최근 어려운 경기를 감안하여 상가주인이 임대료를 할인해 주면, 일정 금액을 세금에서 공제해주는 제도가 있습니다. 그것은 바로 <착한 임대료(임대인) 세액공제> 제도입니다. 이 제도는 단순해 보이지만 세액공제를 받기 위해 은근히 신경 써야 할 부분이 많이 있습니다. 그래서 오늘은 이 부분에 대해서 최대한 이해하기 쉽게 소개해드리겠습니다.
착한 임대료(임대인) 세액공제란?
상가건물 임대인이 소상공인 임차인의 임대료를 인하해주는 경우, 임대료 인하액의 최대 70%를 소득세 및 법인세에서 공제해주는 제도입니다. 이를 좀 더 쉽게 예를 들어 설명하면, 다음과 같습니다.
- 우선, 임대인 A 씨와 임차인 B 씨가 있다고 가정을 해보겠습니다.
- 임대인 A 씨가 월세 200만 원을 받고 있습니다.
- 그런데 이 월세를 200만 원에서 100만 원으로 할인을 해줬다고 해보겠습니다.
- 그러면, 국가는 임대인 A 씨가 할인해준 100만 원(할인액)의 50%를, 세금으로 다시 임대인 A 씨에게 되돌려주겠다는 것입니다. 즉, 할인해줬던 100만 원 중 50%의 금액인 50만 원을 임대인에게 다시 돌려주겠다는 제도입니다.
- 여기서, 임대인에게 돌려주는 방법은 "세액공제 방식"으로 돌려주겠다는 것입니다. 그러므로, 임대인이 추후에 세금을 신고할 때, 세액공제받은 50만 원 부분을 제외하고 신고하라는 것입니다.
결론적으로, 착한 임대료(임대인) 세액공제는, 임차인이 너무 힘드니까 국가와 임대인이 절반인 50%씩 희생해서, 임차인의 월세를 인하해주는 제도라고 할 수 있습니다.
착한 임대료 세액공제 공제기간
상가 임대료를 세액공제받을 수 있는 공제기간은 최초에 6개월로 정했습니다. 그러나, 감염병 사태가 장기화되면서, 법이 개정되어 현재는 "2020년 1월 1일 ~ 2021년 12월 31일"까지 2년간의 임대료입니다.
예를 들어 좀 더 쉽게 설명하면 다음과 같습니다. 이 제도는 2020년 1월 1일부터 적용을 받을 수 있는 제도이기 때문에, 만약 2020년 1년 동안 임대인이 임차인에게 할인해준 임대료 합계 금액이 500만 원이고 가정을 해보겠습니다. 그럼 500만 원의 50% 금액은 250만 원이 됩니다. 따라서, 임대인은 다음과 같은 혜택을 받게 됩니다.
- 임대인이 "개인"인 경우 : 2021년 5월 31일까지 "종합소득세" 신고 시에 250만 원 세액공제를 받습니다.
- 임대인이 "법인"인 경우 : 2021년 3월 31일까지 "법인세" 신고 시에 250만 원 세액공제를 받습니다.
착한 임대료(임대인) 세액공제 요건
(1) 임대부동산 요건
상가 임대료를 세액공제받기 위해서는 해당 상가건물이 [상가건물 임대차 보호법 제2조 ①항]의 본문에 따른 상가건물이어야 합니다. 법률에서 정하고 있다고 어렵게 생각할 것은 없습니다.
쉽게 말하면, 일반적인 "상가"와 "업무용 오피스텔"은 상가 임대료 세액공제를 받을 수 있습니다. 그러나, 일반 "주택" 및 "주거용 오피스텔"은 세액공제 혜택을 받을 수 없습니다.
(2) 임대인 요건
사업자 등록을 한 부동산 임대사업자이어야만 합니다. 이는 개인사업자 및 법인사업자 모두에 해당됩니다. 그러나, 다음과 같은 사유에 해당이 된다면, 세액공제 대상에서 제외가 됩니다.
- '복식부기 의무자'가 신고를 할 때 '복식부기'가 아닌 '추계신고'를 하는 경우
- '무신고', '기한 후 신고'를 하는 경우
- '사업용 계좌' 신고 대상자인 복식부기 의무자가 사업용 계좌를 미신고한 개인사업자
- 현금영수증 가입 의무자가 미가입한 자
※ 여기서 추가로 임대인이 한 가지 더 주의하셔야 할 것이 있습니다. 그것은 "임대료 재인상 금지" 부분입니다. 이것도 이해하기 쉽도록 두 가지 사례를 들어 설명해보겠습니다.
사례 A
▲ 임대차 기간 : '20년 1월 1일 ~ '20년 12월 31일
▲ 기존 임대료 : 200만 원
▲ '20년 2월 1일부터 임대료 100만으로 인하
▲ '20년 10월 1일부터 임대료를 210만 원으로 다시 인상
위 사례 A의 경우에는 기존 임대료 200만 원을 100만으로 인하해주었기 때문에, 100만 원의 50%인 50만 원에 해당하는 금액을 세액공제받을 수 있었습니다. 그런데 사정이 여의치 않아서 다시 임대료를 230만으로 올려 받는 다면, 2020년 1년 동안 받을 수 있었던 세액공제 전체를 받을 수 없게 됩니다. 이점을 꼭 유의하시길 바랍니다.
그러나, 만약 임대인이 '20년 10월 1일에 임대료를 150만 원으로 인상해서 받았다면 어떻게 될까요? 이런 경우에는 기존 임대료 200만 원을 초과해서 받은 것이 아니기 때문에 세액공제를 계속 받을 수 있습니다.
- 즉, 이 경우에는 100만 원 인하해준 기간과 50만 원 인하해준 기간을 각각 계산해서 세액공제받으면 됩니다.
사례 B
▲ 임대차 기간 : '20년 1월 1일 ~ '20년 12월 31일
▲ 기존 임대료 : 200만 원
▲ '20년 1월 1일 ~ '20년 12월 31일까지 1년 동안 임대료 100만 원으로 인하
▲ '21년 1월 1일 ~ '21년 6월 30일 사이에 임대료를 210만 원으로 재인상
위 사례 B의 경우, 2020년 1년 임대료를 인하 해준 부분에 대해서 임대인이 세액공제를 받았다고 가정을 해보겠습니다. 그런데 그 이후 6개월 이내에 210만 원으로 임대료를 재인상 했다면 다시 세금을 추징당하게 되어 있습니다.
- 결론적으로, 원래 받고 있던 임대료에서 한번 내렸다가, 다시 올릴 때에는 원래 받고 있던 기존 임대료를 초과해서는 안됩니다.
(3) 임차인 요건
1) 사업자 등록을 한 자
임차인도 임대인과 마찬가지로 소득세법, 법인세법 또는 <부가가치세법>에 따라 사업자 등록을 한 자여만 합니다. 즉, 임차인은 개인 및 법인 모두 가능합니다.
2) '20년 1월 31일 이전부터 임차인
'20년 1월 31일 이전부터 계속하여 임차하여 영업목적으로 사용하고 있는 자만 해당이 됩니다. 따라서, 만약 '20년 2월 1일 새로운 임차인이 들어와서 한 달 뒤에 상가 임대료를 할인해주었다고 가정을 해보겠습니다. 이런 경우에는 아쉽게도 하루 차이이지만, 세액공제를 받을 수가 없습니다.
3) [소상공인 기본법] 제2조에 따른 소상공인(공제 기간 중)
임차인은 소상공인이어야 합니다. 소상공인 기준은 다음의 기준을 모두 충족해야 합니다.
- 매출액 기준 : <중소기업법> 별표에 따른 소기업 매출 (예: 숙박업 및 음식업 10억 이하, 도소매업 50억 이하 등)
- 상시근로자수 기준 : 기타 업종은 5인 미만 (제조업, 광업, 건설업, 운송업은 10인 미만)
위의 내용으로 확인하는 것이 번거롭다면, 임차인이 소상공인인지 여부를 <소상공인시장진흥공단>에서 발급해주는 "소상공인 확인서"를 통해 확인할 수 있습니다. 따라서, 세액공제를 받고자 하는 임대인은 임차인에게 "소상공인 확인서"를 요구하여 서류를 받은 후, 이 서류를 추후에 세금신고 시 세무서에 제출해야 합니다.
▼ 소상공인 확인서 발급방법
- 온라인을 통해 발급 : [소상공인시장진흥공단] 홈페이지 접속 → 메인 페이지 중간 부분에 있는 배너 중에 [세액공제용 소상공인 확인서] 배너 화면을 클릭 (이때, 반드시 주의해야 할 사항은 "행정정보 공동이용"란에 동의를 꼭 하셔서 발급을 받아야 신분증으로만 간단하게 발급이 가능합니다. 동의를 하지 않으면 발급절차가 매우 복잡해지므로, 반드시 동의를 체크하신 후 발급절차를 진행하시길 바랍니다.)
- 직접 방문을 통해 발급 : 전국 소상공인진흥센터(66곳)에 직접 방문하여 발급
4) 임대인과 특수관계 아닐 것
- 임차인은 상가 임대인과 <국세 기본법> 제2조 20호에 따른 특수관계인이 아니어야 합니다.
5) 배제 업종이 아니어야 함
임차인이 배제 업종을 영위하지 않아야 합니다. 배제 업종은 <조세특례 제한법> 시행령 별표 14를 참고하시면 됩니다.
- 사해행위, 과세유흥업, 금융업, 공공기관, 교육업 등은 배제 업종에 해당이 됩니다.
- 다만, 부동산업 중에서 '부동산 중개업' 및 '부동산관리업'은 배제 업종에 해당되지 않아 세액공제를 받을 수 있습니다.
착한 임대료(임대인) 세액공제 서류
(1) 인하하기 전 임대차계약서
- 원래 계약을 맺었던 최초의 임대차계약서를 사본으로 제출해야 합니다.
(2) 임대료 인하 합의 확약서 · 약정서
임대료를 할인한 내용을 확인할 만한 확약서 또는 약정서를 말합니다. 양식은 자유롭게 작성하면 됩니다. 양식은 다음의 항목들을 첨가하여 작성하시면 됩니다.
- 임대인 및 임차인 성명
- 사업장 소재지
- 월세 얼마 받던 것을 얼마로 인하해준다는 내용
- 임대인 및 임차인 서명
(3) 임대료 지급 확인서류
- ① 세금계산서 : 임대인 및 임차인 모두 사업자이므로, 당연히 세금계산서를 발행할 것입니다. 이것을 제출하면 됩니다.
- ② 상가 임대료 이체 내역서
(4) 소상공인 확인서
앞서 설명드린 대로 임차인이 소상공인 진흥공단을 통해 소상공인 확인서를 발급받은 후, 이 서류를 임대인이 받아 세금 신고 시에 함께 제출하면 됩니다.
기타 사항
(1) 최저한세 해당 없음
"최저한세"라는 용어는 조금 어려울 수 있습니다. 이를 쉽게 설명하면, "최저한세"를 적용받지 않으면 좋은 것입니다. 즉, 공제받을 수 있는 금액은 최고 한도 없이 전액 공제를 받을 수 있다는 것을 의미합니다.
(2) 농어촌 특별세 과세 대상
임대인이 상가 임대료 세액공제받은 금액의 20% 부분은 농어촌 발전을 위해서 특별 세금을 납부해야 합니다. 즉, 100만 원의 세액공제를 받았다면 이중에 20%인 20만 원은 농어촌 특별세를 납부해야 하므로, 실제는 80만 원만 세액공제를 받은 것과 같습니다.
(3) 이월 공제 가능
만약, 세액공제액이 납부해야 하는 세액을 초과하는 경우에는 이월공제가 가능합니다.
- ~2020년 발생 분은 : 5년간 이월공제 가능
- 2021년 이후 발생분 : 10년간 이월공제 가능
자주 묻는 질문 정리
Q. 착한 임대인 세액공제 금액은 얼마나 되나요?
A. 상가 임대료 인하액의 최대 70%를 소득세 또는 법인세에서 공제를 해주게 됩니다.
- '20년 인하분 : 50%
- '21년 인하분 : 70% (다만, 인하 전 임대료를 기준으로 계산한 종합소득금액이 1억 원을 초과한다면 50%를 적용)
Q. 보증금을 인하한 경우에도 세액공제 적용대상인가요?
A. 보증금 인하분은 세액공제 대상이 아닙니다. 상가 임대료 계산 시 환산한 금액은 제외합니다.
Q. 임대인이 인하해준 상가 임대료를 임차인이 연체하는 경우?
A. 임차인이 추후에 모든 임대료를 납부를 했다면, 임대인은 세액공제를 받을 수 있습니다. 즉, 공제기간 내의 임대료를 연체하였으나, 추후에 인하된 임대료로 임대료를 받았다면, 착한 임대인 세액공제가 가능합니다.
Q. 기타 자세한 정보는 어디서 확인이 가능한가요?
A. 아래의 방법을 참고하여 추가적인 정보를 확인하면 됩니다.
- 국세청 상담센터 (국번 없이 ☎ 126번)에 문의
- 가까운 세무서 '소득세과' 또는 '법인세과'에 문의
- [국세청] 홈페이지 → [국세정책/제도] 하위 메뉴 중 → [착한 임대인 세액공제 제도] 란에서 추가적으로 자세한 내용 확인이 가능합니다.
<이 글을 마치며>
지금까지 착한 임대료(임대인) 세액공제에 대해서 핵심적인 부분만 최대한 알기 쉽게 소개를 해드렸습니다. 이 어려운 시기 속에서도 임차인들에게 임대료를 인하해주는 아름다운 모습을 보여주신 착한 임대인 분들은, 착한 임대인 세액공제 제도를 꼭 활용하여 많은 세금 혜택 받으시길 바랍니다.
