투자목적으로 인기가 많은 오피스텔이 카멜레온처럼 각종 세금마다 주거용 또는 업무용(상업용)으로 변화무쌍하게 변신한다는 사실을 알고 계시나요? 오피스텔의 복잡한 주택 인정 기준을 모르고 있다면, 여러분은 나중에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 오피스텔 양도소득세 세금폭탄 피하는 방법에 대해서 자세하게 소개해 드릴 테니 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그럼 여러분의 소중한 재산을 지키는데 많은 도움이 될 것입니다.
오피스텔은 주택인가? 상업용 건물인가?
우선 세법상 오피스텔을 어떻게 판단할 것인가부터 자세하게 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 최근 세법개정으로 인해 다주택자로 인정을 받게 된다면 어마 무시한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 오피스텔은 주택일까요? 상업용 건물일까요?
종전에는 오피스텔의 경우 주거용이든, 상업용(업무용) 이든 간에 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그런데 2020년 [7. 10 부동산 대책]으로 인해 상황이 많이 달라지게 되었습니다. 이 대책 이후 지방세법이 개정되어 주거용 오피스텔의 경우에는 "주택"으로 간주하게 되었습니다.
그런데 이렇게 주거용 오피스텔을 적용하는 데 있어서 취득세 및 양도소득세 등의 각종 세금마다 적용기준이 모두 달라서 우리를 매우 혼란스럽게 만들고 있습니다. 따라서, 세금 절세를 하고 싶은 분들은 이 부분을 정확하게 이해하셔야 합니다. 기본적으로 오피스텔 투자자에게 핵심적인 세금인 취득세와 양도소득세 관점에서 오피스텔을 어떻게 판단하는지 살펴보면 다음과 같습니다.
취득세에서는, 처음에 오피스텔을 취득할 때 주거용이든, 업무용이든 모두 업무용 건물로 봐서 4.6%의 단일 세율을 적용합니다. 그러므로 중과세 이런 것을 따질 필요가 없습니다.
- 즉, 기존에 아파트, 연립, 다세대, 빌라 등 어떤 종류의 주택 이든 간에 여러 채 보유하고 있었다고 하더라도, 기존 주택을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 신규 취득할 때는 이 오피스텔을 업무용으로 보아 취득세인 4.6%를 일괄 적용합니다.
그러나, 여기서 조심을 해야 할 것은 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트, 연립, 다세대 등 주택을 추가로 취득할 때는 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 조심을 해야 합니다. 즉, 기존에 보유하고 있는 오피스텔이 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔로 인정을 받는다면 새롭게 취득하는 주택에 다주택자 취득세 중과세율을 적용하게 됩니다.
따라서, 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 만약 본인이 무주택자라면 주택과 오피스텔 중에 주택을 먼저 사는 것이 낮은 취득세(1 ~ 3%)를 적용받게 되므로 유리합니다. 어차피 오피스텔을 취득할 때는 언제 사든 간에 무조건 4.6%를 적용받기 때문입니다. 오피스텔 취득세 중과세 핵심인 주택수 포함 여부에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.
▶ [오피스텔 취득세 핵심은 주택수 포함 여부이다] ◀
통상적으로 오피스텔을 취득한 사람은 오피스텔을 매수할 때 무조건 업무용 기준으로 취득세를 납부했기 때문에, 매도할 때도 당연하게 주택이 아닌 것으로 판단하여 세금 계획을 짜는 분들이 많습니다. 그러나 반드시 그런 것이 아니니 주의가 필요합니다.
양도소득세에서 오피스텔은 어떻게 적용을 할까요? 만약 업무용 오피스텔이 아닌, 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 먼저 팔든 나중에 팔든 간에 상관없이 주택과 동일하게 취급을 합니다.
- 즉, 주거용 오피스텔도 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 보고 중과세를 적용하게 됩니다. 그리고 만약 주거용 오피스텔 1채만 보유한 경우에는, 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 혜택도 받게 되고, 조정지역에서는 2년 실거주 요건도 적용을 받게 됩니다.
오피스텔 양도소득세
앞선 설명에서 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 인정이 된다면, 다주택자로 인정되어 오피스텔 양도시점에 상관없이 양도소득세 중과세율을 적용받는 등 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하였습니다. 그렇다면 양도소득세 납부 시에 얼마나 많은 불이익이 발생하게 될까요?
예를 들어, 오피스텔을 보유 한 기간이 2년 이상이며, 과세표준이 5억 초과 ~ 10억 이하라면, 양도소득세는 42%를 적용받게 됩니다. 그러나, 조정대상지역이면서 2 주택자라면 62%, 3 주택자라면 72%까지 양도소득세가 증가하게 됩니다. 게다가 조정대상지역에서 2 주택 이상 소유자는 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다.
즉, 이 말을 정리해서 설명하면, 세금을 줄이기 위한 핵심은 기존에 보유한 오피스텔을 주거용 오피스텔로 인정받아 주택수에 포함이 되면 안 된다는 것입니다. 현재 정부의 부동산 대책은 다주택자들에게 엄청난 징벌적 과세를 하고 있기 때문에 양도소득세뿐만 아니라 모든 세금에서 절세를 하고자 한다면 주택수를 줄이는 것이 핵심 포인트입니다.
그런데, 우리들은 실제 오피스텔에 투자하는 경우 세금 부분에서 낭패를 보는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 그 이유는 앞서 설명드린 대로 오피스텔을 취득할 때는 무조건 상업용(업무용) 건물로 보고 취득세를 납부하다 보니, 주택수에 포함되지 않는 것으로 생각하는 경우가 많이 있는 것입니다.
하지만, 오피스텔을 취득 이후 업무용이 아닌 주택의 용도로 사용하거나 세입자에게 임대를 준다면 주택수에 포함이 되게 됩니다. 이렇게 오피스텔이 주택수에 포함이 되게 된다면, 해당 오피스텔을 딱 한채만 보유하고 있지 않은 이상, 모두 다주택자가 되어 모든 세금 부분에서 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 이 부분을 매우 신중하게 따져봐야 합니다.
오피스텔 보유자 양도소득세 폭탄 피하는 방법은?
앞서 살펴본 대로 핵심은 오피스텔이 주거용으로 인정된다면, 뜻하지 않게 다주택자가 되어 각종 세금에서 매우 큰 불이익을 받게 됩니다. 하지만, 이를 역으로 이용한다면 세금을 절세할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 즉, 오피스텔을 업무용·상업용으로 사용하여 주택 수에서 제외시키는 방법입니다.
즉, 만약 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 아파트 · 빌라 등 주택을 팔아야 하는 경우라면, 양도시점에 주거용 오피스텔을 상업용·업무용으로 전환해 양도세 중과세를 피하는 방법입니다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실 등으로 사용할 법인에게 세를 주는 것입니다. 이처럼 주거용 오피스텔이 업무용으로 전환된다면 주택이 아닌 것으로 간주가 됩니다.
이를 좀 더 쉽게 예를 들어 정리를 해보면 다음과 같습니다.
사례 1)
① 임대인 A 씨 기존에 아파트 1채를 보유하고 있는 상태임.
② 새롭게 오피스텔 또는 아파텔을 새롭게 1채를 매수함.
위 사례 1)의 경우 임대인 A 씨는 양도세 중과를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 임대인 A 씨는 오피스텔이나 최근 각광을 받고 있는 아파텔을 새롭게 1채를 매수한 후 업무용으로 임대를 주면 됩니다. 그럼 기존 아파트만 주택으로 인정받기 때문에 1 주택자의 자격을 유지하고 있어 기존 아파트를 양도 시에 1세대 1 주택 비과세 혜택 등 각종 양도세 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.
사례 2)
① 임대인 B 씨는 기존에 아파트 1채 및 오피스텔 1채를 이미 보유하고 있는 상태임
② 기존에 보유하고 있는 오피스텔은 주거용으로 임대를 준 상황임.
위 사례 2)의 경우 임대인 B 씨는 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 업무용으로 전환한다면, 기존에 아파트 1채만 주택으로 보유한 것으로 인정받는 것이 가능합니다. 따라서 각종 양도소득세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
그러나, 여기서 주의해야 할 사항이 있습니다. 그것은 바로 1 주택자로 인정받게 되는 시점입니다. 즉, 위 사례 2)의 경우에는 오피스텔이 업무용으로 전환된 시점부터 1 주택자가 된 것으로 간주합니다. 따라서, 9억 이하 주택의 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 3년 보유 등의 요건은 업무용으로 전환한 시점부터 새롭게 채워야 합니다.
즉, 양도소득세 비과세 등을 받기 위해 어렵게 기존 아파트 "거주요건 + 보유요건" 등을 모두 이미 충족했음에도 불구하고, 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 바꾼 시점부터 새롭게 "거주요건 + 보유요건"을 채워야 하는 것입니다. 이 점을 유의하셔서 세금 절세전략을 짜시길 바랍니다.
그리고 한 가지 더 주의해야 할 사항은 주거용 오피스텔을 단순히 비워두는 것만으로는 절세 효과를 얻을 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 즉, 상업용 · 업무시설로 사용할 임차인을 새롭게 구해 임대를 주어야만 오피스텔의 용도 전환이 된다는 점을 명심해야 합니다.
<요약정리>
지금까지 오피스텔 양도소득세 및 다주택자 중과세 피하는 방법에 대해서 소개해 드렸습니다. 오피스텔은 처음 태생부터 카멜레온처럼 주택도 되고 상업용 건물도 되는 양다리를 걸치고 있는 부동산과 같습니다. 즉, 취득세, 양도소득세뿐만 아니라, 종합부동산세 등 각각의 세금에서 주택수 포함 여부를 다르게 규정하고 있습니다.
따라서, 만약 오피스텔에 투자를 원하는 분들은 투자목적이 시세차익인지 또는 월세 수익인지 목표를 명확하게 정하고, 취득부터 양도까지 세금 전략을 면밀하게 세울 필요가 있습니다. 부동산 투자는 항상 마지막에 양도소득세까지 무사하게 잘 납부하고 빠져나와야 성공투자가 된다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.
