이번 시간에는 <제소전 화해조서>란 무엇이며, 누가, 언제, 왜 요구를 하는지? 이것을 요구하는 목적이 무엇인지? 그리고 <제소전 화해조서>의 비용 · 절차 · 필요서류 등 관련 내용을 총정리하여 최대한 알기 쉽게 소개해 드리겠습니다.
제소전 화해조서란?
<제소전 화해조서>란, "소송을 제기하기 전에 화해하는 내용의 조서를 미리 만들어 놓는 것"을 말합니다. 그렇다면 여기서 "화해"라는 것을 무엇을 의미하는 것일까요? 법에서는 "화해"의 의미를 현실과는 조금 다르게 사용하고 있습니다.
- 즉, 법에서 "화해"의 의미 → "당사자간에 어떠한 내용을 가지고 의견을 조율해서 합의하는 것"을 말합니다.
그러므로, 결국 <제소전 화해조서>란, "소송을 제기하기 전에, 당사자간에 어떠한 내용을 가지고 의견을 조율해서 합의한 내용을 미리 조서에 기재하여 만들어 놓는 것"을 말합니다. 이러한 "제소전 화해조서"는 다음과 같은 특징이 있습니다.
- [민사소송법] 제385조 1항에서 규정하고 있습니다.
- 민사상 다툼에 관해 관할 지방법원에서 화해를 신청합니다.
- 현재의 다툼뿐만 아니라, 훗날 임대인과 임차인이 다투게 될 상황을 대비하여 미리 "제소전 화해조서"를 작성하는 경우가 많이 있습니다.
- 우리 실생활과 관련이 있는 부분은, 대부분 부동산 임대차 계약에서 임차인을 명도 할 때를 대비해 미리 작성합니다.
제소전화해 조서 개요 (부동산 임대차 계약의 경우)
(1) '누가' 요구하나요?
<제소전 화해조서>는 "임대인"이 요구를 합니다. 대부분 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 임차인이 요구하는 경우는 없습니다. 대부분 경제적 강자인 임대인이 요구하면 임차인은 '울며 겨자 먹기'로 이를 수용하는 경우가 대부분입니다.
(2) '언제' 작성하나요?
- <제소전 화해조서>는 상가 등 업무용 부동산 임대차 계약을 진행할 때 작성을 하게 됩니다.
(3) 임대인이 제소전 화해조서를 요구하는 '목적'은?
가장 큰 목적은 단 한 가지입니다. 임차인에게 문제가 발생했을 때 "명도"를 쉽게 하기 위해서입니다. 즉, 임차인이 월세 등을 제때 납부하지 않거나, 문제 등을 일으켰을 때 임대인이 임차인을 쉽게 내보내기 위해서입니다.
통상적으로 자발적으로 나가지 않는 임차인을 임대인이 내보내기 위해서는 "명도소송"을 통해 판결문을 받아야 합니다. "명도소송"을 거쳐 판결문까지 받으려면 오랜 시간이 걸리기 때문에, <제소전 화해조서>를 미리 받아 두는 것입니다. 이렇게 <제소전 화해조서>를 미리 받아두게 되면, 임대인 입장에서는 "명도소송"에 드는 비용과 시간을 절약할 수 있게 됩니다.
- 즉, <제소전 화해조서>는 명도소송 절차 없이, 바로 임차인을 강제집행할 수 있습니다.
(4) 제소전 화해조서 작성은 '어디'에서 하나요?
<제소전 화해조서>의 작성을 일반인이 하는 것은 어렵습니다. 따라서, "변호사" 또는 "법무사"를 선임하여 진행을 합니다. 이 둘은 다음과 같이 각각의 장·단점이 있습니다.
1) 변호사를 통해 진행하는 경우
- 변호사는 "법정 대리권"이 있습니다. 따라서, 임대인 · 임차인 당사자들이 직접 법원에 출석하지 않아도 알아서 업무 처리를 해줍니다.
- 대신에 변호사도 두 명(임대인 측, 임차인 측 각각 1명씩)이 필요하고, 비용도 비쌉니다.
- 다만, <제소전 화해조서>를 전문으로 하는 변호사 사무실에 의뢰하면, 나머지 변호사 한 명은 알아서 선임하여 쉽게 해결해 줍니다.
2) 법무사를 통해 진행하는 경우
- 법무사는 "법정 대리권" 없습니다. 즉, 법무사들은 서류만 대신 작성하여 법원에 접수를 해줍니다. 따라서, 법정 기일에 맞춰서 사건 당사자인 임대인 · 임차인이 법원에 직접 출석을 해야 합니다.
- 이렇게 번거로운 대신에, 비용은 변호사를 통하는 것보다 훨씬 저렴합니다.
제소전 화해조서의 주요 내용
<제소전 화해조서>의 주요 내용은 우선 특정한 계약해지 사유를 미리 정합니다. 그리고, 훗날 어느 시점에 그 사유가 발생할 경우 임대차 계약을 해지한 후, 임대인은 임차인을 명도 할 수 있다는 내용이 주요 내용입니다.
제소전 화해조서의 효력
<제소전 화해조서>의 가장 강력한 효력은 바로 "확정판결과 같은 효력을 갖는다"는 것입니다. 이 말의 뜻을 쉽게 풀이하면, 명도소송의 절차 필요 없이 바로 임차인에게 강제집행을 할 수 있다는 것입니다.
만약, 임대차 계약의 해지가 발생하였음에도 불구하고, 임차인이 자발적으로 퇴실하지 않으면 임대인은 어떻게 해야 할까요? 이 경우에 임대인은 먼저 "명도소송"을 진행하여 승소를 해야 합니다. 그다음에 "확정판결"을 받은 후에 실제 명도를 진행해야 합니다.
그러나, 이미 법원에서 "제소전 화해"가 이루어진 경우에는, 임대인은 별도의 명도소송 없이 임차인을 바로 쫓아낼 수 있다는 것입니다. 즉, <제소전 화해조서>를 미리 작성하면, 장기간 임차인이 상가 등을 비워주지 않는 동안 발생할 수 있는 보증금 등의 손실을 예방할 수 있는 것입니다.
제소전 화해조서 비용 · 절차 · 필요 서류
(1) 비용
- 비용은 사무소마다 차이가 조금 있는 것 같습니다. 대략 70만 원에서 ~ 200만 원 정도 사이의 비용이 발생합니다.
(2) 절차
- STEP 01. 제소전 화해 신청서 제출
- STEP 02. 제소전 화해 신청서의 송달(법원 → 피신청인)
- STEP 03. 심리기일의 지정 및 통지
- STEP 04. 재판
- ① 화해가 '성립'된 경우 : 확정판결가 동일한 효과 → 강제집행
- ② 화개가' 불성립'된 경우 : 민사소송
(3) 필요 서류
- 임대차 계약서, 인감증명서
- 건물등기부 등본, 토지대장, 건축물대장
- 변호사 선임 시 쌍방 소송 위임장
- 법인으로 계약하는 경우 → 법인등기부등본, 법인인감증명서
제소전 화해조서 VS 명도소송 비교
(1) 진행 시점의 차이
- 명도소송 : 이미 임차인과 분쟁이 발생한 후 진행하는 것입니다.
- 제소전 화해조서 : 임차인과 분쟁이 발생할 것을 대비해서 미리 진행하는 것입니다.
(2) 법적인 효력
- 명도소송 : 확정판결과 같은 효력
- 제소전 화해조서 : 확정판결과 같은 효력
- ※ 즉, 법적인 효력은 이 둘 사이에 차이가 없습니다.
(3) 시간의 차이
- 명도소송 : 확정판결을 받아 강제집행을 할 수 있을 때까지 오랜 시간이 소요됩니다. 대략 6개월 ~ 1년 이상 소요가 됩니다.
- 제소전 화해조서 : 이미 확정판결을 받은 것과 마찬가지이므로, 임대차 해지 사유 발생 시 즉시 합법적인 명도집행 등이 가능합니다.
(4) 비용의 차이
- 명도소송 : "변호사 선임료 + 인지세 + 송달료"
- 제소전 화해조서 : 명도소송 대비 30% 정도 수준의 비용이 발생
(5) 특징
- 명도소송 : 임대인의 대처가 늦음
- 제소전 화해조서 : 임대인이 즉각적으로 대처가 가능
임차인 입장에서 제소전 화해조서 주의사항
(1) 임차인의 계약갱신요구권 회피
지금까지 살펴본 대로, 임대인들은 신속하게 명도 집행 등을 하기 위해 <제소전 화해조서>를 작성하는 경우가 많이 있었습니다. 그런데 최근에는 임차인이 임대인에게 최대 10년까지 주장할 수 있는 계약갱신요구권을 회피하기 위해 <제소전 화해조서>를 작성하는 경우가 많이 생겨나고 있다고 합니다.
그 이유는 임대인 입장에서 살펴보면, 10년간 임차인에게 건물을 임대해야 하는데, 매년 증액 가능한 차임이 5%로 제한이 되어 있습니다. 따라서, 임대인인들은 이러한 위험요소를 회피하기 위해 <제소전 화해조서>를 요구하는 경우가 많아졌다고 합니다.
실제 실무에서는 [상가건물 임대차 보호법]이 "강행규정"임에도 불구하고 <제소전 화해조서>가 우선합니다. 즉, 좀 더 쉽게 말하면, 원래는 [상가건물 임대차 보호법]은 "강행규정"이므로 임차인에게 불리한 규정은 "무효"입니다. 예를 들면, 상가 계약을 1년만 하고 더 이상 연장을 안 해준다는 특약 같은 것들을 계약서에 작성하였다고 하더라도, 임차인에게 불리한 조항이므로 특별한 상황이 아닌 한 무효 조항이 됩니다.
그런데 이러한 내용이 <제소전 화해조서>에 들어가 있다면 어떻게 될까요? 이런 경우에는 임차인에게 불리한 조항이라도 유효한 조항이 되는 경우가 있습니다.
실제로 대법원 판례에 따르면, 비록 <제소전 화해조서>에 다소 "강행법규"를 위반한 요소가 들어가 있다고 하더라도, 이미 그것이 제소전 화해가 된 이상 확정판결과 동일한 효력이 있으므로, <제소전 화해조서>가 우선한다고 하였습니다. 따라서, 실무에서는 실제로 <제소전 화해조서>에 "강행법규" 위반에 대한 자극적인 문구가 없는 한 <제소전 화해조서>를 인용해서, 사실상 임차인들의 계약갱신 요구권이 제한되는 경우가 많이 있습니다.
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(2) 유익비 상환청구
임대인이 <제소전 화해조서>에 "유익비 상환청구"를 인정하지 않는다라는 조항을 추가하는 경우가 있습니다. "유익비 상환청구권"이란, 임차인이 임대차 관계로 임차 목적물을 사용 수익 하던 중, 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는, 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해, 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다. 따라서, 임차인은 "유익비 상환청구권"이 완전히 배제되는 <제소전 화해조서>의 작성은 거부를 하는 것이 좋습니다.
지금까지 <제소전 화해조서>란 무엇이며, 그에 관련된 모든 내용을 총정리해서 최대한 알기 쉽게 소개해드렸습니다. <제소전 화해조서>는 임대인에게 매우 유리한 것은 사실입니다. 그러나, 반대로 생각하면 불량 임차인으로부터 임대인을 보호하기 위해 꼭 필요한 제도이기도 합니다. 그러나, <제소전 화해조서>의 효력은 확정판결과 같은 강력한 효력을 지니고 있으므로 신중하게 접근을 해야 합니다.
그러므로, 추후에 법원에서 <제소전 화해조서>를 작성할 때는, 임대인 · 임차인 모두 관련된 조항을 꼼꼼하게 읽어본 후, 본인에게 지나치게 불리한 조항이 있다면 다시 협의하여 작성하는 등 서로의 노력이 많이 필요할 것입니다. 부디 임대인이든 임차인이든 이 글을 통해 <제소전 화해조서>에 관련된 내용을 정확하게 이해하여, 본인의 권리는 본인 스스로 지켜나갔으면 합니다.
