아파트 청약통장은 있는데 그동안 매번 청약에 실패했던 분들은 이번 시간에 다루게 될 생애최초 특별공급에 더욱 주목하시길 바랍니다. 생애최초 특별공급 조건에 해당이 된다면 당첨될 확률이 매우 높으니 이번 기회에 똘똘한 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.
이번 글은 생애최초 특별공급에 대하여 "수박 겉핥기"식이 아닌, 매우 세부적인 내용까지 다룰 예정입니다. 그러므로, 집중해서 끝까지 잘 따라오시길 바랍니다. 이 글만 제대로 이해하고 숙지하시면 생애최초 특별공급에 대한 모든 내용을 마스터하실 수 있을 겁니다.
생애최초 특별공급이란?
말 그대로 생애최초로(태어난 이후 처음으로) 집을 구입하는 사람들에게는, 특별한 혜택을 제공하여 주택을 공급하겠다는 것입니다. 즉, 전체 물량 중에서 일부를 따로 떼어내서 이렇게 특별한 사람들에게만 공급을 하겠다는 것입니다. 이렇게 하면 당연히 해당 조건을 충족하는 사람들끼리만 경쟁을 하게 되니 당첨확률은 당연히 높아지게 됩니다.
앞으로 청약에 도전을 해볼 만한 곳은 아마도 [3기 신도시 사전 청약]이 매우 현실적인 선택일 것입니다. 게다가, 3기 신도시 사전청약에서 생애최초 특별공급은 "가점제(점수제)"가 아닌 "추첨제"로 뽑게 됩니다. 즉, 전부 랜덤으로 추첨을 통해 당첨자를 선정하기 때문에, 자격이 되시는 분들은 복잡하게 따져볼 것도 없이 무조건 신청해보시길 바랍니다.
생애최초 특별공급 조건 (신청자격)
생애최초 특별공급 신청자격은 "입주자 모집공고일 현재 아래의 조건을 모두 갖춘 자"가 신청이 가능합니다. 그 신청자격 요건은 다음과 같습니다. 총 7가지로 정리를 하였습니다.
1. 무주택 세대 구성원
원칙적으로 세대에 속한 모든 자가 평생 동안 단 한 번도 주택 및 분양권을 소유한 사실이 없어야 합니다. 다만, 예외적인 조항이 있습니다. 즉, 본인 및 세대원들이 주택 등을 소유한 적이 있지만, 예외적으로 무주택으로 간주해주는 규정이 있습니다.
따라서, 주택을 보유한 적이 있었다고 포기하지 마시고 혹시라도 다음의 예외 사항에 해당이 되는지 잘 살펴보시길 바랍니다. 예외적으로 청약에서 무주택으로 인정해주는 경우는 다음과 같습니다.
- 공유지분 상속주택
- 일정 요건을 충족한 농어촌 주택
- 전용면적 20㎡미만의 소형주택 1개만 소유하고 있는 경우
- 만 60세 이상의 직계존속의 소유 주택
- 폐가
- 멸실주택(건축물 관리대장에는 등재되어 있지만 이미 멸실되어 없는 주택)
- 일정 요건을 충족한 무허가 주택
- 주거용 및 사무실용 오피스텔
- "2018년 12월 10일" 이전에 취득한 분양권
2. 청약통장 요건
청약통장의 요건은 공공기관(LH, SH 등)이 분양하는 <국민주택>과 일반 브랜드 아파트 건설사들(래미안, 포스코 등)이 분양하는 <민영주택>의 신청 자격 조건이 다릅니다. 통상적으로 "국민주택"의 신청 자격요건이 조금 더 까다롭습니다.
1) 민영주택(민간분양)
① 가입기간
- 투기과열지구 및 청약과열지역 : 24개월 이상
- 수도권 비규제 지역 : 12개월 이상
- 기타 전국의 비규제 지역 : 6개월 이상
② 통장 예치금
- 청약 신청자가 "현재 거주하는 지역별" 그리고 "청약하고자 하는 아파트 평형별"로 예치기준금액 이상이어야 합니다.
| 구분 | 서울 / 부산 | 기타 광역시 (울산, 인천, 대전 등) |
기타 시 / 군 (경기도) |
| 85㎡ 이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만원 | 700만원 | 400만원 |
| 모든 면적 | 1,500만원 | 1,000만원 | 500만원 |
※ 위 표에서 예치기준금액을 판단할 때 "주의사항"이 있습니다. 만약, 서울에 거주하는 사람이 기타 시·군에 속하는 지역의 85㎡아파트에 청약을 하기 위해서는, 기타 시·군 기준인 200만 원 필요한 것이 아닙니다. 이런 경우에는 거주하는 사람을 기준으로 적용하여, 서울지역 85㎡ 기준금액인 300만 원을 예치하고 있어야 합니다.
2) 국민주택(공공분양)
① 가입기간
- 투기과열지구 및 청약과열지역 : 24개월 이상
- 수도권 비규제 지역 : 12개월 이상
- 기타 비규제 지역 : 6개월 이상
② 납입 횟수
- 투기과열지구 및 청약과열지역 : 24회 이상
- 수도권 비규제 지역 : 12회 이상
- 기타 비규제 지역 : 6회 이상
③ 선납금
- 국민주택의 경우에는 위 2가지 조건 (①가입기간 및 ②납입 횟수) 이외에도, 추가적으로 입주자 모집공고일 현재 선납금으로 통장에 600만 원 이상 들어 있어야 합니다. 만약 부족하다면, 공고일까지 차액을 납입하면 됩니다.
3. 혼인 중이거나 유자녀인 경우
- 현재 혼인 중이거나 동일 주민등록등본상에 등재되어 있는 미혼인 자녀가 있어야 합니다.
- 여기서 말하는 자녀가 반드시 미성년자일 필요는 없습니다. 미혼인 자녀이기만 하면 됩니다.
- 이혼한 자녀가 부모님 집에 들어와 동일 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에는 신청자격이 안됩니다. 그 이유는 이혼한 자녀는 결혼한 적이 있기에 미혼인 자녀로 보지 않기 때문입니다.
- 이혼한 경우에는 신청자의 주민등록등본에 자녀가 등재되어있어야 합니다. 이혼배우자의 등본에 자녀가 등재되어있다면 신청자격이 되지 않습니다.
- 사별한 경우에는 현재 혼인 중이 아니므로, 미혼인 자녀가 동일 주민등록등본에 등재되어 있어야 신청이 가능합니다.
- 혼인을 하지 않은 사람의 경우에도, 자녀가 동일 주민등록등본에 등재가 되어 있다면 신청이 가능합니다. (예 : 미혼부, 미혼모, 입양 포함) ※ 여기서, 주의해야 할 사항은 "신혼부부 특별공급"에서는 "태아"를 자녀로 인정해주지만, "생애최초 특별공급"에서는 태아는 자녀로 인정해주지 않습니다.
4. 근로자 또는 자영업자
- 입주자 모집공고일 현재 "원천징수 근로자" 또는 "사업자등록을 한 자영업자"이어야 합니다.
- 입주자 모집공고일 현재 휴직 · 무직 상태의 근로자이지만, 전년도 1월 1일부터 입주자 모집공고일 사이에 단 한 달이라도 근로소득원천징수 대상자이거나, 소득세 납부의무자이었던 경우도 가능합니다.
- 폐업 상태의 자영업자이지만 전년도 1월 1일부터 입주자 모집공고일 사이에 사업자등록을 하고 매출이 발생한 경우도 가능합니다. 게다가, 소득세 납세의무자이지만 소득공제, 세액감면, 세액공제 등으로 납부할 세액이 없는 경우도 가능합니다.
- 보험상품판매원, 화장품 등 방문판매원, 프리랜서, 일용직, 비정규직, 아르바이트생 등의 경우에도 가능합니다.
5. 과거 5개년 이상 소득세를 납부
- 과거 5개년 이상 소득세를 납부하였거나, 소득세 납부액이 없더라도 소득세 납부의무자에 해당한 이력이 있어야 합니다.
- 과거 5개년은 연속적이든 비연속적이든 상관없습니다. 전체 기간이 5년이면 됩니다.
- 또한, 여기서 5개년은 60개월 전체를 꽉 채우라는 것이 아닙니다. 매년 한 달씩 일했어도 각각 1개년씩 인정을 받습니다.
6. 소득 및 자산요건
1) 민영주택(민간분양)
민영주택의 경우에는 '소득요건'만 있고 '자산요건'은 없습니다. 즉, 다음의 소득기준만 충족하면 됩니다. 다만, 아래 표처럼 소득기준에 따라 우선공급물량(70%)과 일반공급물량(30%)으로 나뉩니다.
- 전년도 도시근로자 월평균 소득이 130% 이하인 세대 -> 생초 특별공급 대상 공급량 70%를 우선 공급합니다.
- 전년도 도시근로자 월평균 소득이 130% 초과 ~ 160% 이하인 세대 -> 생초 특별공급 나머지 물량인 30%를 앞선 우선공급 낙첨자와 추첨하여 일반 공급합니다. (즉, 우선공급 대상자가 낙첨 시, 일반공급 대상자와 1번 더 경쟁이 가능합니다. 즉, 소득이 더 낮은 우선공급대상자에게는 추가 기회를 한번 더 제공합니다.)
- 위 가구원수별 월평균 소득은 세대원 중 "만 19세 이상"의 세대 구성원 전원의 월평균 소득을 말합니다. (다만, 청약 신청자 및 배우자의 직계존속은, 청약 신청자 또는 청약 신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에만, 가구원 수 및 가구원 소득에 포함시킵니다.)
2) 국민주택(공공분양)
① 소득요건
- 전년도 도시근로자 월평균 소득이 100% 이하인 세대 -> 생초 특별공급 대상 공급량 70%를 우선 공급합니다.
- 전년도 도시근로자 월평균 소득이 130% 이하인 세대 -> 생초 특별공급 나머지 물량인 30%를 앞선 우선공급 낙첨자와 경쟁 추첨하여 일반 공급합니다. (즉, 민영주택과 마찬가지로 우선공급대상자에게는, 추가 기회를 한번 더 제공합니다. 소득 100% 이하인 우선 공급 신청 대상자들은 티켓이 2장이라서 두 번 도전이 가능하다고 생각하시면 이해하기 쉬울 것 같습니다.)
- 위 가구원수별 월평균 소득은 세대원 중 "만 19세 이상"의 세대 구성원 전원의 월평균 소득을 말합니다. (다만, 청약 신청자 및 배우자의 직계존속은, 청약 신청자 또는 청약 신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에만, 가구원 수 및 가구원 소득에 포함시킵니다.)
② 자산기준(전년도 기준)
- 부동산(토지+건물) : 2억 1,550만 원 이하
- 자동차 : 3,496만 원 이하
※ 위 자산기준에서 부동산의 가액은 일반 시세를 말하는 것이 아닙니다. 각 부동산마다 세금 부과의 기준이 되는 공시 가격을 활용합니다. 부동산 종류별로 기준금액이 되는 부동산 가격은 다음과 같습니다.
| 구분 | 가액선정기준 | ||
| 주거용 건물 | 단독주택 (단독, 다가구, 다중 등) |
단독주택가격 | |
| 공동주택 (아파트, 연립, 다세대 등) |
공동주택가격 | ||
| 오피스텔 | 시가표준액 (부속토지가액포함) |
||
| 비주거용 건물 | 공장, 상가 (업무용 오피스텔) |
건물 | 시가표준액 |
| 부속토지 | 개별공시지가 | ||
위의 표에서 생초 특별공급 자산기준이 되는 각 부동산 종류별 공시 가격을 확인하는 인터넷 사이트는 모두 다릅니다. 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
- 단독주택 가격 확인 : [부동산 공시 가격 알리미] 사이트 -> 개별단독주택 공시 가격 -> 해당 물건 조회
- 공동주택 가격 확인 : [부동산 공시 가격 알리미] 사이트 -> 공동주택 공시 가격 -> 해당 물건 조회
- 공장, 상가, 오피스텔 등 건물 가격(시가표준액) 확인 : [위택스] 사이트 -> 해당 물건 조회
- 토지 가격(개별공시지가) 확인 : [부동산 공시 가격 알리미] 사이트 -> 개별공시지가 -> 해당 물건 조회
※ 토지의 경우, 자산기준을 계산 시에 위에서 설명드린 방법으로 알아낸 개별공시지가(표준지 개별공시지가)에 면적을 곱한 금액이 토지가액이 됩니다.
※ 자동차의 경우에는, 보건복지부 장관이 정하는 차량가액을 기준으로 합니다. 중고차 시세가 아닙니다. 복지로 사이트에 가서 "사회보장 차량 기준가액" 메뉴에서 차량가액을 확인할 수 있습니다. 여기서 확인되는 금액이 자동차 자산기준금액이 됩니다.
- '영업용 차량', '장애인 사용 자동차'와 '국가유공자의 보철용 차량'은 자산에서 제외합니다.
- 해당 세대에 차량이 2대 이상일 경우에는 가격이 높은 1대의 차량을 기준으로 합니다.
- 전기차나 수소차처럼 보조금을 받고 구매한 경우에는 '보조금을 제외한 금액'이 차량 가액입니다.
- 자동차 가액이 기준을 초과하는 경우, 다른 세대에 속한 자와 공동명의로 구매를 한다면, 보유 지분만큼만 차량금액을 계산하여 보유한 것으로 봅니다.
7. 현재 거주 지역 요건
- 현재 거주하는 지역에서 청약이 가능한 단지이어야 합니다.
생애최초 특별공급 기타 궁금한 사항 정리
1. 배우자와 분리세대인 경우
배우자와 분리세대면 1명만 청약 신청 가능합니다. 두 명이 동시에 신청하면 부적격 처리가 돼서 다시 청약할 수 없으니 주의하셔야 합니다.
2. 생애최초 특별공급 배정 물량
- 민간택지 민간분양의 경우 : 공급량 7%
- 공공택지 민간분양의 경우 : 공급량 15%
- 공공분양의 경우 : 공급량 25%
3. 중복청약
- '특별공급'과 '1순위 일반공급'은 동시 청약이 가능합니다. (면적, 타입 등 각각 달리 지원이 가능합니다.)
- 단, '특별공급'과 '특별공급' 중복 청약은 불가능합니다. (예를 들어 '생애최초 특별공급'과 '신혼부부 특별공급'은 동시에 청약이 불가능)
4. 신청자격 조건 기준일
- 위에서 설명드린 모든 신청자격 조건의 기준일은 '청약일'이 아닙니다. "모집공고일" 기준입니다.
5. 신청이 가능한 자
- '투기과열지구' 및 '청약과열지역'의 경우 : 무주택 세대주만 청약이 가능 (※ 투기과열지구 등 최신 정보 확인은 "청약 홈" 사이트에서 확인이 가능합니다.)
- 비규제 지역의 경우 : 무주택 세대원도 청약이 가능
6. 중복 당첨이 된 경우
- 특공 청약 당첨 및 1순위 일반공급 당첨 시 : 특공 당첨만 계약 가능
- 특공 청약 예비당첨 및 1순위 당첨 시 : 1순위 당첨만 계약 가능
- 특공 청약 예비당첨 및 1순위 일반공급 예비 당첨 시 : 특공 예비만 참여 가능
- 특공 청약 낙첨 및 1순위 일반공급 예비 당첨 시 : 1순위 일반공급 예비만 참여 가능
- 특공 청약 예비당첨 및 1순위 일반공급 낙첨 시 : 특공 예비만 참여 가능
7. 기타 주의사항
- 특별공급은 평생 1회만 당첨이 가능합니다. (부부가 합산하여 단 1회)
- 따라서, 특별공급 신청 자격이 안되는데 특별공급에 청약했다가 당첨이 되고, 추후에 부적격 판정이 되었다면 평생 특별공급에 청약할 기회가 사라지니 주의하시길 바랍니다.
- 생애최초 특별공급 신청자격은 이 글의 내용을 기본으로 참고는 하되, 혹시 변경 · 추가된 사항들이 생길 수 있습니다. 따라서, 세부적인 내용들은 청약하고자 하는 '아파트 상담콜센터'에 문의하거나 '공고문'을 다시 한번 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.
지금까지 "생애최초 특별공급 조건(신청자격)"에 대해서 매우 상세하게 알아보았습니다. 앞으로 2021년 7월부터 본격적으로 다수의 아파트가 공급될 [3기 신도시 사전청약] 등에서 생애최초 특별공급 물량은 계속 늘어날 것으로 보입니다. 조건이 조금 까다롭게 느껴질 수도 있는데 그만큼 신청자격에 해당된다면 당첨확률이 매우 높으니 자격이 되시는 분들은 반드시 신청하시길 바랍니다.
게다가, 수도권 및 지방의 공공택지에도 생애최초 특별공급 물량을 15% 정도 비율로 많은 물량을 분양합니다. 이들 지역에 해당되시는 분들도 이번 기회에 청약 당첨을 노려보시길 바랍니다.
서민들이 가장 합법적으로 재산을 증식할 수 있는 최고의 방법은 "청약"입니다. 항상 청약에 정답이 있습니다. 이 글을 통해 "생애최초 특별공급 신청자격" 등을 면밀하게 파악하신 후 미리 준비하셔서, 좋은 입지의 가치가 높은 아파트에 당첨되시길 진심으로 기원해 드리겠습니다. 이번 기회에 모두 부자 되시길 바랍니다.
