를 보증금으로 환산하는 것이 혼란을 초래할 수 있기 때문입니다.
따라서, 단순하게 보증금이나 월세 둘 중에 하나라도 신고대상 기준 금액을 초과하는 경우에만 신고대상으로 정하고 있습니다.
- 예를 들어 설명하면 "보증금 5,000만/월세 25만 원"인 경우에는, 월세 25만 원을 보증금으로 환산한 금액에 원래 보증금 5,000만 원을 더하게 되면, 환산 보증금액은 6,000만 원을 초과하게 됩니다. 그러나 이러한 경우에는 신고대상이 되지 않습니다.
임대차 신고제 시행일과 신고의무
임대차 신고제는 '21년 6월 1일 이후에 체결한 신규계약 또는 갱신되는 계약에 한해서 신고의무가 있습니다. 따라서 '21년 6월 1일 이전의 계약에 대해서는 소급 적용을 하지 않습니다.
- '21년 6월 1일 이전에 체결한 임대차 계약 또는 갱신된 계약 : 신고의무가 없습니다.
- '21년 6월 1일 이후에 갱신된 계약이라도 임대료(보증금 또는 월세)의 변동이 없는 갱신계약과 묵시적 갱신된 계약 : 신고의무가 없습니다.
임대차 신고제 신고기간
임대차 계약을 체결한 날, 또는 계약을 갱신한 날로부터 30일 이내에 신고를 해야 합니다.
임대차 신고제 신고내용
신고내용은 임대인 및 임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적, 또는 방의 개수), 임대료, 계약기간, 계약 체결일 등 임대차 계약서의 주요 작성 항목과 동일한 내용을 신고합니다.
- 다만, 갱신계약의 경우에는 '종전의 임대료', '계약갱신요구권 행사 여부'를 추가해서 신고를 해야만 합니다.
임대차 신고제 신고절차 및 신고방법
(1) 신고절차
- 직접 방문하여 신고하는 경우 : 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터에 등 통합민원 창구에서 신청이 가능합니다.
- 비대면(온라인)으로 신고하는 경우 : <부동산 거래 관리시스템 (rtm.molit.go.kr)> 웹사이트에 접속하여 신고를 하면 됩니다. 단, 신고 시에 계약서를 촬영한 사진을 함께 첨부해야 합니다.
(2) 신고방법
신고하는 방법은 원칙적으로 계약 당사자(임대인 · 임차인)가 "주택 임대차 계약 신고서 양식"에 공동으로 서명 또는 날인해서 신고를 해야만 합니다.
- 그러나, 만약 임대차 계약서를 제출한다면 '신고서' 작성 없이도 신고가 가능합니다.
- 만약 계약 당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 다른 당사자 일방이 단독으로 신고를 할 수 있습니다.
- 신고의 편의를 위해서 임대인 또는 임차인 중 한 명이, 당사자가 모두 서명 또는 날인된 계약서를 제출하는 경우, 공동으로 신고한 것을 간주합니다. (이때 신고를 직접 하지 않은 상대방에게 신고 접수가 완료되었다는 문자 메시지 통보)
신고 시에 임대차계약서가 없다면, 계약자 중 한 명이 신고서를 작성한 후 "입금증 · 통장사본 등 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류"를 함께 제출하여 신고할 수 있습니다.
- 위와 같은 방법으로 당사자 중 한쪽만 신고를 했다면 신고에 직접 참여하지 않은 상대방에게 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음을 통보합니다.
※ 참고로, 신고 시에 계약 당사자로부터 위임을 받은 자 (가족 또는 중개한 개업 공인중개사 등)는 누구든지 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출을 대행할 수 있습니다. (단, 위임장 등 첨부서류 첨부해야 함) 개업한 공인중개사의 경우 임대차에 대해서는 신고의무가 없지만, 이렇게 위임을 받은 경우에는 대신 신고가 가능합니다.
신고를 받은 관청의 신고필증 발급의무
임대차 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후, 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해줘야 합니다.
법률에 의한 신고의제 절차
"의제"가 된다는 말은 쉽게 말해, 내가 신고를 하지 않아도 실제로 신고를 한 것처럼 간주를 해준다는 것입니다. 즉, 임대차 신고제를 통해 임대차를 신고만 해도 다음의 사항들은 자동으로 신고를 한 것처럼 해준다는 의미입니다.
(1) 임차인이 전입신고를 한 경우 임대차 신고를 한 것으로 간주
- 주민센터에서 전입신고를 한 경우 : 임대차계약서를 제출하면 통합민원창구에서 임대차 신고도 한꺼번에 처리해줍니다.
- "정부 24"에 접속해서 전입신고를 한 경우 : 전입신고할 때 임대차 신고도 같이 할 수도 있습니다.
※ 참고로 임대차 신고를 하는 시점에 세입자가 아직 전입하지 않은 경우, 전입신고는 추후에 따로 해야 합니다. 즉, 임대차 계약 후 30일이 지난 후에 전입신고를 해야 하는 경우라면, 먼저 임대차 신고를 하고 나서, 실제 입주를 한 후에 전입신고를 해야 합니다.
(2) 확정일자 부여 의제
임대차계약서 신고서를 작성해서 임대차 신고를 할 때, 임대차 계약서를 제출한 경우에는 확정일자를 부여받은 것으로 간주합니다. (이때 확정일자 부여에 대한 수수료는 면제)
- 즉, 임대차 신고 후 받게 되는 신고필증에 확정일자 번호가 표기되고, 임대차 신고 접수가 완료된 날 확정일자의 효력이 발생하게 됩니다.
※ 만약, 임대차 신고제(=전월세 신고제) 대상이 아닌 임대차 계약이라면, 기존의 방식대로 전입신고와 확정일자를 받으면 됩니다.
신고의무 위반 시 과태료 부과기준
임대차 계약을 '거짓 신고'하거나, 또는 '미신고'를 하는 경우에는 다음과 같은 과태료 처분을 받게 됩니다.
- 임대차 계약을 거짓 신고한 경우 : 과태료 100만 원 부과
- 임대차 계약을 미신고한 경우 : 과태료 4만 원 ~ 100만 원 까지 차등적으로 부과
- 단, 위의 과태료는 시행일로부터 1년 동안 과태료를 부과하지 않는 계도기간으로 운영할 예정입니다. 또한, 계도기간 이후에도 자진신고 시 과태료를 면제할 계획입니다.
※ 추가적으로 주의해야 할 사항은 만약 임대인이 신고를 거부하여 임차인이 단독으로 신고한 경우에는, 임대인에게 미신고로 인한 과태료가 부과됩니다. 다만, 임대차 계약 신고서에 임대인과 임차인이 공동으로 서명날인을 했지만, 당사자 일방이 따로 혼자서 작성한 신고서를 제출한 경우에는 당연히 공동으로 신고한 것으로 간주합니다. 따라서, 과태료가 부과되지 않습니다.
임대차 신고정보가 임대소득 과세정보로 활용되는지 여부
종전에는 전월세 신고제도가 없었기 때문에 세입자가 확정일자를 받은 경우에만 임대인의 임대소득이 노출이 되었습니다. 그러나 <임대차 신고제(전월세 신고제)> 이후에는 임대인의 모든 임대소득이 노출되게 됩니다. 그래서 많은 임대인들이 이 부분에 대해 과세가 되는 것이 아닌가 하고 많은 걱정을 하고 있는 상황입니다.
그러나, 정부에서는 이 부분에 대해서 임대차 신고제는 임대차시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도이므로, 임대소득에 대한 과세 자료로 활용하지 않는다고 분명히 밝히고는 있습니다. 그러나 이러한 정부의 말에 대한 진정성 여부에 대해서는 계속 논란이 될 것으로 보입니다.
지금까지, 임대차 신고제, 즉 전월세 신고제에 대한 모든 내용을 하나도 빠짐없이 최대한 알기 쉽게 정리해서 소개해 드렸습니다. 아직 법이 시행된 지 얼마 되지 않아 부족한 부분이 많아 보입니다. 그렇지만, 우리들은 법이 부족하면 부족한 대로 이에 대한 대비를 철저히 하여 재산상의 손해를 보는 일이 없도록 해야 합니다. 부디 이 글을 읽은 여러분들은 임대차 신고제의 내용을 정확하게 숙지하여 추후에 불이익당하는 일이 없었으면 합니다.
