부동산 중개수수료 비용은 일반적으로 "거래금액(매매금액) × 해당 요율"로 계산을 하게 됩니다. 따라서, 아파트, 오피스텔 등의 분양권 중개수수료 계산의 핵심은 "거래금액"을 어떻게 산정할 것인지가 제일 제일 중요한 키포인트가 될 것입니다.
물론 "해당 요율" 부분도 거래의 종류 및 금액별로 다르게 산정이 되어있습니다. 또한, 부동산 중개수수료율은 [국토교통부령]인 상위 법령으로 1차적인 큰 틀을 정하고 있으나, 실제 거래 당사자가 적용받는 '부동산 중개수수료 요율표'는 해당 지역의 [시·도조례]에서 정하는 중개수수료 요율표에 따라 계산을 하게 됩니다.
시·도조례에서 정하는 부동산 중개수수료 요율표 확인 방법
부동산 거래의 중개수수료를 지급하기 위해서는 일단 정확한 수수료 지급 기준을 알고 있으셔야 할 겁니다. 따라서, 본인이 거래하게 될 지역의 정확한 부동산 중개수수료 요율표를 확인할 수 있어야 합니다. 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
- ① [한국 공인중개사 협회] 사이트에 접속
- ② 상단 메뉴 중에 [정보마당] 메뉴를 선택 후 하위 항목 중에 [중개보수 요율표]를 클릭
- ③ 해당 화면으로 이동한 후 좌측 메뉴 중에 [시 도별 중개보수 요율]을 클릭
- ④ 우측에 본인이 검색하고자 하는 지역의 [부동산 중개보수 요율]을 선택해서 확인
- ⑤ 참고로 맨 하단에 중개수수료 자동 계산기도 있으니 활용하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
분양권 중개수수료 계산방법
1. 거래금액 산정 방법
분양권 거래에서 거래금액의 산정방식은 일반 부동산 매매와 다릅니다. 분양권 거래에서는 거래금액을 분양권 전체의 가격이 아닌 매수자 및 매도자가 실제로 지급하는 금액을 거래 금액으로 봅니다. 즉, 거래 당시 시점까지 실제로 불입한 금액을 기준으로 합니다. 여기서 실제로 불입한 금액은 다음과 같습니다.
- 계약금
- 중도금 (융자 포함)
- 발코니 확장비
- 유상 옵션비
2. 계산사례
이해를 돕기 위해 예를 들어 계산을 해보겠습니다. 만약 서울지역에서 아래 표와 같은 조건으로 분양권을 거래한다고 가정을 하고 분양권 중개수수료를 계산해보겠습니다.
| 구분 | 금액 | |
| 분양가 | 계약금 1차 (계약시) |
10,000,000 |
| 계약금 2차 (2018. 03. 05) |
40,000,000 | |
| 중도금 1차 (2018. 07. 05) |
50,000,000 | |
| 중도금 2차 (2018. 11. 05) |
50,000,000 | |
| 중도금 3차 (2019. 03. 05) |
50,000,000 | |
| 중도금 4차 (2019. 07. 05) |
50,000,000 | |
| 중도금 5차 (2019. 11. 05) |
50,000,000 | |
| 중도금 6차 (2020. 03. 05) |
50,000,000 | |
| 잔금 (입주 지정일) |
150,000,000 | |
| 총 합계 금액 | 500,000,000 | |
| 발코니 확장비 | 계약금 (계약시) |
2,000,000 |
| 잔금 (입주 지정일) |
18,000,000 | |
| 총 합계 금액 | 20,000,000 | |
| 프리미엄 | 100,000,000 | |
위의 표를 기준으로 만약 매도자와 매수자가 3차 중도금까지 납부한 시점인 "2019. 05. 10"에 분양권 매매계약을 체결한다면 분양권 중개수수료는 다음과 같습니다.
- "매도자와 매수자가 실제 거래하는 금액 "은 [계약금 1,2차 금액 + 중도금 1차, 2차, 3차 금액 + 발코니 확장비 계약금 + 프리미엄] 이 됩니다.
- 따라서, "실제 거래 금액" 은 [50,000,000원 + 150,000,000원 + 2,000,000원 + 100,000,000원 = 302,000,000원]이 됩니다.
- 실제 금액 계산 시 중도금을 대출을 통해 시공사에 납부를 하였다고 하더라도 거래금액에 포함시킵니다.
- 중개수수료는 "거래금액 × 요율" 이므로, [302,000,000 × 0.4% = 1,208,000원]이 됩니다.
- 위 계산에서 "요율"은 서울지역 매매금액 "2억 원 이상 ~ 6억 원 미만"인 경우 0.4% 적용하여 계산했습니다.
관례상 분양권 중개수수료는 얼마인가?
앞서 살펴본 대로 언제 거래했느냐에 따라 거래금액의 기준이 달라서 더 비싼 아파트의 거래를 했음에도 불구하고 분양권 중개수수료가 일반 아파트(주택) 중개수수료보다 적은 경우가 발생할 수 있습니다. 이에 따라 공인중개사들의 불만이 많은 것도 사실입니다.
공인중개사 입장에서는 일반 아파트 중개업무보다 신경 쓸 일이 많은데 수수료를 더 적게 받는다는 것이 그 이유입니다. 실제로 일반 아파트 중개보다 신경 쓸 일이 많은 것은 사실입니다. 은행 방문에서 대출금 승계 작업도 해야 하고, 시공사에 방문해서 명의변경 작업 등도 해주어야 합니다.
그래서, 관례상 공인중개사들이 분양권 중개를 할 때 수수료를 오피스텔의 경우에는 100 ~ 150만 원, 아파트의 경우에는 200만 원에서 많게는 500만 원까지 요구하는 경우가 있습니다. 게다가, 악덕 공인중개사는 분양권 거래인데도 불구하고, 전체 분양 가격을 기준으로 중개수수료를 계산해서 요구하는 경우도 있습니다. 물론 이것은 초과 수수료를 요구하는 것입니다.
그러므로, 거래당사자 입장에서는 이러한 초과 수수료를 중개사에게 줄만큼 본인에게 유리한 계약조건을 만들어 낸다면 지급해도 되지만, 그렇지 않은 경우에는 법에서 정하고 있는 정확한 법정 분양권 중개수수료를 기준으로 중개업자와 협의를 해야 할 것입니다.
▼함께 읽으면 도움되는 정보▼
[부동산 중개수수료 - 요율표, 계산방법, 협의 방법, 주의 사항 총정리]
[양도소득세 비과세 요건, 세법 개정된 내용 핵심 정리]
