오피스텔 취득세에 있어서 가장 중요하게 살펴봐야 할 것은 어떤 부분일까요? 핵심은 바로 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부를 따져보는 것입니다. 그 이유는 지금부터 차근차근 설명해드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽어보시면 오피스텔 취득세에 관련된 모든 내용을 완벽하게 정리할 수 있을 것입니다.
세법상 오피스텔은 무엇인가?
오피스텔의 취득세를 따져보기 위해서는 오피스텔이 우선 "주택"인지 "상업용 건물"인지부터 따져봐야 합니다. 그런데 우리들은 이 부분부터 헷갈리기 시작합니다. [건축법]상으로 분류할 때는 모두 "업무시설"로 보고 있지만, 이번 시간의 주제는 <취득세>이므로 [세법]에서는 오피스텔을 어떻게 판단하고 있는지 알아보겠습니다.
이에 대한 대답은 사실상 매우 난해합니다. 그래서 우리들이 오피스텔에 대해서 매우 혼란스러워하고 있는 것입니다. 사실상 오피스텔에 대한 주택의 개념에 대해서 "과세관청"과 "납세자" 사이에 오랜 다툼이 있어왔습니다. 주택의 개념은 양도소득세와 지방세가 서로 다르게 해석을 하고 있습니다.
취득세는 지방세에 해당되므로, 지방세에서 오피스텔을 살펴보면, 원칙적으로 "상업용 건물(업무용)"로 보고 있습니다. 즉 "주택"이 아닌 것으로 판단하고 있습니다. 단, 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용을 하기 때문에 재산세가 "주택"으로도 과세가 될 수 있습니다.
그러나, 실무에서는 과세관청에서 오피스텔을 직접 모두 확인하여 '주거용'인지 '업무용'인지 파악하는 것은 불가능합니다. 따라서 실무상 현재 대부분의 오피스텔은 "상업용(업무용) 건물"로 판단하고 있습니다.
오피스텔 취득세율
오피스텔 당해 물건 자체를 취득할 때는, 취득 당시에 주거용, 상업용이 확정되지 않았으므로 건축물대장 용도대로 상업용 건물 취득세인 4.6% 취득세율이 적용됩니다.
그러나, 우리가 주의 깊게 살펴봐야 하는 부분은 오피스텔을 취득한 상태에서 추가로 주택을 구입할 때 주의를 해야 하는 부분이 있습니다. 그것은 최근 세법개정으로 다주택자가 주택을 취득하게 되면, 중과세가 적용되기 때문에 이 부분을 중요하게 생각해야 하는 것입니다. 즉, 기존에 취득한 오피스텔을 주택으로 판단하여, "주택수"에 포함을 시킬 것인지 아닌지가 핵심인 것입니다.
이 부분에서 오피스텔 중과세를 헷갈려하는 분들이 있을 것 같아서 다시 한번 확실하게 정리해드립니다. 오피스텔 자체 물건을 취득할 때는 어떠한 경우에도 중과세가 없습니다. 즉, 업무시설(상업용 건물)로 판단하여 단일세율로 4.6%를 적용하는 것입니다.
그러나, 오피스텔을 보유하고 있음으로 인해서 추가로 다른 주택을 취득하게 될 때에는 상황에 따라 기존 오피스텔을 주택으로 보고 주택수에 포함시킬 수 있다는 것입니다. 즉, 새롭게 주택을 취득하는 시점에, 기존에 보유하고 있는 오피스텔도 주택을 보유하고 있는 것으로 판단하여, 새롭게 취득하는 주택에 대하여 다주택자 중과세율을 적용한다는 것입니다.
- 그러므로, 핵심은 어떤 경우에 기존에 취득한 오피스텔을 주택으로 인정하여 주택수에 포함이 되는지 여부를 따져보는 것이 핵심인 것입니다.
다주택자 취득세율
만약, 기존에 취득한 오피스텔을 주택으로 인정받아 새롭게 취득하는 주택에 대해서 다주택자 중과세율을 적용받는다면 도대체 어느 정도의 중과세율을 적용받길래 이 부분을 따지는 것이 중요한 것일까요?
결론적으로 말하면, 다주택자로 인정을 받게 된다면 특히 조정대상지역에서 엄청난 중과세율을 적용받게 됩니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 주택수 | 취득세율 | |
| 개인 | 1주택 | 주택 가액에 따라 1 ~ 3% | |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | ||
| 2주택 | 8% | 1~3% | |
| 3주택 | 12% | 8% | |
| 4주택 | 12% | 12% | |
| 법인 (주택 수 관계없이) | 12% | ||
※ 참고사항 : [ 2021년 취득세율 알아보기, 보기 쉽게 정리]
오피스텔의 주택수 포함 여부 판단기준
앞선 설명에서 오피스텔 자체를 취득할 때는 상업용(업무용) 건물로 보아 4.6% 단일세율을 적용받지만, 추가로 주택을 구입할 때 기존 오피스텔이 주택수에 포함된다면 다주택자 중과세율을 적용받아 엄청남 취득세율을 적용받는 것을 알았습니다.
그렇다면, 이번 시간의 핵심 주제를 살펴보겠습니다. 도대체 어떤 기준을 적용하여 기존에 구입한 오피스텔을 주택으로 보아 주택수에 포함이 되는 것일까요? 그에 대한 대답은 아래의 3가지만 단계별로 파악하시면 됩니다.
- ① 오피스텔 구입일 기준 (2020년 8월 12일)
- ② 오피스텔 시가표준액 1억 원 기준
- ③ 오피스텔 재산세 납부형태 기준
1. 오피스텔 구입 기준 (2020년 8월 12일)
"2020년 8월 12일"을 기준으로 오피스텔을 언제 구입했느냐가 중요합니다. 2020년 8월 12일 이전('20년 8월 11일까지)에 구입한 오피스텔은 무조건 주택수에 포함되지 않습니다. 이와 반대로, 2020년 8월 12일 이후 신규로 취득한 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.
2. 오피스텔 시가표준액 1억 기준
만약 내가 취득한 오피스텔이 2020년 8월 12일 이후에 취득했다면 모두 주택수에 포함이 될까요? 그렇지 않습니다. 이번에는 우리들이 보유하고 있는 오피스텔의 시가표준액이 1억 원 이상인지 아닌지를 확인하면 됩니다.
- <1억 원 이하> : 오피스텔이 주택수에 포함되지 않으므로, 중과세율을 적용받지 않습니다.
- <1억 원 이상> : 오피스텔이 주택수에 포함되므로, 새로운 주택을 취득 시에 중과세율을 적용받습니다.
※ 시가표준액이란?
취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 말합니다. 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 공시 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액입니다.
오피스텔 시가표준액 조회는 위택스 웹사이트에 방문하여 다음의 절차대로 확인을 하면 됩니다. ( [위택스 홈페이지] → [지방세 정보] → [시가표준액 조회] )
※ 참고로 세금 등의 부과 기준이 되는 "부동산 가격 용어"는 매우 다양합니다. "기준시가", "시가표준액", "개별 공시지가" 등 수많은 용어가 있습니다. 이에 대한 내용을 이번 기회에 완벽하게 정리하고 싶다면 하단의 글을 참고하시길 바랍니다.
공시지가 조회, 부동산 실거래가와 공시가격의 차이
공시지가를 조회하는 방법은 "부동산 공시가격 알리미"를 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 그러나 이 공시지가를 확인하기에 앞서, 우리가 흔히 뉴스 등을 통해 접하게 되는 수많은 "부동
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3. 오피스텔 재산세 납부형태 기준
마지막 단계입니다. 만약 본인이 주택으로 취득한 오피스텔이 2020년 8월 12일 이후이고, 시가표준액도 1억 원 이상이라면 무조건 취득세 중과세율을 적용받을까요? 그렇지 않습니다. 여러분들에게는 마지막으로 딱 한 가지 기회가 더 남았습니다.
그것은 바로 기존에 취득한 오피스텔이 "재산세 과세대장"에 "주택"으로 기재가 되어 있는지 따져보면 됩니다. 즉, 재산세 납부 고지서를 확인하여 재산세가 주택으로 과세가 되고 있는지 따져보면 됩니다.
- 재산세 고지서에 "주택"으로 되어 있는 경우 : 중과세를 적용
- 재산세 고지저에 "업무용"으로 되어 있지 않은 경우 : 중과세를 적용받지 않음
만약, 주택으로 재산세를 납부하고 있다면 이젠 더 이상 기회가 없는 것일까요? 아닙니다. 여기서부터 꿀팁을 알려드리겠습니다. 취득세 중과세를 피하기 위해서는 재산세 납부를 바꾸면 됩니다.
- 즉, 기존에 주거용 오피스텔로 사용하고 있더라도, 새롭게 임대를 사무실로 놓거나, 본인이 직접 주거용이 아닌 업무용으로 사용한 것을 증명할 수 있다면 업무용으로 재산세 과세가 바뀌게 됩니다.
- 따라서, 이렇게 업무용으로 변경하게 되면 우리가 보유하고 있던 오피스텔은 주택수에서 제외가 되므로 엄청나게 차이가 날 수 있는 조정지역에서 중과되는 취득세를 줄일 수 있습니다.
※ <참고 : "오피스텔 분양권" 주택수에 포함 여부>
→ 오피스텔은 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 "오피스텔 분양권"은 주택수에 포함이 되지 않습니다.
<요약정리>
지금까지 오피스텔의 취득세에 대해서 자세하게 소개해 드렸습니다. 앞서 살펴본 대로 오피스텔은 주택으로 되었다가, 상업용으로도 되고 헷갈리는 부분이 많아 우리들을 매우 혼란스럽게 만들고 있습니다. 그러나, 제가 설명드린 대로 취득세 중과를 피할 수 있는 방법이 있으니, 이러한 방법을 최대한 활용하여 다주택자 중과세 적용을 최대한 피해 취득세를 절세하시길 바랍니다.
