분양가 상한제 적용지역, 의무거주기간 개정 내용

최근 주택법 시행령 개정으로 인해 분양가 상한제 적용주택의 경우 입주자의 거주의무기간이 강화가 되었습니다. 이에 따라 우선 분양가 상한제란 무엇인지 그 개념과 도입 배경 등을 알아본 후, 추가적으로 분양가 상한제 적용지역 및 의무거주기간까지 초등학생도 이해할 수 있을 정도로 최대한 쉽게 핵심만 정리를 해보겠습니다. 

 

 

분양가 상한제 관련 기초 용어 설명

분양가 상한제 설명에 앞서 기초 용어 개념부터 쉽고 정확하게 설명드리겠습니다.

 

1. 분양가란?

건설사가 아파트 등을 지어서 일반인에게 매도할 때 파는 가격을 말합니다.

• "분양가" = "택지비 + 기본 건축비 + 기타 추가 비용"

 

2. 분양가 상한제란?

  분양가 상한제란, 앞서 설명한 분양가를 건설사가 너무 높게 책정하지 못하도록 일정한 상한선을 정해 놓는 것을 말합니다. 즉, 건설사가 소비자들에게 높은 가격으로 올려서 받지 못하도록 일정한 분양가 상한선을 정해놓고, 그 이하로만 분양가를 정하도록 하는 것을 말합니다.

 

3. 택지란?

  주택 또는 공공시설 등을 지을 수 있는 용도로 개발되고 공급되는 토지를 말합니다. "택지"는 "주택건설용지"와 "공공시설용지"로 크게 나누고, 주택건설용지는 "공공택지"와 "민간택지"로 다시 나뉘게 됩니다.

 

4. 공공택지 VS 민간택지

• 공공택지 : 국가나 지자체와 같은 공공기관(예: LH공사, SH공사)이 개발한 뒤 공급하는 택지입니다. 
• 민간택지 : 건설사 등과 같은 민간기업이 개발한 후 공급하는 택지입니다.  

 

5. 민간택지 분양가 상한제란?

  위에서 배운 기본 개념대로 민간택지 분양가 상한제란, 민간기업인 건설사(예 : 지에스 건설, 현대 건설, 포스코 건설 등)가 택지를 개발해서 지은 주택의 분양가를 너무 비싼 가격으로 받지 못하도록 국가에서 제한을 하는 제도를 말합니다.

 

  공공택지의 경우에는 지금까지 "분양가 상한제"가 계속 적용되어 왔습니다. 그러나, 민간택지의 경우에는 작년부터 확대해서 시행되고 있습니다.

 

분양가 상한제 도입 배경

1. 선분양 이란?

  아파트를 짓기 전, 미리 분양을 받을 사람들을 모집해서 분양하는 방식입니다. 즉, 아파트 건물이 실제로 없는 상태에서 소비자들에게 아파트를 파는 것을 말합니다. 이러한 선분양 방식이 현재 우리나라에서 많이 시행되고 있는 아파트 분양방식입니다. 아파트 선분양의 장점은 다음과 같습니다.

• 건설사 입장에서는 소비자들로부터 돈을 미리 받아 공사를 진행하므로 자금조달이 쉽고 공사에 대한 부담감이 적습니다. 
• 소비자 입장에서는 오래된 건물 또는 토지만 있는 저렴한 상태에서 비용을 지불하고 아파트를 매수하게 되므로 저렴한 비용으로 새 아파트를 싸게 구입할 수 있습니다. 게다가, 아파트 구매비용을 아파트가 건설되는 긴 기간 동안 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나누어서 지급을 할 수 있어서 자금조달에 대한 부담감을 줄일 수 있습니다.

 

  건설사가 이런 선분양을 진행하기 위해서는 HUG(주택도시 보증 공사)에서 보증을 반드시 받아야만 합니다. 만약 HUG로부터 보증을 받지 못한다면 건설사는 선분양 사업을 진행할 수 없습니다. 그래서, 건설사가 HUG로부터 보증을 받기 위해서는 분양가를 정할 때 HUG의 규제를 받아야 합니다. 이를 HUG의 "고분양가 사업장 심사기준"이라고 합니다. 그런데 이 심사기준이 최근에 매우 까다롭게 변했습니다. 이 심사기준은 다음과 같습니다.

• 건설사가 새로운 아파트의 분양가를 정할 때는, 새 아파트가 건축되는 인근 지역에 분양한 지 1년을 초과하는 아파트가 있다면, 그 아파트의 평균 분양가의 105% 이하로 새로운 아파트의 분양가를 정해야 합니다.
• 만약, 인근 지역에 최근에 분양한 아파트가 없다면, 그 지역 아파트의 평균 매매가의 100% 이하로, 새 아파트의 분양가를 정해야만 합니다.

 

2. 후분양 이란?

  앞서 살펴본 대로, 건설사들은 선분양을 진행하기 위해 꼭 거쳐야 했던 HUG의 심사기준이 강화되어, 분양가를 예전보다 비싼 가격으로 받지 못하게 되었습니다. 그래서 건설사들은 이러한 HUG의 보증을 받지 않고 분양가의 규제를 피하기 위해서 "후분양"을 시작하게 되었습니다.

 

  후분양은 건물을 최소한 60% 이상 지은 후 분양할 수 있는 제도입니다. 건설사가 이렇게 후분양으로 돌아서자 정부는 HUG의 분양가 규제를 피해서 후분양을 하는 민간 건설사들을 막기 위해 "분양가 상한제"를 도입한 것입니다.

 

 

분양가 상한제 적용지역

1. 집값 상승 선도지역

구분		지정 지역
서울		강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
경기	광명  (4개동)	광명, 소하, 철산, 하안
	하남 (4개동)	창우, 신장, 덕풍, 풍산
	과천 (5개동)	별양, 부림, 원문, 주암, 중앙

 

2. 정비 사업 등 이슈지역

구분		지정 지역
서울	강서 (5개동)	방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
	노원 (4개동)	상계, 월계, 중계, 하계
	동대문 (8개동)	이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
	성북 (13개동)	성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2·3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1·2·3가
	은평 (7개동)	불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

 

분양가 상한제 시행이 미치는 영향

1. 장점

• 분양가를 저렴하게 제공함으로써 집값이 낮아지고 주택시장이 전반적으로 안정될 것으로 보입니다. 
• 그러나, 분양가 상한제를 통해 집값 안정을 이루겠다는 정부의 의도와는 다르게 일부 지역의 공시지가가 너무 올라서, HUG 고분양가 규제보다 더 비싼 분양가 상한제 아파트가 나오게 되었습니다. 그러므로, 이 부분은 앞으로 보완이 필요한 것 같습니다.
• 주택법 시행령 개정으로 인해 분양가를 심사하는 심사위원들이 좀 더 객관적이고 투명한 사람들로 지정이 되게 되었습니다. 따라서, 분양가가 이전보다 더욱더 공정하게 결정될 가능성이 높습니다.
• 소비자들은 아파트를 저렴하게 구매할 수 있는 가능성이 높아졌습니다.

 

2. 단점

• 건설사들의 사업 수익성이 줄어들어 분양 사업을 활발하게 진행하지 않을 것입니다. 즉, 주택 공급이 줄어들 가능성이 높아집니다.
• 게다가, 재건축 · 재개발 사업 지역도 사업 수익이 줄어들 것을 우려하여, 사업을 미루고 진행을 하지 않게 되면서, 주택 공급은 더욱더 줄어들게 될 것입니다.
• 앞서 설명한 대로 공급이 줄어들게 되면 집값 및 전세 가격이 상승할 수 있습니다. 즉, 분양가 상한제를 적용해서 초기 분양가를 저렴하게 공급을 한다고 해도, 그 공급량이 충분하지 않다면, 결국 분양가 상한제 적용받은 새 아파트들도 주변시세를 따라 함께 상승할 가능성이 매우 높습니다.  
• 청약 시장 과열이 발생할 것입니다. 분양가 상한제 적용을 받는 새 아파트에 당첨만 되면 큰 시세차익을 얻을 수 있게 되다 보니 청약시장이 매우 과열될 것입니다.
• 즉, 분양가 상한제 적용 아파트 청약 당첨자는 인근 지역의 아파트 시세보다 매우 저렴한 가격으로 분양을 받게 되어 큰 수익을 올릴 수 있게 되는 것입니다. 
• 그러나, 이렇게 소수의 사람들만 당첨되어 큰 수익을 거두게 되니, 당첨되지 못한 집 없는 서민들은 더 큰 상실감을 얻을 수 있습니다.

 

  정부에서는 이러한 문제점들을 개선하기 위해 "분양권 전매제한"과 "의무거주기간"이라는 제도를 도입하여 청약시장 과열과 투기 등을 예방하려고 합니다.

• 분양권 전매제한 : 아파트를 분양받은 후, 일정 기간 동안 분양받은 주택을 다시 팔 수 없도록 하는 제도입니다.
• 의무거주기간 :  "최초 입주 가능일 ~ 5년 이내" 범위로 분양받은 주택에 의무적으로 거주해야 하는 기간을 정해 놓는 제도입니다. 이 제도가 최근에 주택법 시행령 개정으로 강화가 되었습니다. 이 내용은 다음과 같습니다. 

 

분양가 상한제 의무거주기간

1. 시행시기

주택법 시행령 개정안을 통해 2021년 02월 19일부터 시행되었습니다.

 

2. 분양가 상한제 의무거주 기간

수도권 분양가 상한제 적용 주택의 입주자에 대한 거주의무기간을 구체화하였습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

 

2-1. 공공택지에서 건설 공급되는 주택

분양가격	입주자의 의무거주기간
인근지역 주택 매매가격의 80% 미만	5년
인근지역 주택 매매가격의 80% ~ 100%	3년

 

2-2. 민간택지에서 건설 공급되는 주택

분양가격	입주자의 의무거주기간
인근지역 주택 매매가격의 80% 미만	3년
인근지역 주택 매매가격의 80% ~ 100% 미만	2년

 

3. 분양가 상한제 적용주택 입주자의 거주의무 예외 사유

  분양가 상한제 적용 주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주의무기간 중 근무 생업 취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우로서 LH 등의 확인을 받은 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다.

 

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  지금까지 분양가 상한제 적용지역 및 의무거주기간 등에서 자세하게 살펴보았습니다. 해당 내용을 잘 살펴보시고 의무거주기간 등을 꼭 이행하셔서 불이익을 받지 않도록 하시길 바랍니다.  

 

 

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